Exonération résidence secondaire : l’achat de l’usufruit de la résidence principale exclu du remploi

L’exonération résidence secondaire de l’article 150 U, II, 1° bis du CGI repose sur le remploi du prix de cession dans la résidence principale. Le juge rappelle que l’achat du seul usufruit de cette résidence n’y ouvre pas droit ^{1 2}.

Exonération résidence secondaire : le principe du remploi

La plus-value réalisée lors de la vente d’un logement est en principe imposable. L’article 150 U du CGI prévoit toutefois plusieurs exonérations, dont celle du II, 1° bis, qui vise la vente d’un logement autre que la résidence principale ¹.

On la désigne couramment comme l’exonération résidence secondaire. Elle suppose que le vendeur remploie le prix de cession pour acquérir sa résidence principale ¹.

L’exonération n’est pas forcément totale. Elle porte sur la fraction du prix de cession effectivement remployée dans cette acquisition ².

Le texte fixe d’autres conditions, qui tiennent notamment à la situation du vendeur et au délai de remploi. Elles se vérifient dans l’article 150 U du CGI, dans sa version applicable à la date de la vente ¹.

Démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

Démembrer la propriété d’un logement, c’est séparer deux droits sur le même bien. L’usufruitier peut l’habiter ou le louer. Le nu-propriétaire détient les murs et retrouve la pleine propriété quand l’usufruit prend fin.

Ce découpage se rencontre notamment dans les acquisitions familiales. Un parent achète l’usufruit du logement qu’il va habiter, et ses enfants en achètent la nue-propriété.

L’usufruitier occupe alors le logement comme sa résidence principale. Il n’en a pourtant acquis qu’un droit d’usage et de jouissance, pas la pleine propriété.

Usufruit de la résidence principale : le remploi exclu par le juge

Le juge a tranché cette situation. La fraction du prix de cession remployée dans l’acquisition de l’usufruit d’un logement affecté à la résidence principale est exclue de l’exonération ².

Peu importe que le logement soit bien la résidence principale du vendeur. Acquérir son usufruit n’ouvre pas droit à l’exonération de l’article 150 U, II, 1° bis du CGI ².

Le juge refuse ainsi d’assimiler l’achat d’un usufruit au remploi prévu par le texte. Le démembrement de la résidence principale fait donc échec à l’exonération résidence secondaire, pour la part du prix concernée ^{1 2}.

Plus-value immobilière : ce que cela change pour le vendeur

La fraction du prix remployée dans un usufruit ne compte pas pour l’exonération. La plus-value qui s’y rattache reste donc soumise à l’impôt, selon les règles ordinaires des plus-values immobilières des particuliers ^{1 2}.

Reprenons l’exemple familial, à titre d’illustration. Un parent vend un appartement qui n’est pas sa résidence principale pour financer l’usufruit de son nouveau logement, dont ses enfants achètent la nue-propriété.

Ce parent habite bien le logement acquis. Pourtant, la part du prix de vente employée à payer l’usufruit ne bénéficie pas de l’exonération résidence secondaire ².

Le risque tient souvent au calendrier. Lorsque la vente et l’achat se préparent séparément, le vendeur peut découvrir l’imposition au moment de déclarer la plus-value, quand l’acquisition est déjà signée.

Sécuriser son projet avant de signer

Avant de vendre un logement qui n’est pas votre résidence principale, regardez comment le prix sera remployé. La forme juridique de l’acquisition de la nouvelle résidence principale compte autant que son prix.

Une acquisition démembrée peut répondre à d’autres objectifs, comme préparer une transmission aux enfants ou partager le financement en famille. Ces objectifs se pèsent face au coût fiscal de la perte de l’exonération sur la fraction concernée.

Les points à vérifier avant la signature

Quatre points méritent d’être vérifiés avant de signer :

• la nature du logement vendu, qui ne doit pas être votre résidence principale ;
• les autres conditions de l’article 150 U, II, 1° bis du CGI, dans leur version applicable à la date de la vente ¹ ;
• la forme de l’acquisition de votre résidence principale : pleine propriété ou usufruit seul ;
• la fraction du prix de cession réellement remployée dans cette acquisition.

Le texte de l’article 150 U du CGI est consultable sur Légifrance, dans sa version en vigueur ¹.

Se faire accompagner

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Pour aller plus loin

Sur la fiscalité de la résidence principale et du démembrement, lisez aussi nos articles sur :

• l’exonération de la résidence principale après quatre mois d’occupation effective ;
• les dépenses d’amélioration et la plus-value immobilière ;
• la cession d’usufruit temporaire et son risque fiscal ;
• la dépendance de la résidence principale.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 8 juin 2026.