LMP et IFI : les seuils s’apprécient sur toute l’activité, SARL de famille comprise

Pour l’articulation entre LMP et IFI, l’administration ne peut pas isoler les modes de détention d’un loueur en meublé. L’approche doit être globale et consolidée à l’échelle du foyer fiscal, juge le tribunal judiciaire de Paris ³.

Le contribuable exerçait la même activité en direct et au travers d’une SARL de famille. Le tribunal lui donne raison sur le principe, mais rejette sa demande faute de preuve chiffrée.

LMP et IFI : ce que prévoit l’article 975 du CGI

L’article 975 du CGI exonère d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle principale du redevable ¹. Son V, 1° prévoit un régime dérogatoire pour la location meublée.

En principe, la location de locaux d’habitation meublés n’est pas une activité commerciale au sens de l’article 966 du CGI. Elle ne bénéficie donc pas de l’exonération des biens professionnels.

Par exception, elle est considérée comme une activité commerciale éligible à l’exonération lorsque le redevable remplit deux conditions cumulatives ¹ :

• ses recettes annuelles issues de la location meublée excèdent 23 000 € ;
• les revenus qu’il retire de cette activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces revenus professionnels sont ceux des catégories suivantes :

• traitements et salaires ;
• bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• bénéfices agricoles (BA) ;
• bénéfices non commerciaux (BNC) ;
• revenus de l’article 62 du CGI, qui vise les rémunérations des gérants majoritaires.

Des seuils tirés du statut de loueur en meublé professionnel

Ces deux seuils s’inspirent des conditions de l’article 155 du CGI, dont le IV définit le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pour l’impôt sur le revenu ².

L’article 155, IV précise expressément que ces conditions s’apprécient au niveau du foyer fiscal, pour l’ensemble des locations meublées ².

Un texte muet sur l’exercice en direct et en société

La difficulté de l’affaire tient à l’articulation entre les structures juridiques prévues par l’article 975 du CGI ¹ :

• le I vise les biens affectés à l’activité principale exercée directement par le redevable ;
• le II couvre les biens affectés à l’activité exercée dans une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu ;
• le 2 du II organise un mécanisme d’unicité pour les activités exercées dans plusieurs sociétés, lorsqu’elles sont similaires, ou connexes et complémentaires.

À notre connaissance, le texte ne dit rien du contribuable qui exerce la même activité à la fois à titre individuel et au travers d’une société de personnes. C’était précisément la situation jugée.

Les faits : un loueur en meublé en direct et en SARL de famille

M. B. louait des locaux d’habitation meublés selon deux modalités concomitantes ³ :

• comme associé et gérant de la SARL de famille MC, société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu en application de l’article 8 du CGI, au travers de laquelle il louait des biens meublés ;
• à titre individuel, par une entreprise de location meublée portant sur d’autres biens immobiliers.

La SARL MC étant translucide, M. B. déclarait l’ensemble des revenus de ces deux activités à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC. Les bénéfices de la SARL étaient répartis au prorata des parts sociales détenues par les associés.

L’activité individuelle générait toutefois des déficits en BIC, liés principalement aux amortissements pratiqués sur les immeubles. Le contribuable soutenait que ces déficits étaient « artificiels » au sens comptable.

Selon lui, l’activité individuelle dégageait en réalité des flux de trésorerie positifs, qui lui permettaient de vivre.

Le rappel d’IFI de 117 866 €

M. B. n’avait pas déposé spontanément ses déclarations d’IFI au titre des années 2018 à 2021. Il ne les a envoyées que le 5 octobre 2021, à la demande de l’administration.

L’administration a intégré dans la base taxable de l’IFI les biens détenus dans l’entreprise individuelle de location meublée. Elle estimait que cette activité, déficitaire, ne remplissait pas les conditions de l’article 975, V, 1° du CGI.

Les droits rappelés au titre des années 2018 à 2022 s’élevaient au total à 117 866 €. L’administration avait en revanche admis l’exonération des parts de la SARL MC.

Les arguments du loueur en meublé

Après le rejet de sa réclamation, M. B. a saisi le tribunal judiciaire de Paris ³.

L’indivisibilité du statut de LMP

Il se prévalait de l’indivisibilité du statut de LMP. Selon lui, l’article 155, IV du CGI impose d’apprécier les conditions de professionnalité au niveau du foyer fiscal, tous véhicules juridiques confondus.

Les seuils de 23 000 € de recettes et de 50 % des revenus professionnels devaient donc s’apprécier en cumulant les deux activités : SARL MC et entreprise individuelle.

