L’essentiel
- Les acquisitions de fonds de commerce situés en ZFU-TE réalisées du 1er janvier au 20 février 2026 inclus conservent le taux de 0 % de droits de mutation.
- L’article 42 de la loi de finances pour 2026 a supprimé ce taux réduit en ZFU-TE à compter du 1er janvier 2026, mais la loi n’a été publiée au Journal officiel que le 20 février 2026.
- Par rescrit, l’administration écarte une application rétroactive qui pénaliserait les acquéreurs de bonne foi.
- Le taux de 0 % de l’article 722 bis du CGI reste applicable dans les zones rurales France ruralités revitalisation (FRR).
- Les conditions de l’article 722 bis restent exigées, notamment l’engagement de maintenir l’activité et la situation des biens dans le périmètre de la zone.
L’achat d’un fonds de commerce en ZFU-TE signé entre le 1er janvier et le 20 février 2026 inclus garde le taux de 0 % de droits de mutation. Par un rescrit, l’administration fiscale écarte une suppression rétroactive de cet avantage 1.
La loi de finances pour 2026 a pourtant supprimé ce taux réduit en ZFU-TE dès le 1er janvier 2026 4. Elle n’a été publiée au Journal officiel que le 20 février 2026.
Fonds de commerce en ZFU-TE : ce que prévoit l’article 722 bis du CGI
Pour mémoire, l’achat d’un fonds de commerce est normalement taxé selon un barème progressif : 0 %, 3 %, puis 5 % au-delà de 200 000 € 3. Ce sont les droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
En application de l’article 722 bis du CGI, le taux des droits de mutation prévu à l’article 719 du CGI est réduit à 0 % 2. La mesure vise les acquisitions de fonds de commerce ou de clientèle situés dans certaines zones.
Ce régime de faveur fait ainsi passer le taux à 0 %, hors taxes additionnelles 2. Son but est de favoriser la reprise d’activité dans les zones en difficulté.
Deux types de zones jusqu’au 31 décembre 2025
Jusqu’au 31 décembre 2025, ce dispositif couvrait deux types de zones 2 4 :
- les zones franches urbaines-territoires entrepreneurs (ZFU-TE), qui sont des quartiers urbains sensibles ;
- les zones France ruralités revitalisation (FRR), qui sont des zones rurales.
Loi de finances pour 2026 : le taux de 0 % recentré sur les zones rurales
L’article 42 de la loi de finances pour 2026 a modifié la donne en recentrant l’aide 4.
Il supprime le bénéfice du taux réduit pour les ZFU-TE à compter du 1er janvier 2026. Le taux de 0 % n’est maintenu que dans les zones rurales classées FRR 4.
Une loi publiée le 20 février 2026
La loi n’a cependant été publiée au Journal officiel que le 20 février 2026 4.
Entre le début de l’année et cette publication, des acquéreurs ont signé des actes en pensant, de bonne foi, bénéficier encore du taux de 0 % 1.
Achat d’un fonds de commerce : qui garde le taux de 0 % ?
Taux du droit de l’article 719 du CGI, hors taxes additionnelles
FRR : 0 %
FRR : 0 %
FRR : 0 %
Chronologie du taux réduit de droits de mutation sur les fonds de commerce : ZFU-TE et FRR jusqu’au 31 décembre 2025, période transitoire sécurisée par rescrit du 1er janvier au 20 février 2026 inclus, puis taux de 0 % réservé aux zones FRR.
Source : CGI, art. 722 bis et 719 ; loi de finances pour 2026, art. 42 (Journal officiel du 20 février 2026) ; rescrit de l’administration fiscale
Le rescrit de Bercy sécurise la période transitoire
L’administration fiscale reconnaît qu’appliquer la loi de manière rétroactive au 1er janvier 2026 pénaliserait injustement les acquéreurs de bonne foi 1.
Dans un rescrit, elle précise donc la règle applicable aux actes signés avant la publication de la loi 1 :
Toutes les acquisitions de fonds de commerce situés en ZFU-TE réalisées entre le 1er janvier et le 20 février 2026 inclus conservent le bénéfice du taux de 0 %.
Pourquoi l’administration a tranché ainsi
Ce rescrit a pour but d’éviter une vague de contentieux fondés sur le principe de confiance légitime 1.
