Prix d’acquisition d’un bien revendu par lots : la valeur vénale réelle prime sur l’acte

Quand un ensemble immobilier acheté pour un prix global est revendu en partie, le prix d’acquisition de la fraction cédée doit être reconstitué. Sur renvoi, la cour administrative d’appel de Lyon retient sa valeur vénale réelle, fondée sur les droits à construire du terrain.

Elle écarte l’approche de l’administration, purement littérale et non justifiée. La décision intéresse tout propriétaire qui revend par lots un bien acheté en bloc, notamment un terrain divisé puis bâti.

Comment se calcule le prix d’acquisition d’une plus-value immobilière

Pour les plus-values immobilières des particuliers, la plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

L’article 150 VB du CGI définit ce prix d’acquisition ¹ :

Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte.

Un bien acheté pour un prix global, revendu en partie

La difficulté surgit lorsque l’acte d’acquisition porte sur un ensemble de biens pour un prix global. La cession ultérieure, elle, ne concerne qu’une partie de cet ensemble.

Dans ce cas, l’article 74 SD de l’annexe II au CGI impose de retenir le prix d’acquisition de cette seule partie ².

Si l’acte d’origine ne ventile pas ce prix, l’article 150 VB prévoit une solution de repli ¹. À défaut de prix stipulé, il faut retenir la valeur suivante :

La valeur vénale réelle du bien à la date de son entrée dans le patrimoine.

Les faits : un terrain acheté 2 M€, une partie revendue 7,9 M€

En 2004, Mme A achète en indivision un ensemble immobilier pour un prix global de 2 M€. Le corps de l’acte de vente ne ventile pas ce prix par parcelle.

En 2014, l’une des parcelles a été divisée et un chalet y a été construit. Mme A cède alors une partie du bien pour un prix de 7,9 M€.

Deux évaluations du même prix d’acquisition

Pour calculer sa plus-value, la contribuable évalue le prix d’acquisition de la fraction de parcelle cédée d’après sa valeur vénale en 2004. Elle la détermine selon le potentiel de droits à construire du terrain, exprimé en surface hors œuvre nette (SHON).

Cette méthode aboutit, pour sa part, à un prix d’acquisition de 560 000 €.

L’administration fiscale conteste cette évaluation. Elle s’appuie sur un chiffre qui ne figure pas dans le corps de l’acte de 2004. Il provient d’une annexe déclarative destinée au calcul de la plus-value des vendeurs de l’époque.

Cette déclaration, établie sous la seule responsabilité des vendeurs, valorisait la parcelle concernée à un montant bien inférieur. L’administration retient ainsi un prix d’acquisition de 227 294 € seulement pour la part de Mme A.

Un écart de 332 706 € sur le prix d’acquisition

Ce choix augmente mécaniquement la plus-value imposable. L’administration applique en outre des pénalités pour manquement délibéré.

L’enjeu se mesure simplement. Entre les deux évaluations, l’écart atteint 332 706 € (560 000 € moins 227 294 €). La plus-value brute de la part de Mme A augmente d’autant si le chiffre de l’administration est retenu.

Quatre étapes devant le juge de l’impôt

Le litige a connu un long parcours :

• le tribunal administratif de Grenoble rejette d’abord la demande de Mme A ;
• la cour administrative d’appel de Lyon rejette ensuite son appel une première fois ;
• sur son pourvoi, le Conseil d’État casse cet arrêt et renvoie l’affaire devant la même cour ³ ;
• la cour, saisie à nouveau, rejuge l’affaire ⁴.

Nous avions analysé à l’époque les deux décisions intermédiaires. Le premier arrêt de la cour jugeait opposable la ventilation figurant dans la partie normalisée de l’acte de vente initial. Le Conseil d’État a ensuite jugé que la mention du prix dans cette partie normalisée ne vaut pas « prix stipulé ».

Partie normalisée de l’acte : ce qu’a jugé le Conseil d’État

Pour mémoire, le Conseil d’État vise les mentions unilatérales portées dans la partie normalisée de l’acte de vente immobilière, celle qui sert aux formalités de publicité foncière ³.

Ces mentions ne peuvent pas être regardées comme un « prix stipulé » au sens de l’article 150 VB du CGI pour le calcul de la plus-value immobilière. Il en va notamment ainsi lorsqu’elles émanent des seuls vendeurs et ne visent que le calcul de leur propre plus-value.

Sur renvoi, la valeur vénale réelle l’emporte

La cour administrative d’appel de Lyon modifie son analyse initiale. Elle donne raison à la contribuable sur toute la ligne ⁴.

La charge de la preuve pèse sur l’administration

La cour rappelle d’abord une règle de preuve. L’administration entendait substituer sa propre valeur vénale à celle déclarée par la contribuable : c’était donc à elle de la prouver.

Or la cour estime que l’administration échoue à apporter cette preuve. Se référer à une déclaration faite par les vendeurs en 2004, pour leurs propres besoins fiscaux, ne suffit pas.

Cette déclaration n’est pas opposable à l’acquéreur. L’administration n’apporte en outre aucun élément montrant que le chiffre qui y figure correspond à la valeur vénale réelle du bien.

Terrain à bâtir : une valeur fondée sur les droits à construire

La cour valide ensuite la méthode retenue par la contribuable. Elle énonce un principe d’évaluation immobilière : sans transactions comparables, il faut une méthode qui approche au mieux le jeu normal de l’offre et de la demande.

Pour un terrain à bâtir, la cour en tire la conséquence suivante :

Sa valorisation dépend des droits à construire qui y sont attachés.

Un fait est déterminant pour la cour : des permis de construire avaient été délivrés juste avant l’acquisition de 2004. Ce potentiel constructible était donc certain et non hypothétique.

La cour juge par conséquent fondée la méthode de la contribuable. Elle consistait à ventiler le prix global d’acquisition au prorata des surfaces constructibles.

Revente d’une partie d’un bien acheté en bloc : les repères

Pour le propriétaire qui revend une partie d’un ensemble acheté pour un prix global, l’affaire fixe plusieurs repères :

• le prix d’acquisition à retenir est celui de la seule partie cédée ² ;
• si l’acte ne le ventile pas, c’est la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine qui compte ¹ ;
• une mention de la partie normalisée de l’acte, établie par les seuls vendeurs pour leur propre plus-value, ne vaut pas prix stipulé ³ ;
• l’administration qui veut écarter la valeur déclarée doit prouver la valeur vénale qu’elle lui substitue ⁴ ;
• pour un terrain à bâtir, la ventilation au prorata des surfaces constructibles est admise quand des permis de construire rendaient ce potentiel certain ⁴.

Le vendeur a donc intérêt à conserver les éléments qui fondent son évaluation : acte d’achat, permis de construire, surfaces constructibles et, s’il en existe, transactions comparables.

Pour aller plus loin sur la plus-value immobilière

Le juge de l’impôt contrôle aussi l’évaluation d’un bien dans d’autres affaires. Voir nos analyses de la méthode des comparables appliquée à des ventes en VEFA et de la valeur vénale retenue lors d’une levée d’option de crédit-bail.

D’autres règles de l’article 150 VB encadrent le calcul de la plus-value. Nous les détaillons pour la preuve des dépenses de construction et pour la notion de travaux d’amélioration.

Si vous envisagez de revendre une partie d’un bien acheté en bloc, les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent avec vous le prix d’acquisition à retenir et les justificatifs à réunir. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 19 septembre 2025.