L’essentiel
- L’indemnité de jouissance versée par le vendeur resté dans les lieux pendant le délai de rachat rémunère une location au sens de l’article 261 D, 1° bis du CGI.
- Elle est exonérée de TVA en l’absence d’option, même si aucun bail autonome n’a été signé à côté de l’acte de vente.
- La somme versée lors du rachat, au-delà du prix et des frais de l’article 1673 du Code civil, rémunère la faculté de rachat : c’est une prestation de services taxable.
- Dans le litige, 585 629 € d’indemnités échappent à la TVA, mais les 41 400 € payés au rachat y restent soumis.
Une vente à réméré fait circuler plusieurs sommes entre le vendeur et l’acquéreur. Pour un tribunal, l’indemnité de jouissance versée par le vendeur resté dans les lieux est un loyer exonéré de TVA, mais la rémunération du rachat reste taxable.
Le juge de l’impôt apporte ainsi des précisions sur le traitement fiscal des ventes avec faculté de rachat. Chaque flux financier doit être qualifié avec soin au regard de la TVA, car les deux sommes obéissent à des régimes distincts.
La vente à réméré selon le Code civil
Les articles 1659 à 1673 du Code civil 1 définissent la vente avec faculté de rachat, aussi appelée vente à réméré. C’est une vente ordinaire, qui transfère immédiatement la propriété du bien à l’acquéreur.
Elle est assortie d’une condition résolutoire. Le vendeur peut reprendre le bien dans un délai convenu, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de certains frais, prévus à l’article 1673 du Code civil 2.
Les règles de TVA en présence
L’article 256, I du CGI 3 soumet à la TVA les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti.
L’article 261 D, 1° bis du CGI 4 exonère en revanche les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel.
Le Conseil d’État a précisé la notion de location, notamment dans une décision du 16 novembre 2005, n° 257532 5 :
La location visée par ces dispositions s’entend de la concession faite à un preneur, pour une durée et moyennant une rémunération convenues, du droit d’occuper des locaux à titre exclusif, quelle que soit la qualité en laquelle le donneur a la faculté d’accorder ce droit.
Les faits : deux immeubles acquis à réméré en 2017
La SAS P exerce une activité de location de biens immobiliers. En 2017, elle a acquis deux immeubles dans le cadre de ventes à réméré :
- un ensemble immobilier à Paris, auprès de la SCI B ;
- un immeuble à Malakoff, auprès de la SCI M.
Dans chaque acte, les vendeurs conservaient la jouissance du bien pendant le délai de rachat : 24 mois pour la SCI B et 18 mois pour la SCI M.
En contrepartie, ils versaient une indemnité forfaitaire mensuelle de 13 074,83 € pour la SCI B et de 12 800 € pour la SCI M. Ces indemnités ont été imputées sur les prix de vente avant leur paiement.
Le rachat des deux immeubles en 2019
La SCI B a exercé sa faculté de rachat en juillet 2019, après une prorogation du délai. Outre le prix de rachat, elle a versé à la SAS P une somme de 41 400 €, qualifiée d’indemnité de privation de jouissance complémentaire.
La SCI M a exercé sa faculté de rachat en juin 2019. La SAS P lui a remboursé un trop-perçu d’indemnité de 3 716 €.
Le redressement et la contestation
À l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration a soumis l’ensemble de ces sommes à la TVA, sur le fondement de l’article 256 du CGI.
La société n’a pas répondu à la proposition de rectification. Elle a contesté après la mise en recouvrement, en soutenant que les indemnités de différé de jouissance étaient des loyers exonérés.
Le tribunal fait partiellement droit à sa demande.
L’indemnité de jouissance, un loyer exonéré de TVA
Pour le tribunal, l’acte de vente peut réserver au vendeur la jouissance de l’immeuble cédé pendant une période déterminée, contre une contrepartie financière calculée selon la durée. Cette clause constitue une location au sens de l’article 261 D, 1° bis du CGI 4.
Le juge écarte l’argument tiré de l’absence de bail distinct :
L’absence d’un contrat de bail autonome de l’acte de vente ne peut pas faire obstacle à cette qualification, dès lors qu’une telle exigence formelle aurait pour effet d’appliquer différemment les mêmes dispositions relatives à la taxe sur la valeur ajoutée à des opérateurs se trouvant dans une situation économique identique.
La SAS P n’avait pas exercé d’option pour la TVA. Ces indemnités de jouissance bénéficiaient donc de l’exonération de TVA.
Autrement dit, l’indemnité de différé de jouissance prévue dans un acte de vente à réméré rémunère une location. Elle est exonérée de TVA en l’absence d’option, et l’absence de bail autonome n’y fait pas obstacle.
Les montants exonérés
La solution s’applique :
- à l’indemnité de 313 796 € de la SCI B, versée lors de l’acquisition de 2017 ;
- à l’indemnité de 230 400 € de la SCI M, versée lors de l’acquisition de 2017 ;
- à l’indemnité de 41 433 € versée au titre de la prorogation de la faculté de rachat.
