Double niveau d’interposition : les parts de SCI de groupe restent des biens professionnels à l’ISF

Le double niveau d’interposition ne fait pas perdre aux parts d’une SCI de groupe leur qualité de biens professionnels à l’ISF. Le juge de l’impôt l’admet pour une SCI qui loue des immeubles à une société d’exploitation ¹.

La solution vaut pour deux niveaux d’interposition, ou davantage, au sein d’un même groupe de sociétés ¹.

Double niveau d’interposition : ce que décide le juge de l’impôt

Le litige porte sur l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Il oppose un contribuable à l’administration fiscale sur la qualification de parts de SCI détenues au sein d’un groupe ¹.

La SCI en cause loue des immeubles à une société d’exploitation. Entre le contribuable et cette SCI, plusieurs sociétés holdings sont interposées ¹.

Le juge retient que ce double niveau d’interposition, ou plus, ne fait pas obstacle à la qualification de biens professionnels. Les parts de la SCI de groupe peuvent donc être exonérées d’ISF à ce titre ¹.

Ce que recouvre l’interposition de sociétés

On parle d’interposition quand un contribuable détient un bien par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés. Chaque société placée entre lui et le bien forme un niveau d’interposition.

Dans un groupe, ce schéma est courant. Le dirigeant détient une holding, qui détient elle-même une autre société, laquelle détient la SCI propriétaire des murs.

La SCI de groupe et la société d’exploitation

La SCI de groupe porte l’immobilier utilisé par l’activité. Elle loue ces immeubles à la société d’exploitation, qui exerce l’activité opérationnelle du groupe ¹.

L’enjeu est simple pour le contribuable. Des parts qualifiées de biens professionnels étaient exonérées d’ISF. À défaut, elles entraient dans le patrimoine taxable ¹².

Biens professionnels et ISF : la limite fixée à l’administration

Le juge encadre aussi le pouvoir d’appréciation de l’administration fiscale. Elle ne peut pas ajouter de conditions restrictives liées au nombre de holdings interposées ¹.

Une telle condition ne serait admise que si elle découlait de l’une de ces deux sources :

• le texte de la loi, soit l’article 885 O bis du Code général des impôts ² ;
• une lecture de la propre doctrine de l’administration, publiée au BOFiP ³.

Aucune de ces deux sources ne pose ce critère. L’administration ne peut donc pas l’opposer au contribuable ¹.

Le texte avant la pratique administrative

La solution rappelle une règle de méthode. Les conditions d’une exonération se lisent dans la loi, et dans la doctrine que l’administration a elle-même publiée.

Un critère absent de ces textes, comme un nombre maximal de holdings, ne peut pas servir à refuser l’exonération des parts de SCI de groupe ¹.

Un exemple pour fixer les idées

Prenons une situation illustrative. Une dirigeante détient une holding de tête. Cette holding détient une sous-holding, qui détient à la fois la société d’exploitation et la SCI propriétaire des locaux.

La SCI loue ces locaux à la société d’exploitation. Les parts de la SCI sont donc séparées de la dirigeante par deux niveaux d’interposition.

Selon la solution rapportée, ce seul double niveau d’interposition ne permet pas d’écarter la qualification de biens professionnels. L’administration ne peut pas en faire un motif de redressement à l’ISF ¹.

Les points à vérifier dans un groupe

La décision ne dispense pas de remplir les autres conditions de l’exonération. Celles-ci s’apprécient au regard de l’article 885 O bis du CGI et de la doctrine administrative ²³.

Quelques questions méritent d’être posées pour chaque groupe :

• les immeubles de la SCI sont-ils loués à une société d’exploitation du groupe ;
• combien de sociétés séparent le contribuable de la SCI ;
• les conditions de l’exonération, telles que les fixent la loi et le BOFiP, sont-elles réunies ;
• l’administration oppose-t-elle un critère que ni la loi ni sa doctrine ne prévoient ?

Ce que la décision ne tranche pas

Les références complètes de la décision ne sont pas reprises ici. Une décision isolée peut faire l’objet d’un recours, et sa portée s’apprécie avec prudence.

La solution concerne l’ISF. Elle ne dit rien, par elle-même, de l’impôt qui l’a remplacé.

Mise à jour : de l’ISF à l’IFI

L’ISF a été supprimé à compter du 1er janvier 2018 et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ⁴. Le litige tranché porte donc sur des années d’imposition antérieures.

L’IFI comporte sa propre exonération des biens professionnels, prévue à l’article 975 du CGI ⁵. La transposition du raisonnement à l’IFI n’est pas tranchée par la décision rapportée.

Pour aller plus loin

Sur l’IFI et les SCI, lisez notre article sur les comptes courants d’associés et l’IFI en SCI.

Sur une autre condition de l’ancien ISF, voyez notre article sur la trésorerie excédentaire et l’exonération Dutreil-ISF.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 1er juin 2026.