Dépenses de construction : la plus-value immobilière exige facture et paiement

Les dépenses de construction d’une maison bâtie sur votre terrain peuvent réduire la plus-value immobilière imposable lors de la vente. Encore faut-il produire les factures et la preuve que vous les avez payées.

Une cour administrative d’appel vient de le rappeler, à propos de deux maisons construites puis vendues par un couple. Elle précise aussi la place de ces dépenses dans le calcul du prix d’acquisition.

Dépenses de construction et prix d’acquisition : ce que dit l’article 150 VB

En matière de plus-value immobilière, le I de l’article 150 VB du CGI définit le prix d’acquisition ¹. C’est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte.

À défaut de prix stipulé dans l’acte, ou de valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit, on retient la valeur vénale réelle. Elle s’apprécie à la date d’entrée du bien dans le patrimoine du cédant, d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Le II du même article énumère les dépenses qui majorent le prix d’acquisition, sur justificatifs. Deux d’entre elles concernent ce dossier :

• au 4°, « les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure » ;
• au 5°, « les frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ».

Ce que précise la doctrine administrative

Le BOFiP détaille l’application de l’article 150 VB. Le paragraphe 110 du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 vise la vente d’un immeuble bâti construit sur un terrain dont le contribuable était déjà propriétaire ². Il faut alors calculer deux plus-values distinctes : l’une pour le terrain, l’autre pour les constructions.

Le paragraphe 170 du même commentaire traite de l’accession. Lorsqu’un tiers a construit sur le sol d’autrui, le propriétaire du sol acquiert ces constructions par accession, en application des articles 552 et suivants du Code civil.

Dans ce cas, le prix d’acquisition retenu pour les plus-values futures comprend le prix de revient des constructions reçues par accession ². Le BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 traite, lui, de la majoration du prix d’acquisition ³.

Deux lectures de l’article 150 VB face à face

L’arrêt porte sur l’articulation des paragraphes I et II de l’article 150 VB. Le cas est celui d’un immeuble construit par le cédant sur un terrain qu’il avait acheté auparavant. Deux thèses s’opposaient :

• pour les contribuables, les dépenses de construction relèvent du I et forment le prix d’acquisition des constructions lui-même, ce qui permettrait de retenir leur valeur vénale sans justifier du paiement effectif ;
• pour l’administration, elles relèvent du 4° du II et majorent le prix d’acquisition, à condition d’être justifiées par une facture et un paiement effectif.

Les faits : deux maisons construites puis vendues

Les époux C ont acheté un terrain le 16 mars 2007. Ils l’ont divisé en deux lots et y ont édifié deux maisons d’habitation. Ils ont vendu ces maisons le 11 mars 2017 et le 7 juillet 2017.

Pour chaque vente, ils ont déposé une déclaration de plus-value immobilière. La plus-value nette imposable déclarée s’élevait à 43 108 € pour la première vente et à 39 250 € pour la seconde.

Ces déclarations mentionnaient un prix d’acquisition de 30 000 €, correspondant à la valeur vénale des terrains issus de la division. Elles faisaient aussi état d’un montant de 71 552 € au titre des dépenses de construction.

La société G-Bati avait réalisé les travaux. Lors d’un contrôle antérieur, l’administration avait traité ces travaux comme des revenus distribués par cette société à M. et Mme C, sur le fondement de l’article 109 du CGI.

Le contrôle et la procédure

À l’occasion d’un contrôle sur pièces, l’administration a adressé aux époux une demande d’éclaircissements ou de justifications. Elle les invitait à justifier les dépenses de construction et les frais de voirie.

Par une proposition de rectification, l’administration a ensuite écarté les dépenses de construction non justifiées. Elle a évalué les plus-values imposables à 100 223 € et à 91 865 €.

Les époux n’ont pas formulé d’observations en réponse. La proposition leur avait été notifiée par pli recommandé, revenu à l’administration avec la mention « avisé non réclamé ».

Le tribunal administratif d’Orléans a rejeté leur demande de décharge le 20 décembre 2023. Les époux ont fait appel, et la cour vient de rejeter leur requête.

Dépenses de construction : prix d’acquisition ou majoration ?