Les deux premiers montants correspondent aux indemnités de jouissance mensuelles multipliées par la durée du délai. Pour la SCI B, 13 074,83 € × 24 mois donnent 313 795,92 €, arrondis à 313 796 €. Pour la SCI M, 12 800 € × 18 mois donnent 230 400 €.
1. La vente (2017)
Transfert immédiat de la propriété
Le vendeur cède le bien et garde une faculté de rachat dans un délai convenu (condition résolutoire).
2. Le délai de rachat
Le vendeur reste dans les lieux
Il verse une indemnité de jouissance calculée selon la durée.
TVA : exonérée (location, art. 261 D, 1° bis du CGI), sauf option.
3. Le rachat (2019)
La vente est résolue
La somme payée au-delà du prix et des frais de l’art. 1673 du Code civil rémunère la faculté de rachat.
TVA : due (prestation de services, art. 256 du CGI).
| Somme | Montant | TVA |
|---|---|---|
| Indemnité SCI B (13 074,83 € × 24 mois) | 313 796 € | Exonérée |
| Indemnité SCI M (12 800 € × 18 mois) | 230 400 € | Exonérée |
| Indemnité liée à la prorogation du délai | 41 433 € | Exonérée |
| Somme versée lors du rachat par la SCI B | 41 400 € | Taxable |
Le schéma suit une vente à réméré de la vente au rachat et montre que l’indemnité de jouissance versée pendant le délai de rachat est un loyer exonéré de TVA, alors que la somme payée pour le rachat lui-même est une prestation de services taxable.
Source : Code civil, art. 1659 à 1673 ; CGI, art. 256 et 261 D, 1° bis ; chiffres du litige tranché par le tribunal
Le rachat lui-même reste soumis à la TVA
La solution est différente de celle retenue pour l’indemnité de jouissance. Elle concerne les 41 400 € versés par la SCI B lors de l’exercice effectif de la faculté de rachat.
Le tribunal fait ici une distinction. Lors du rachat, la vente initiale est résolue par l’effet de la condition résolutoire, et les parties sont replacées dans leur situation antérieure.
La différence entre le prix de rachat et le prix de vente initial ne se limite pas à une restitution. Elle est versée au-delà du prix et des frais prévus à l’article 1673 du Code civil 2. Elle est la contrepartie de la faculté de rachat concédée par l’acquéreur.
Il s’agit donc de la rémunération d’une prestation de services au sens de l’article 256 du CGI 3, distincte de toute mise à disposition du bien. Cette somme reste soumise à la TVA.
Indemnité de jouissance et rachat : ce qu’il faut retenir
Dans une vente à réméré, l’indemnité perçue pour l’occupation du bien par le vendeur se traite fiscalement comme un loyer, exonéré de TVA en l’absence d’option.
Le profit tiré de l’exercice même de la faculté de rachat rémunère en revanche un service taxable à la TVA.
Chaque somme prévue à l’acte doit donc être qualifiée avec soin avant la signature, car son régime de TVA en dépend.
Pour aller plus loin
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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 15 avril 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est une vente ordinaire qui transfère immédiatement la propriété à l’acquéreur. Une condition résolutoire permet au vendeur de reprendre le bien dans un délai convenu, en restituant le prix principal et en remboursant certains frais, selon les articles 1659 à 1673 du Code civil.
L’indemnité de jouissance d’une vente à réméré est-elle soumise à la TVA ?
Selon le tribunal, non, en l’absence d’option pour la TVA. L’indemnité versée par le vendeur qui reste dans les lieux pendant le délai de rachat rémunère une location au sens de l’article 261 D, 1° bis du CGI. L’absence de bail distinct de l’acte de vente ne change pas cette qualification.
La somme versée lors du rachat est-elle taxable à la TVA ?
Oui. La somme versée au-delà de la restitution du prix et des frais de l’article 1673 du Code civil rémunère la faculté de rachat consentie par l’acquéreur. Le tribunal y voit une prestation de services taxable au sens de l’article 256 du CGI, distincte de la mise à disposition du bien.
Sources
- 1.Code civil, art. 1659 et suivants (vente avec faculté de rachat), Légifrance, version en vigueur au 15 avril 2026
- 2.Code civil, art. 1673 (restitution du prix et des frais en cas de rachat), Légifrance, version en vigueur au 15 avril 2026
- 3.Code général des impôts, art. 256 (opérations soumises à la TVA), Légifrance, version en vigueur au 15 avril 2026
- 4.Code général des impôts, art. 261 D (exonérations de TVA des locations d’immeubles), Légifrance, version en vigueur au 15 avril 2026
- 5.Conseil d’État, 16 novembre 2005, n° 257532, Légifrance, 16 novembre 2005
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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