Engagement de construire de l’acquéreur : l’abattement 151 septies B est exclu

L’engagement de construire de l’acquéreur, inscrit dans l’acte de vente, exclut l’abattement pour durée de détention de l’article 151 septies B du CGI. Une cour d’appel l’a appliqué au vendeur d’un immeuble professionnel, puis en a tiré les conséquences pour son expert-comptable ¹.

La décision illustre l’articulation entre le régime des plus-values professionnelles et celui des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Elle statue avant tout sur la responsabilité civile d’un expert-comptable.

Elle tranche aussi une question de droit fiscal pur : l’effet de la destination donnée au bien par l’acquéreur sur le régime d’imposition du vendeur. Le juge rappelle que l’article 151 septies B du CGI prive de l’abattement pour durée de détention les immeubles relevant du champ de l’article 1594-0 G du même code ²³.

L’abattement 151 septies B et son exclusion

L’article 151 septies B du CGI prévoit un régime de faveur pour les exploitants individuels et les sociétés de personnes. Il s’applique aux plus-values à long terme sur des biens immobiliers affectés à l’exploitation ².

L’abattement est de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième. Il conduit à une exonération totale au bout de quinze ans.

Ce dispositif est assorti de conditions strictes. L’une d’elles exige que le bien soit « affecté par l’entreprise à sa propre exploitation ».

L’article 151 septies B-II-2° exclut expressément du bénéfice de l’abattement les biens mentionnés à l’article 1594-0 G-A-I du CGI ³. Ce sont les immeubles acquis par un assujetti à la TVA. L’acte d’acquisition doit contenir l’engagement de l’acquéreur d’effectuer, dans un délai de quatre ans, des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.

Les textes sur Légifrance

Les deux articles du CGI sont consultables sur Légifrance : le premier article et le second article.

Les faits : une vente à 900 000 € et un redressement

M. et Mme F ont cédé le 19 décembre 2012, par acte authentique, un ensemble immobilier où M. F exerçait son activité professionnelle. L’acquéreur était une SCCV et le prix de 900 000 € ¹.

La société Fix était chargée des comptes annuels et de la liasse fiscale de l’activité de M. F pour l’exercice du 1er septembre 2012 au 31 août 2013. Elle a ventilé la plus-value ainsi :

• 100 320 € en plus-value à court terme ;
• 799 678 € en plus-value à long terme, qui bénéficiait de l’abattement pour durée de détention de l’article 151 septies B.

Le problème tient à l’acte de vente. Il contenait l’engagement de construire de l’acquéreur : des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf, à réaliser dans un délai de quatre ans.

L’opération entrait donc dans le champ de l’article 1594-0 G du CGI. Cela excluait l’abattement sur la plus-value à long terme.

Du redressement à l’action contre l’expert-comptable

L’administration fiscale a notifié le 5 décembre 2016 une proposition de rectification. Elle remettait en cause l’abattement pour durée de détention et ajoutait une majoration de 10 % au titre de l’article 1758 A du CGI, ainsi que des intérêts de retard.

Les réclamations des époux F ont été rejetées par l’administration, puis par le tribunal administratif (TA) de Rennes et par la cour administrative d’appel (CAA) de Nantes. Le redressement est ainsi définitivement confirmé.

Les époux se sont alors retournés contre leur expert-comptable devant le tribunal judiciaire (TJ) de Nanterre. Par jugement du 29 janvier 2024, celui-ci a condamné la société Fix à leur verser 43 271 € de dommages et intérêts ⁴.

La société Fix a fait appel pour contester cette condamnation financière.

L’engagement de construire de l’acquéreur écarte l’abattement

La cour d’appel confirme l’analyse de l’administration et des juridictions administratives. Sa position repose sur une lecture littérale des textes ¹.

Elle cite l’article 151 septies B-II-2° : « les biens mentionnés au I du A de l’article 1594-0 G ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation de l’activité » ².

Il s’agit d’une présomption irréfragable d’exclusion. Dès que l’acte d’acquisition contient l’engagement de construire de l’acquéreur, le bien bascule dans la catégorie des actifs exclus du régime de faveur. Cet engagement vise des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.

La bonne foi du vendeur est écartée

Les époux F et leur conseil invoquaient leur bonne foi et leur ignorance des intentions réelles de l’acquéreur sur la mise en œuvre des travaux. La cour a écarté ce moyen.

Pour l’application de la règle fiscale, seule compte la qualification juridique donnée à l’opération dans l’acte de mutation. La réalisation matérielle des travaux importe peu.

La présence de l’engagement de l’acquéreur dans le corps de l’acte notarié suffit donc à activer l’exclusion de l’article 151 septies B-II du CGI.

La volonté de l’acheteur modifie ainsi la nature juridique du bien. D’immobilisation affectée à l’exploitation dans le patrimoine du vendeur, il devient, par l’effet de la loi, un actif de stock destiné à la production immobilière, inéligible à l’abattement.

La responsabilité de l’expert-comptable : un manquement à l’obligation de conseil

La cour confirme le manquement de l’expert-comptable à son obligation de conseil ¹.

