Location meublée entre époux : l’indivision et la co-déclaration ne suffisent pas à caractériser une société de fait

En location meublée entre époux, la propriété indivise du bien et la déclaration des revenus à parts égales ne suffisent pas à caractériser une société de fait. Le Conseil d’État l’a jugé en censurant une cour administrative d’appel ¹.

Les époux n’ont pourtant pas obtenu gain de cause. Leurs recettes dépassaient de toute façon les seuils du micro-BIC.

Location meublée entre époux : micro-BIC et société de fait

Le régime micro-BIC, défini à l’article 50-0 du CGI, offre un mode d’imposition forfaitaire aux exploitants dont le chiffre d’affaires n’excède pas certains seuils. Les textes figurent sur Légifrance ^{2 3 4}.

Au-delà des seuils, le texte exclut aussi de ce régime les sociétés ou organismes imposés selon le régime des sociétés de personnes de l’article 8 du CGI. Les sociétés créées de fait (SDF) relèvent de cette catégorie, en vertu de l’article 238 bis L du CGI.

La notion de société de fait vient du droit civil, adaptée en matière fiscale. Elle compte beaucoup pour les époux ou les concubins qui mettent en commun des moyens afin d’exploiter une activité lucrative.

La jurisprudence en a précisé les critères. Elle veut éviter qu’un contribuable contourne les règles applicables aux structures sociétaires en présentant son activité comme individuelle.

Les trois conditions d’une société de fait

Selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, une société créée de fait suppose trois conditions ⁵.

• Chaque membre participe effectivement aux apports en capital ou en industrie. Des apports en industrie suffisent : mise à disposition de ses connaissances techniques, de son travail, de sa notoriété.
• Chaque membre participe effectivement à la gestion de l’entreprise, c’est-à-dire aux fonctions de direction ou de contrôle. Il doit pouvoir engager l’entreprise vis-à-vis des tiers, avec des pouvoirs de gestion qui ne sont pas limités.
• Chaque membre participe effectivement aux résultats, bénéficiaires ou déficitaires. En principe, une convention écrite prévoyant la répartition des résultats l’établit.

Ces règles sont commentées au BOFiP, sous la référence BOI-BIC-CHAMP-70-20-60, n° 50 et suivants.

Les faits : une location meublée entre époux de grande ampleur

M. et Mme C ont déclaré dans la catégorie des BIC les résultats d’une activité de location meublée, au titre des années 2012 à 2014. Ils entendaient bénéficier du régime micro-BIC.

Les recettes étaient substantielles, très au-dessus des seuils ouvrant droit à ce régime.

Elles venaient de deux sources. Les époux louaient un appartement dont ils étaient propriétaires indivis. Ils sous-louaient aussi quatre autres biens qu’ils avaient pris à bail.

Le contrôle et les premières décisions de justice

En juin 2015, l’administration a engagé un examen de situation fiscale personnelle (ESFP) pour les années 2012 à 2014. Elle a écarté le régime des micro-entreprises que les époux avaient demandé.

Selon le service, la location était exploitée par une société de fait constituée entre les deux époux. Cela faisait obstacle au régime simplifié, en application combinée des articles 50-0, 8 et 238 bis L du CGI.

Les époux ont reçu des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, assorties de pénalités. Elles étaient calculées selon le régime réel.

Ils ont demandé la décharge devant le tribunal administratif de Paris. Par un jugement du 14 décembre 2021, le tribunal a rejeté leur demande : l’administration avait établi l’existence d’une société de fait.

L’arrêt d’appel du 26 avril 2024

La cour administrative d’appel a fait partiellement droit à leurs conclusions, par un arrêt du 26 avril 2024. Elle a déchargé la fraction des contributions sociales issue du coefficient de 1,25 de l’article 158-7-1° du CGI, ainsi que les pénalités correspondantes.

Ce point ne fait pas l’objet du pourvoi. La cour a estimé que ce coefficient majorateur n’était pas justifié.

