L’essentiel
- La plus-value de levée d’option d’un crédit-bail se calcule sur la valeur vénale du bien à la date de la levée d’option, ni avant ni après.
- Une promesse unilatérale de vente consentie au sous-locataire 19 ans plus tôt, au prix de 60 979 €, ne fixe pas cette valeur au sens fiscal.
- La cour administrative d’appel de Lyon retient l’avis du service des domaines, fondé sur le marché immobilier local : 342 000 € pour l’ensemble.
- L’imposition de la plus-value de 297 841 € est confirmée, avec la majoration de 40 % pour manquement délibéré.
La plus-value de levée d’option d’un crédit-bail immobilier se calcule sur la valeur vénale du bien au jour où l’option est levée. La cour administrative d’appel de Lyon le rappelle et écarte le prix d’une promesse de vente signée 19 ans plus tôt 1.
Une date antérieure ou postérieure ne convient pas. Le prix convenu avec le sous-locataire ne lie pas l’administration fiscale.
Plus-value de levée d’option : le mécanisme
Le crédit-bail immobilier permet à une société de louer un immeuble avec une option d’achat. Le locataire, appelé crédit-preneur, devient propriétaire s’il lève cette option.
La levée d’option transforme ainsi le crédit-preneur en propriétaire. Elle constitue le fait générateur d’une plus-value latente, qui peut être taxée immédiatement 2.
Cette taxation immédiate suppose que la levée d’option s’accompagne d’un changement de nature de l’activité de la société 2. C’est le cas d’une société qui passe :
- de la sous-location, qui relève des bénéfices non commerciaux (BNC) en application des art. 93 et 93 quater du CGI ;
- à la location directe, qui relève des revenus fonciers.
Le montant de la plus-value de levée d’option dépend alors de la valeur vénale du bien à cette date. Dans cette affaire, tout le débat portait sur cette évaluation 1.
Qu’est-ce que la valeur vénale ?
La jurisprudence définit classiquement la valeur vénale comme le prix qui pourrait être obtenu par le jeu normal de l’offre et de la demande, sur un marché de transactions réelles.
Une promesse unilatérale de vente consentie en 1995
La SCI M, dont Mme B détenait 33 % des parts, a pris en crédit-bail le 18 mai 1995 un ensemble immobilier appartenant à une commune. Elle le sous-louait 1.
La convention de sous-location du 30 mai 1995 comprenait une promesse unilatérale de vente (PUV) en faveur du sous-locataire 1. Par cette promesse, la SCI s’engageait à lui vendre le bien au prix fixé d’avance de 60 979 €.
La vente pouvait être exécutée une fois la SCI devenue propriétaire du bien 1.
La levée d’option du 4 août 2014
Le 4 août 2014, la SCI a levé l’option du crédit-bail 1. L’acte notarié déclarait une valeur vénale de 342 000 €, « pour les besoins de la perception de la contribution de sécurité immobilière ».
Cette valeur se répartissait ainsi :
- 202 000 € pour la maison d’habitation ;
- 140 000 € pour le bâtiment professionnel.
Elle était conforme à l’avis du service des domaines du 28 janvier 2014 1.
Le redressement et la procédure
À l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration a taxé la plus-value de 297 841 € constatée à la levée d’option 1. Elle en a imputé 33 % à Mme B, avec la majoration de 40 % pour manquement délibéré.
Le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande de décharge le 18 juillet 2025 3. Mme B a alors fait appel devant la cour administrative d’appel de Lyon.
Elle soutenait que la valeur vénale de la maison d’habitation devait être ramenée à 60 979 €, soit le prix de la promesse unilatérale de vente de 1995. La cour administrative d’appel de Lyon a rejeté son appel 1.
Crédit-bail : quelle date pour la valeur vénale ?
La plus-value se mesure au jour de la levée d’option, pas au jour de la promesse de vente.
La SCI M prend l’ensemble immobilier en crédit-bail auprès d’une commune.
Sous-location avec une promesse unilatérale de vente au prix de 60 979 €.
Levée d’option : fait générateur de la plus-value. C’est la date retenue.
Le tribunal administratif de Clermont-Ferrand rejette la demande de décharge.
La cour administrative d’appel de Lyon rejette l’appel de Mme B.
Deux valeurs pour la même maison
342 000 €
202 000 € de maison et 140 000 € de bâtiment professionnel
297 841 €
33 % imputés à Mme B, majoration de 40 %
Chronologie du crédit-bail de la SCI M, de 1995 à l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon, et comparaison entre le prix de la promesse unilatérale de vente de 1995 et la valeur vénale retenue à la date de la levée d’option.