Pour l’administration, un contribuable ne doit pas se voir appliquer une loi qui n’était pas encore officiellement publiée au moment où il engage ses fonds 1.
Les conditions de l’article 722 bis restent exigées
Attention : le rescrit précise que le bénéfice du taux réduit s’applique « sous conditions » 1.
L’acquéreur doit toujours respecter les critères de l’article 722 bis du CGI, notamment 1 2 :
- l’engagement de maintenir l’activité pendant la durée minimale prévue par le texte ;
- le fait que les biens soient situés dans le périmètre de la zone.
Achat d’un fonds de commerce en ZFU-TE : les points à vérifier
Pour un acte signé en ZFU-TE au début de l’année 2026, trois vérifications s’imposent 1 2 :
- la date de l’acquisition, comprise entre le 1er janvier et le 20 février 2026 inclus ;
- la situation du fonds dans le périmètre d’une ZFU-TE ;
- le respect des conditions de l’article 722 bis, dont l’engagement de maintien de l’activité.
Pour une acquisition en ZFU-TE réalisée après le 20 février 2026, le taux réduit ne joue plus : le barème progressif s’applique 3 4. En zone FRR, le taux de 0 % reste ouvert dans les conditions de l’article 722 bis 2 4.
Pour aller plus loin
Les ZFU-TE ouvrent droit à d’autres régimes de faveur. Sur la cotisation foncière des entreprises, lisez notre article Plafond d’exonération de CFE 2026 : les montants en QPV et en ZFU-TE.
Sur la portée d’un rescrit et ses voies de contestation, voyez Rescrit fiscal défavorable : quand le recours pour excès de pouvoir est irrecevable.
Pour les droits de mutation sur l’achat d’un logement, consultez enfin Hausse des droits de mutation : le BOFiP commente la règle des primo-accédants.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 16 avril 2026.
Questions fréquentes
Le taux de 0 % s’applique-t-il encore aux fonds de commerce en ZFU-TE ?
Non, plus depuis la loi de finances pour 2026, qui a supprimé ce taux réduit en ZFU-TE à compter du 1er janvier 2026. Par rescrit, l’administration maintient toutefois le taux de 0 % pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier et le 20 février 2026 inclus, date de publication de la loi au Journal officiel.
Quelles zones gardent le taux de 0 % de l’article 722 bis ?
Seules les zones France ruralités revitalisation (FRR), qui sont des zones rurales, gardent le taux de 0 % prévu par l’article 722 bis du CGI. Jusqu’au 31 décembre 2025, les zones franches urbaines-territoires entrepreneurs (ZFU-TE) en bénéficiaient aussi. La loi de finances pour 2026 a recentré l’aide sur les FRR.
Quel est le barème normal des droits sur l’achat d’un fonds de commerce ?
Hors zone de faveur, l’achat d’un fonds de commerce est taxé selon un barème progressif de droits de mutation : 0 %, 3 %, puis 5 % au-delà de 200 000 €. Dans certaines zones, l’article 722 bis du CGI ramène à 0 % le taux du droit prévu à l’article 719, hors taxes additionnelles.
Le rescrit dispense-t-il des conditions de l’article 722 bis ?
Non. Le rescrit précise que le taux réduit s’applique sous conditions. L’acquéreur doit toujours respecter les critères de l’article 722 bis du CGI, notamment l’engagement de maintenir l’activité pendant la durée minimale prévue par le texte et la situation des biens dans le périmètre de la zone.
Sources
- 1.Rescrit de l’administration fiscale sur l’application du taux de 0 % aux acquisitions de fonds de commerce en ZFU-TE du 1er janvier au 20 février 2026, Direction générale des finances publiques, avril 2026
- 2.Code général des impôts, article 722 bis (taux réduit de droits de mutation sur les fonds de commerce et clientèles dans certaines zones), Légifrance, version du 1er janvier 2011
- 3.Code général des impôts, article 719 (droits de mutation sur les cessions de fonds de commerce), Légifrance, version du 6 août 2008
- 4.Loi de finances pour 2026, article 42 (recentrage du taux réduit de l’article 722 bis du CGI sur les zones FRR), Journal officiel, Journal officiel du 20 février 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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