Le déficit de l’activité individuelle, dû aux amortissements, ne devait pas conduire à déqualifier les immeubles correspondants si l’exploitation était, dans son ensemble, bénéficiaire et prépondérante.

La cohérence de la position de l’administration

Puisque l’administration avait admis l’exonération des parts de la SARL MC, elle avait selon lui implicitement reconnu que l’activité de LMP du foyer fiscal remplissait les conditions légales.

Elle ne pouvait donc pas refuser cette qualité aux immeubles détenus en direct, qui participaient à la même exploitation. M. B. invoquait l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF) et les principes de sécurité juridique et de cohérence.

L’égalité devant l’impôt

Enfin, traiter différemment les mêmes actifs professionnels selon leur mode de détention, en direct ou via une société de personnes, constituait selon lui une rupture d’égalité injustifiée.

La solution : une appréciation globale des seuils du LMP

Sur le plan des principes, le tribunal valide la thèse du contribuable ³. Il relève que le législateur :

« n’a pas entendu exonérer des actifs immobiliers pris isolément, mais bien une profession exercée par le redevable ».

Il se fonde ensuite sur le renvoi opéré par l’article 975, V, 1° aux deux seuils de l’article 155, IV du CGI. Ce dernier prévoit expressément que les seuils de professionnalité s’apprécient au niveau du foyer fiscal, pour l’ensemble des locations meublées.

Le tribunal en déduit :

« une indivisibilité du statut de loueur en meublé professionnel et une unicité de la profession ».

Les immeubles détenus en propre et ceux détenus via la SARL de famille constituent les outils de travail d’une seule et même exploitation.

Les éléments qui confortent l’analyse

Le tribunal renforce ce raisonnement par plusieurs constats ³ :

• la SARL de famille étant fiscalement transparente, M. B. déclare l’intégralité de ses revenus de location meublée dans une déclaration unique d’impôt sur le revenu ;
• en validant le caractère professionnel de l’activité pour les parts de la SARL, l’administration a reconnu que les conditions d’exonération étaient remplies au niveau du foyer fiscal ;
• l’administration « ne peut, sans commettre une erreur de droit, segmenter artificiellement une profession unique ».

Sur le deuxième point, le tribunal ajoute que l’administration :

« ne saurait, sans violer les principes de sécurité juridique et de cohérence, soutenir une thèse inverse pour les actifs en direct participant à la même exploitation ».

Il conclut que les conditions de seuils doivent faire l’objet d’une appréciation globale de l’activité de loueur en meublé professionnel.

Le caractère déficitaire d’un segment de l’activité ne peut donc pas déqualifier l’actif si, au cas particulier, la somme totale des résultats atteint les seuils requis.

Un loueur débouté : la charge de la preuve

Le tribunal a pourtant débouté M. B. sur le terrain de la preuve. Il rappelle qu’il incombe au contribuable qui revendique une exonération d’en justifier les conditions ³.

Or M. B. s’était contenté de produire ses seuls avis d’IFI. Il n’a fourni au juge ni liasses fiscales, ni déclarations de revenus, ni aucun autre élément chiffré.

Le juge ne pouvait donc pas vérifier que l’activité consolidée, SARL et détention directe, atteignait effectivement les seuils légaux. Face à cette carence, il a rejeté les demandes d’annulation et de décharge.

LMP et IFI : ce qu’il faut retenir

Pour le juge, le statut de loueur en meublé professionnel est indivisible. L’appréciation des seuils de l’article 975, V, 1° du CGI est globale : elle cumule l’activité individuelle et celle exercée au travers d’une SARL de famille fiscalement transparente.

Il s’agit d’un jugement de première instance. Sa solution sur l’articulation entre LMP et IFI peut encore être discutée devant d’autres juridictions.

Pour un loueur dans cette situation, l’enjeu porte aussi sur la preuve. Les liasses fiscales de l’entreprise individuelle et de la SARL, et les déclarations de revenus du foyer, permettent de démontrer que l’activité consolidée atteint les seuils.

Pour aller plus loin

Sur les autres conditions du statut, lisez notre article Loueur en meublé professionnel : le Conseil constitutionnel censure à nouveau l’inscription au RCS.

Pour le loueur qui réside hors de France, voyez aussi LMP non-résident : la prépondérance des revenus s’apprécie sur les revenus mondiaux.

Sur la notion de biens professionnels, voisine du sujet LMP et IFI, voyez enfin Biens professionnels et ISF : sans rémunération du dirigeant, pas d’exonération.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 27 février 2026.