Source : Cour administrative d’appel de Lyon, arrêt rendu sur l’appel de Mme B ; tribunal administratif de Clermont-Ferrand, jugement du 18 juillet 2025
La valeur vénale s’apprécie à la date de la levée d’option
La cour pose un principe clair 1 :
« la valeur vénale devait être déterminée à la date de la levée d’option d’achat, soit le 4 août 2014, (...) sans considération du prix fixé par les parties à une promesse unilatérale de vente datée du 30 mai 1995 qui ne concernait pas l’opération d’entrée de la maison d’habitation dans le patrimoine de la SCI [M]. »
Un prix fixé 19 ans avant le fait générateur de l’imposition l’a été sur un marché qui n’était plus celui de 2014. Il ne peut pas refléter la valeur du bien au jour de la levée d’option.
La valeur vénale se mesure au moment du fait générateur de l’imposition, et non à une date antérieure.
Une convention privée étrangère à l’opération
La cour juge qu’il n’y a pas lieu de tenir compte du prix fixé par les parties dans la promesse unilatérale de vente de 1995 1.
Cette convention privée est étrangère à une opération distincte : l’entrée du bien immobilier dans l’actif professionnel de la SCI.
L’évaluation du service des domaines retenue
L’évaluation du service des domaines s’appuie sur les données du marché immobilier local à la date de l’opération. La cour la retient 1 :
« L’avis du service des domaines, en se fondant sur la situation de la maison ainsi que sur des données du marché immobilier local, a déterminé la valeur vénale compte tenu d’éléments permettant d’obtenir un chiffre qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande »
Servitudes et pollution : des arguments écartés
Mme B reprochait aussi à l’évaluation de ne pas tenir compte de servitudes ou d’une éventuelle pollution 1.
La cour écarte ces arguments. L’acte notarié de levée d’option du 4 août 2014 mentionnait expressément les déclarations inverses des parties sur ces deux points.
Crédit-bail immobilier : ce qu’il faut retenir
La valeur vénale d’un bien immobilier acquis par la levée d’option d’un crédit-bail s’apprécie à la date de cette levée, et non à une date antérieure ou postérieure 1. Le critère est objectif : le prix qu’aurait donné le jeu normal de l’offre et de la demande.
Les stipulations contractuelles particulières ne suffisent pas, à elles seules, à fixer la valeur vénale au sens fiscal 1. C’est le cas d’une promesse unilatérale de vente conclue 19 ans plus tôt, à un prix convenu entre les parties.
Pour une société qui sous-loue un immeuble pris en crédit-bail, le prix promis au sous-locataire ne réduit donc pas la plus-value de levée d’option. Les déclarations faites dans l’acte notarié comptent aussi : la cour s’est appuyée sur elles pour écarter les servitudes et la pollution invoquées.
Avant de lever une option d’achat, mieux vaut mesurer la plus-value latente et la valeur de marché du bien. Un ingénieur patrimonial PRIVEOS peut examiner avec vous ces conséquences lors d’un premier rendez-vous.
Pour aller plus loin
Sur la même opération, lisez notre article sur la TVA appliquée à tort lors d’une levée d’option de crédit-bail.
Sur les plus-values professionnelles et les pénalités, voyez aussi l’exonération de l’article 151 septies et l’abus de droit et la majoration pour manquement délibéré.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 22 mai 2026.
Questions fréquentes
Quand s’apprécie la valeur vénale lors d’une levée d’option de crédit-bail ?
La valeur vénale s’apprécie à la date de la levée d’option, qui est le fait générateur de la plus-value. Ni une date antérieure ni une date postérieure ne conviennent. La cour administrative d’appel de Lyon a retenu la valeur au 4 août 2014, jour où la SCI a levé l’option, et non le prix d’une promesse signée en 1995.
Une promesse unilatérale de vente peut-elle fixer la valeur vénale ?
Non, pas à elle seule. Une promesse unilatérale de vente consentie au sous-locataire 19 ans plus tôt, au prix de 60 979 €, ne lie pas l’administration fiscale. Pour la cour, cette convention privée est étrangère à l’opération distincte d’entrée du bien dans l’actif professionnel de la SCI. La valeur suit le jeu normal de l’offre et de la demande.
Pourquoi la levée d’option peut-elle entraîner une imposition immédiate ?
La levée d’option transforme le crédit-preneur en propriétaire. Elle peut être taxée immédiatement quand elle s’accompagne d’un changement de nature de l’activité : la société passe de la sous-location, qui relève des bénéfices non commerciaux selon les art. 93 et 93 quater du CGI, à la location directe, qui relève des revenus fonciers.
Comment le service des domaines évalue-t-il un bien immobilier ?
Dans cette affaire, le service des domaines s’est fondé sur la situation de la maison et sur les données du marché immobilier local. La cour a jugé que cette méthode donnait le chiffre qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande. Elle a retenu 342 000 € pour l’ensemble, dont 202 000 € pour la maison.
Sources
- 1.Arrêt rejetant l’appel de Mme B, crédit-bail et valeur vénale à la date de la levée d’option, Cour administrative d’appel de Lyon, 2026
- 2.Code général des impôts, art. 93 et 93 quater, Légifrance, version en vigueur au 22 mai 2026
- 3.Jugement rejetant la demande de décharge de Mme B, Tribunal administratif de Clermont-Ferrand, 18 juillet 2025
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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