La cour devait dire si les dépenses de construction d’un bâtiment édifié sur un terrain nu relèvent du I ou du II de l’article 150 VB du CGI. Elle pose d’abord un principe :

« En vertu des dispositions précitées du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts, les dépenses de construction d’un bâtiment édifié sur un terrain nu dont s’est acquitté le redevable doivent être regardées comme constituant le prix d’acquisition lui-même de ce bien et non comme une majoration du prix du terrain nu initialement acquis. »

À première lecture, la cour semble donner raison aux époux. La suite de son raisonnement montre qu’elle précise seulement le régime applicable.

Les dépenses de construction se rattachent à la valeur du bâtiment vendu, et non au seul prix du terrain. Elles restent pourtant soumises au II de l’article 150 VB, qui exige des justificatifs.

Le I de l’article 150 VB et la vente d’immeuble à rénover

La cour précise en effet :

« Alors que les opérations en cause ne constituent pas des acquisitions réalisées selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover, M. et Mme C… ne sauraient utilement se prévaloir des dispositions du I de l’article 150 VB du code général des impôts, pour soutenir que le coût des travaux de construction constituait une composante du prix d’acquisition au sens de ces dispositions. »

Autrement dit, selon la cour, le I de l’article 150 VB vise les acquisitions réalisées sous le régime de la vente d’immeuble à rénover (VIR). Dans ce régime, le prix d’acquisition couvre à la fois l’existant et les travaux.

Dans les autres situations, les dépenses de construction relèvent du 4° du II. Leur prise en compte suppose alors une facture et la preuve du paiement effectif.

Factures et preuve du paiement : ce que les époux ont produit

Les époux C ont présenté deux factures établies à leur nom par la société G-Bati, de 28 215,60 € et de 85 520,10 €.

Ils ont aussi produit un extrait du grand livre de G-Bati pour l’exercice 2015. Il comportait trois écritures au compte clients, de 14 220 €, 28 215,60 € et 85 520,10 €.

Pourquoi la cour a écarté ces pièces

La cour relève deux manques :

• les factures produites lors de la demande d’éclaircissements « ne comportaient pas, en particulier, l’adresse du lieu du chantier, et qu’elles n’étaient accompagnées d’aucun justificatif permettant d’en établir le paiement » ;
• les contribuables « ne produisent pas l’extrait correspondant des écritures comptables de la société qui auraient été portées au sein du compte de produits ».

Elle en conclut que les époux ne justifient ni de la réalité des dépenses dont ils se prévalent, ni de leur règlement effectif.

Des factures, même nominatives et chiffrées, ne suffisent donc pas. Le contribuable doit démontrer qu’il les a réellement payées.

Cette double exigence, facture et paiement, suit la lettre du 4° du II de l’article 150 VB. Le texte vise en effet les dépenses « supportées par le vendeur » ¹.

Une autre décision dans le même sens

Une autre décision va dans le même sens : la mention « facture acquittée » ne suffit pas à justifier la majoration du prix d’acquisition. Sur la frontière entre amélioration et simple remplacement, lisez aussi notre article sur les travaux d’amélioration et la plus-value immobilière.

Double imposition et accession : deux arguments rejetés

La cour a aussi écarté l’argument de double imposition. Les époux le tiraient du redressement antérieur en revenus distribués, qui portait sur les travaux facturés par G-Bati.

Elle leur reproche de ne pas démontrer la correspondance précise entre les sommes imposées en revenus distribués et celles qu’ils voulaient voir prises en compte au titre des plus-values.

La cour a enfin écarté la thèse subsidiaire fondée sur l’accession, prévue aux articles 552 et suivants du Code civil. Les époux n’établissaient pas que les travaux avaient été réalisés par un tiers et seraient entrés dans leur patrimoine par cette voie.

Sur l’accession en fin de bail, voyez aussi notre analyse du bail à construction et de l’article 33 ter du CGI.

Dépenses de construction : les pièces à conserver

L’arrêt confirme l’exigence de justification des dépenses de construction au titre du 4° du II de l’article 150 VB. Il faut réunir à la fois :

• la facture, établie au nom du contribuable, avec l’adresse du chantier et le détail des travaux ;
• la preuve du paiement effectif : chèques, virements bancaires, écritures de banque.

La simple production de factures, même régulières en la forme, ne suffit pas en l’absence de justificatifs de paiement. Les commentaires du BOFiP sur la majoration du prix d’acquisition détaillent les autres dépenses admises ³.

Avant de vendre un bien que vous avez fait construire

Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value peut être exonérée : notre article sur l’exonération de la résidence principale en rappelle les conditions d’occupation.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article à jour au 25 mai 2026.