Elle relève que la société Fix ne pouvait pas connaître les intentions réelles de l’acquéreur quant à la démolition-reconstruction. En revanche, elle avait nécessairement connaissance du projet d’acte de vente lorsqu’elle a établi la déclaration fiscale.

Ce projet contenait l’engagement de construire de l’acquéreur, avec des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf dans le délai de quatre ans. Cet engagement constituait précisément le critère d’exclusion de l’article 1594-0 G.

Il appartenait donc à l’expert-comptable d’alerter ses clients sur le risque de remise en cause de l’abattement pour durée de détention.

Le conseil attendu de l’expert-comptable

L’obligation de conseil ne se limite pas à l’application mécanique des textes fiscaux. Elle s’étend à l’identification des risques découlant de l’ensemble des éléments connus dans l’exercice de la mission.

La faute a consisté à ne pas identifier un effet mécanique. L’engagement souscrit par l’acquéreur (article 1594-0 G) interdisait aux clients de revendiquer leur propre régime de faveur (article 151 septies B).

Le préjudice financier et l’avantage de trésorerie

Sur le préjudice financier, la cour opère un revirement par rapport au jugement de première instance ¹.

Elle rappelle qu’il appartient au client qui se prétend victime d’un manquement au devoir de conseil de démontrer l’existence d’un préjudice. Il doit aussi démontrer l’absence de tout avantage financier compensatoire.

Cet avantage tient à la conservation des fonds dans son patrimoine pendant la période qui sépare l’exigibilité de l’impôt de son paiement effectif.

Le contribuable qui n’a pas acquitté l’impôt à sa date d’exigibilité a mécaniquement bénéficié d’un avantage de trésorerie. Les sommes dues sont restées dans son patrimoine et ont pu produire des fruits.

Ce que les époux F ont tenté de prouver

Les époux F ont voulu démontrer l’absence d’avantage. Ils ont fait valoir qu’ils avaient dû rembourser par anticipation un placement de 150 000 € pour honorer leur dette fiscale. Ce remboursement a généré une reprise d’intérêts de 5 355 €.

Ils ont aussi dû céder un appartement destiné à la location.

Pour la cour, ces éléments prouvent au contraire que les époux disposaient d’un patrimoine suffisant au moment de la réclamation du Trésor. Ce patrimoine leur a permis de tirer profit des sommes conservées pendant toute la période intermédiaire.

La cour en déduit que les 30 363 € d’intérêts de retard et les 12 908 € de majoration ne constituent pas un préjudice indemnisable. Les époux F échouent à démontrer l’absence d’avantage de trésorerie compensatoire.

Une preuve difficile à rapporter

En matière de responsabilité du conseil, cette preuve est très difficile à rapporter lorsque le contribuable dispose d’un patrimoine significatif.

La vente d’un bien immobilier professionnel pour 900 000 € génère un afflux de liquidités. Il est très difficile de démontrer qu’il n’a procuré aucun rendement pendant les quatre années qui séparent la cession (2012) du redressement (2016).

Le préjudice moral : 5 000 € accordés

Sur le préjudice moral, la cour accueille la demande des époux F et infirme le jugement qui l’avait rejetée ¹.

Elle retient l’existence d’un préjudice moral au vu de trois éléments :

• l’âge des intéressés, 78 et 74 ans au jour de l’arrêt ;
• la confiance qu’ils avaient placée dans leur expert-comptable ;
• la résistance de ce dernier à reconnaître son manquement professionnel.

La société Fix est condamnée à verser 5 000 €.

La faute de l’expert-comptable est donc confirmée, mais l’indemnisation passe de 43 271 € à 5 000 €. La quasi-totalité du préjudice financier allégué est écartée, faute de preuve suffisante de l’absence d’avantage de trésorerie.

L’essentiel en un schéma

Ce que retiennent les conseils des vendeurs

Trois points se dégagent de cette décision :

• le conseil qui connaît un acte de vente contenant un engagement de construire de l’acquéreur au sens de l’article 1594-0 G du CGI manque à son obligation de conseil s’il n’alerte pas son client sur le risque d’exclusion de l’abattement de l’article 151 septies B. Il en va ainsi même s’il ne maîtrise pas les intentions réelles de l’acquéreur ;
• pour le préjudice, c’est au contribuable de démontrer qu’il n’a retiré aucun avantage de trésorerie de la conservation des sommes dues. Cette preuve est difficile à apporter lorsqu’il dispose d’un patrimoine important ;
• le contribuable qui justifie avoir liquidé des actifs patrimoniaux (placement bancaire, bien immobilier) pour régler sa dette fiscale démontre au contraire qu’il disposait de fonds ayant pu fructifier pendant la période litigieuse.

Pour aller plus loin

Ces sujets d’abattement, d’exonération et de responsabilité du conseil ont aussi fait l’objet des articles suivants :

• l’abattement 151 septies B et la preuve de l’affectation du bien ;
• l’exonération 151 septies et la licence de marque qui dissimulait une cession ;
• la TVA appliquée à tort à une levée d’option de crédit-bail et la responsabilité du notaire.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 9 février 2026.