Sur la société de fait, elle a confirmé la position de l’administration. Elle s’est appuyée sur un faisceau d’indices.

• Les recettes provenaient de la location d’un appartement détenu en indivision et de la sous-location de quatre autres biens pris à bail.
• M. C avait indiqué exercer l’activité conjointement avec son épouse.
• Certains contrats de location étaient établis au nom des deux époux.
• Les recettes étaient inscrites au crédit d’un compte courant d’associé ouvert au nom des deux époux dans une société tierce.
• Certaines dépenses étaient acquittées par cette société avant remboursement.
• Les déclarations fiscales répartissaient les recettes par moitié entre les époux.

Ce que juge le Conseil d’État sur la société de fait

Les époux se sont pourvus en cassation. Ils contestent la caractérisation de la société de fait.

Le Conseil d’État censure la cour administrative d’appel pour erreur de droit. Il rappelle sa jurisprudence constante : l’existence d’une société de fait suppose la réunion de trois conditions cumulatives. Il faut des apports, une participation à la direction et au contrôle de l’affaire, et la vocation aux bénéfices et aux pertes.

L’indivision remplit la condition d’apport, sans plus

L’affectation d’un bien indivis à l’exploitation satisfait la condition d’apport. Elle ne suffit pas, par elle-même, à caractériser une société de fait entre les indivisaires.

Il faut encore que chacun participe à la direction et au contrôle de l’affaire, ainsi qu’aux bénéfices ou aux pertes.

Les indices retenus ne prouvent pas la direction de l’activité

Le Conseil d’État examine les faits relevés par la cour : compte courant d’associé commun, répartition déclarative par moitié, et les autres indices. Il juge qu’ils ne permettent pas d’établir la participation de l’épouse à la direction et au contrôle de l’affaire.

Il exige une preuve positive de cette participation effective. Il faut démontrer que chaque associé de fait prend part aux décisions de gestion, assure un suivi opérationnel de l’activité et exerce un pouvoir de contrôle sur les actes accomplis.

La simple affirmation de M. C, selon laquelle il exerçait l’activité conjointement avec son épouse, ne suffit pas. Des éléments objectifs doivent la corroborer et établir la réalité de la participation de Mme C aux actes de gestion.

Pourquoi le redressement est maintenu malgré la censure

L’annulation de l’arrêt d’appel sur la société de fait n’a pas donné la victoire aux époux C.

Le Conseil d’État a réglé l’affaire au fond. L’administration lui demandait de maintenir les impositions par une substitution de base légale, c’est-à-dire en remplaçant le motif du redressement par un autre fondement juridique. Selon elle, société de fait ou non, le régime micro-BIC était inapplicable : les recettes dépassaient simplement les seuils de l’article 50-0 du CGI.

Les contribuables opposaient deux arguments. Le juge les a rejetés tous les deux.

• Ils soutenaient que le chiffre d’affaires devait s’apprécier individuellement, vu leur déclaration à 50/50. Le Conseil d’État écarte cet argument. L’activité relève d’une seule entreprise : la totalité de ses recettes se compare au seuil légal, quelle que soit la répartition déclarative entre les membres du foyer fiscal.
• Ils invoquaient la tolérance légale qui maintient le régime micro les deux premières années de dépassement. Les recettes de 2012 à 2014 dépassaient les seuils, et celles de 2010 et 2011 aussi. La tolérance de deux ans était donc épuisée avant la première année redressée, et le régime micro ne s’appliquait pas aux années en litige.

Ce qu’il faut retenir sur la location meublée entre époux

Une communauté d’intérêts patrimoniaux ne vaut pas volonté de s’associer (affectio societatis) ni participation à la direction. Bien commun, compte commun et déclaration par moitié ne suffisent pas.

L’administration doit apporter la preuve positive de l’implication opérationnelle de chaque conjoint. En revanche, des recettes qui dépassent les seuils de l’article 50-0 du CGI écartent le micro-BIC, avec ou sans société de fait.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article mis à jour le 17 novembre 2025.