L’essentiel
- L’article 795 A du CGI exonère de DMTG les monuments historiques, à condition de souscrire une convention avec l’État qui comprend un engagement d’ouverture au public.
- Dans une donation avec réserve d’usufruit, le nu-propriétaire bénéficie de l’exonération, mais seul l’usufruitier a qualité pour s’engager à ouvrir le bien au public.
- Le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60, n° 67 et suivants) distingue trois hypothèses : convention préexistante, démembrement par décès, convention conclue après la donation.
- En cas de décès, il suffit qu’un héritier signataire ait qualité pour s’engager ; après une donation de nue-propriété sans convention préexistante, le donateur et le donataire signent tous deux.
L’exonération de DMTG « monuments historiques » pose une difficulté quand la propriété est démembrée. Le BOFiP vient d’en préciser l’application 1.
Les DMTG sont les droits de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire les droits de donation et de succession.
Une exonération soumise à une convention avec l’État
L’article 795 A du CGI prévoit cette exonération pour les monuments historiques 2. Sa condition centrale est la souscription d’une convention avec l’État, qui comprend un engagement d’ouverture au public.
Cet engagement, notamment de conservation et d’ouverture au public, est pris par les « héritiers, légataires ou donataires » 2.
Démembrement de propriété : un engagement que le nu-propriétaire ne peut pas prendre
Le démembrement sépare l’usufruit, qui donne le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus, de la nue-propriété.
Dans le schéma classique de la donation avec réserve d’usufruit, le donataire est le nu-propriétaire. Il bénéficie de l’exonération fiscale.
Mais il n’a pas la qualité juridique pour s’engager personnellement à ouvrir le bien au public. Cette prérogative n’appartient qu’à l’usufruitier, c’est-à-dire au donateur.
Le bénéficiaire de l’avantage fiscal ne peut donc pas, juridiquement, en remplir la condition essentielle.
L’exonération de DMTG monuments historiques selon le BOFiP : trois hypothèses
La nouvelle doctrine du BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60, n° 67 et suivants, résout cette contradiction en distinguant trois hypothèses 1.
Qui signe la convention en cas de démembrement ?
Article 795 A du CGI : la convention avec l’État comprend un engagement d’ouverture au public, que seul l’usufruitier a qualité pour prendre.
Hypothèse 1
Convention préexistante
Le donateur, qui garde l’usufruit, a déjà souscrit la convention avant de donner la nue-propriété.
Les donataires, nus-propriétaires, adhèrent à la convention.
Hypothèse 2
Démembrement par décès
Le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants la nue-propriété.
Un seul héritier signataire, qui a qualité pour s’engager, suffit.
Hypothèse 3
Convention après la donation
Pas de convention au moment de la donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit.
Le donateur et le donataire signent tous deux.
Le point de blocage
Le nu-propriétaire bénéficie de l’exonération, mais seul l’usufruitier peut s’engager à ouvrir le bien au public.
Schéma comparant les trois hypothèses du BOFiP pour l’exonération de DMTG des monuments historiques en cas de démembrement : convention préexistante à la donation de nue-propriété, démembrement par décès, convention conclue après la donation. Il indique dans chaque cas qui adhère ou qui signe la convention avec l’État.
Source : BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60, n° 67 et suivants, version du 6 novembre 2025
La convention existe avant la donation de nue-propriété
Le donateur conserve l’usufruit et a déjà souscrit une convention de l’article 795 A. Il donne la nue-propriété.
La doctrine confirme que l’exonération s’applique si les donataires, nus-propriétaires, « adhèrent à une convention préexistante » 1.
Le démembrement résulte d’un décès
La propriété est démembrée au moment même de la transmission. Par exemple, le conjoint survivant reçoit l’usufruit légal ou testamentaire et les enfants la nue-propriété.
Le BOFiP précise que l’exonération s’applique dès lors que « l’un des héritiers [...] signataire [...] a qualité pour prendre un tel engagement » 1.
Il suffit donc que l’héritier usufruitier, par exemple le conjoint, signe la convention. Il prend l’engagement d’ouverture au public, que lui seul peut souscrire.
Les nus-propriétaires bénéficient de l’exonération sur la valeur de leur part. Ils n’ont pas à prendre un engagement qu’ils ne peuvent pas tenir 1.
La convention est conclue après la donation de nue-propriété
Que se passe-t-il si la convention doit être conclue après la donation de nue-propriété, avec réserve d’usufruit ?
L’administration « admet » l’exonération, sous une condition. La convention doit être signée à la fois par :
- le donateur, usufruitier, car il est le seul à avoir « qualité pour prendre notamment l’engagement d’ouverture au public » ;
- le donataire, nu-propriétaire, car il est le bénéficiaire légal de l’exonération de DMTG prévue par l’article 795 A 1.
Sources officielles et articles liés
Le commentaire du BOFiP est consultable sur le site de l’administration : BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60, version du 6 novembre 2025. L’article 795 A du CGI figure sur Légifrance.
Pour une donation ou une transmission qui touche à un patrimoine ancien, voyez aussi :
- l’évaluation d’un château lors d’une donation ;
- la répartition de la plus-value sur des titres démembrés ;
- la valorisation de l’usufruit temporaire.
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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article rédigé le 7 novembre 2025.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’exonération de DMTG pour les monuments historiques ?
L’article 795 A du CGI exonère de droits de mutation à titre gratuit la transmission d’un monument historique. Elle suppose une convention avec l’État, qui comprend notamment un engagement de conservation et d’ouverture au public, pris par les héritiers, légataires ou donataires.
Qui signe la convention en cas de donation de nue-propriété ?
Si une convention préexiste, les donataires nus-propriétaires y adhèrent. Sans convention préexistante, l’administration admet l’exonération à une condition : le donateur usufruitier et le donataire nu-propriétaire signent tous deux la convention. Le premier a qualité pour l’engagement d’ouverture au public, le second est le bénéficiaire de l’exonération.
Que se passe-t-il quand le démembrement résulte d’un décès ?
L’exonération s’applique dès lors que l’un des héritiers signataires a qualité pour prendre l’engagement. Si le conjoint survivant reçoit l’usufruit et les enfants la nue-propriété, il suffit que le conjoint signe la convention. Les nus-propriétaires n’ont pas à prendre un engagement qu’ils ne peuvent pas tenir.
Pourquoi le nu-propriétaire ne peut-il pas s’engager à ouvrir le bien au public ?
Le nu-propriétaire n’a pas la qualité juridique pour s’engager personnellement à ouvrir le bien au public. Cette prérogative n’appartient qu’à l’usufruitier. Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur reste usufruitier, alors que le donataire nu-propriétaire est le bénéficiaire de l’exonération : le BOFiP règle cette contradiction.
Sources
- 1.BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60 : exonération des monuments historiques, version du 6 novembre 2025, Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), Direction générale des Finances publiques, 6 novembre 2025
- 2.Article 795 A du code général des impôts, version du 9 décembre 2020, Légifrance, 9 décembre 2020
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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