L’essentiel
- Les règles de la TVA sont transposées dans le code des impositions sur les biens et services (CIBS).
- L’article L. 231-4 du CIBS qualifie de livraison de biens le droit conféré par une promesse de vente.
- Lu à la lettre, il imposerait les promesses de vente et les contrats de réservation dès leur conclusion, contrairement au droit positif.
- La question écrite n° 17626 demande au Gouvernement de confirmer que le fait générateur de la TVA reste fixé à la signature de l’acte définitif.
Le fait générateur de la TVA sur une vente immobilière pourrait-il passer de l’acte définitif à la promesse de vente ? C’est la crainte que fait naître la rédaction de l’article L. 231-4 du code des impositions sur les biens et services (CIBS) 1.
Une question écrite, la n° 17626, interpelle le Gouvernement à ce sujet. Elle l’invite à confirmer que la TVA reste attachée au transfert de propriété, comme le veut une recodification à droit constant 1.
Fait générateur de la TVA : ce que change la recodification dans le CIBS
Les règles de la TVA sont transposées dans le CIBS. Elles quittent leur code d’origine pour être réécrites et renumérotées dans ce code.
Une telle recodification se fait en principe à droit constant. Les textes changent de place et de rédaction, sans que le fond du droit applicable soit modifié.
Réécrire chaque règle comporte pourtant un risque. Une formulation nouvelle, lue à la lettre, peut produire un effet que la réforme n’a pas voulu. C’est ce que pointe la question écrite n° 17626 1.
Qu’est-ce que le fait générateur de la TVA ?
Le fait générateur est l’événement qui fait naître la TVA sur une opération. Il fixe le moment auquel la taxe se rattache à cette opération.
Pour une vente immobilière soumise à la TVA, le droit positif le situe au transfert de propriété, c’est-à-dire lors de la signature de l’acte définitif 1.
L’article L. 231-4 du CIBS et la promesse de vente
La question écrite vise la rédaction de l’article L. 231-4 du CIBS. Ce texte qualifie de livraison de biens le droit conféré par une promesse de vente 1.
En matière de TVA, la livraison de biens est une opération imposable. La qualification retenue par le texte n’est donc pas neutre : elle peut déterminer le moment où la taxe est due.
Promesse de vente et contrat de réservation : deux avant-contrats
Une promesse de vente est un avant-contrat. Elle prépare la vente, qui n’est conclue qu’à la signature de l’acte définitif.
Le contrat de réservation est un autre avant-contrat, courant dans les ventes de logements neufs. Lui aussi précède l’acte de vente.
Un délai sépare toujours l’avant-contrat de l’acte définitif. Pendant ce délai, la vente peut encore ne pas se faire.
Une lecture littérale qui imposerait la promesse de vente
Lu à la lettre, l’article L. 231-4 du CIBS imposerait les promesses de vente ou les contrats de réservation dès leur conclusion 1.
Le fait générateur de la TVA serait alors avancé à la signature de l’avant-contrat. Ce résultat irait à l’encontre du droit positif, qui le place au transfert de propriété 1.
Quand naît la TVA sur une vente immobilière ?
Deux lectures de l’article L. 231-4 du CIBS
Étape 1 : l’avant-contrat
Signature de la promesse de vente ou du contrat de réservation. La vente n’est pas encore conclue.
Étape 2 : l’acte définitif
Signature de l’acte de vente et transfert de propriété au profit de l’acquéreur.
Droit positif
Le fait générateur de la TVA se situe au transfert de propriété, lors de l’acte définitif. C’est la confirmation demandée au Gouvernement.
Lecture littérale redoutée
Le droit conféré par la promesse serait une livraison de biens : la TVA serait due dès la signature de l’avant-contrat.
Comparaison des deux lectures de l’article L. 231-4 du CIBS pour une vente immobilière soumise à la TVA : selon le droit positif, la TVA naît au transfert de propriété constaté par l’acte définitif ; selon une lecture littérale, elle naîtrait dès la signature de la promesse de vente ou du contrat de réservation.
Source : Question écrite n° 17626 sur la rédaction de l’article L. 231-4 du CIBS (article PRIVEOS du 4 août 2026).
Ce que cette lecture changerait pour le vendeur
Le vendeur assujetti pourrait devoir la TVA avant d’avoir vendu. La taxe se rattacherait à une opération qui reste incertaine tant que l’acte définitif n’est pas signé.
Les acquéreurs sont eux aussi concernés, puisque la promesse ou le contrat de réservation engage les deux parties. Vendeurs et acquéreurs ont donc intérêt à suivre la réponse du Gouvernement.
La question écrite n° 17626 : la confirmation demandée au Gouvernement
La question écrite n° 17626 tient en quatre constats :
- l’article L. 231-4 du CIBS qualifie de livraison de biens le droit conféré par une promesse de vente ;
- une lecture littérale imposerait les promesses ou contrats de réservation dès leur conclusion ;
- ce résultat serait contraire au droit positif ;
- le Gouvernement doit confirmer que le fait générateur reste fixé lors de la signature de l’acte définitif.
Le parlementaire auteur de la question s’appuie sur le principe de la recodification à droit constant 1. Si le CIBS reprend les règles sans les modifier, le moment où naît la TVA ne doit pas changer.
Au 4 août 2026, la question attend la réponse du Gouvernement. Une réponse ministérielle publiée fixerait la lecture du texte pour les vendeurs comme pour l’administration.
D’autres questions posées par le passage au CIBS
La recodification de la TVA soulève d’autres interrogations en matière immobilière. Voir par exemple l’inquiétude des établissements publics fonciers sur la TVA sur la marge ou la TVA sur la marge d’un bien neuf jamais utilisé.
Sur les ventes immobilières entre assujettis, lisez aussi notre analyse de l’engagement de construire et de la preuve de son enregistrement.
Promesse de vente : les précautions en attendant la réponse
Tant que le Gouvernement n’a pas répondu, la rédaction de l’article L. 231-4 du CIBS laisse place au doute.
Avant de signer une promesse de vente ou un contrat de réservation soumis à la TVA, faites relire l’avant-contrat par le notaire et un conseil fiscal. Le moment où naît la taxe pèse sur la trésorerie du vendeur.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 4 août 2026.
Questions fréquentes
Quand la TVA est-elle due sur une vente immobilière ?
Selon le droit positif rappelé par la question écrite n° 17626, le fait générateur de la TVA se situe au transfert de propriété, lors de la signature de l’acte définitif. La recodification dans le CIBS, faite à droit constant, ne devrait pas changer ce moment. Le Gouvernement est invité à le confirmer.
Une promesse de vente est-elle soumise à la TVA ?
L’article L. 231-4 du CIBS qualifie de livraison de biens le droit conféré par une promesse de vente. Lu à la lettre, il imposerait la promesse dès sa conclusion, ce qui serait contraire au droit positif. Une question écrite demande au Gouvernement de confirmer que la taxe reste due à l’acte définitif.
Que demande la question écrite n° 17626 ?
Elle alerte sur la rédaction de l’article L. 231-4 du CIBS, qui pourrait conduire à imposer les promesses de vente et les contrats de réservation dès leur conclusion. Son auteur demande la confirmation que le fait générateur de la TVA reste fixé lors de la signature de l’acte définitif.
Sources
- 1.Question écrite n° 17626 sur la rédaction de l’article L. 231-4 du CIBS et les promesses de vente, Parlement, question écrite au Gouvernement (chambre et auteur non précisés), question rapportée le 4 août 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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