SCI et location meublée : un bail nu jugé fictif et la SCI taxée à l’IS

Entre SCI et location meublée, un montage peut éviter l’impôt sur les sociétés : séparer la propriété des murs de l’exploitation des meublés. Le tribunal administratif de Nîmes rappelle qu’il exige une étanchéité sans faille entre les deux ¹.

Dans cette affaire, la confusion des patrimoines et des trésoreries a fait tomber le bail nu. La SCI a été imposée à l’IS, et la vente de son immeuble taxée sur son prix total ¹.

SCI et location meublée : le montage qui dissocie les murs de l’exploitation

Une SCI qui loue des locaux meublés exerce une activité commerciale par nature, au sens de l’article 34 du CGI. Elle est alors assujettie de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS), en vertu de l’article 206-2 du même code ².

Pour l’éviter, un montage existe. La SCI conclut un bail commercial ou professionnel sur les murs nus avec une structure d’exploitation. Cette structure, par exemple une entreprise individuelle ou une SARL détenue par les associés, exerce l’activité de location meublée : gîtes, chambres d’hôtes.

Le schéma est valable dans son principe. Sa mise en œuvre exige toutefois de la rigueur dans la gestion, faute de quoi la SCI s’expose à une requalification à l’IS.

Le jugement de Nîmes : un domaine, un gîte et un bail nu

La SCI B possédait un domaine comprenant un gîte et des chambres d’hôtes. Pour conserver son caractère civil, elle avait conclu un bail sur les locaux nus avec sa gérante, également associée.

Cette dernière devait exploiter le fonds de commerce d’hébergement ¹.

À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a contesté la réalité de ce bail nu. Elle estimait que la SCI exerçait directement la location meublée. Elle a donc soumis la société à l’IS pour les exercices 2015 à 2017 ¹.

Le litige s’est cristallisé sur l’exercice 2019. La SCI a cédé son immeuble cette année-là pour 981 200 €.

La cession de 2019 taxée à l’IS

L’administration en a tiré les conséquences. Elle a taxé la cession selon les règles des plus-values professionnelles (IS), et non selon le régime des plus-values des particuliers.

La société a contesté cette taxation devant le tribunal administratif de Nîmes, qui a rejeté sa requête ¹.

Un bail nu fictif : ce que le juge a relevé

Le juge a analysé les flux financiers pour démontrer la fictivité du bail nu. L’existence formelle d’un contrat et la déclaration d’activité en mairie par la gérante constituaient des indices de conformité. La réalité de la gestion les a mis à mal ¹.

Le juge de l’impôt a relevé trois faits :

• les recettes de l’activité parahôtelière étaient encaissées directement sur le compte bancaire de la SCI, au moyen d’un terminal de paiement électronique (TPE) ;
• la SCI réglait elle-même les charges d’exploitation ;
• aucun loyer n’était effectivement versé par la prétendue locataire exploitante.

Cette confusion des patrimoines et des trésoreries l’a conduit à considérer que la SCI exploitait directement le fonds meublé ¹.

L’activité devenait ainsi commerciale par nature, au sens de l’article 34 du CGI. L’assujettissement de la SCI à l’IS, en vertu de l’article 206-2 du CGI, devenait inéluctable ¹².

Un argument écarté

La SCI invoquait aussi une difficulté pratique : la banque avait refusé de délivrer un TPE à l’exploitant personne physique. Le juge a jugé cet argument inopérant dans ce cas précis ¹.

Les points de vigilance qui en découlent

Les faits relevés par le juge indiquent où se joue l’étanchéité entre la SCI et l’exploitant. Ce sont les trois points à surveiller dans la gestion :

• à qui sont versées les recettes des clients ;
• qui règle les charges d’exploitation ;
• si le loyer du bail nu est réellement payé.

Un bail signé et une déclaration en mairie ne suffisent pas, d’après ce jugement, si la gestion les contredit. En SCI et location meublée, la gestion du quotidien compte autant que l’acte ¹.

Plus-value d’une SCI à l’IS : la vente taxée sur le prix total

La SCI contestait aussi le montant de la plus-value taxée. Elle demandait que soient pris en compte le prix d’acquisition et les travaux.

Le juge rappelle qu’à l’IS, la notion de plus-value immobilière des particuliers disparaît au profit de la théorie du bilan ¹.

Selon l’article 38 du CGI, le prix de cession constitue un produit d’exploitation. Le bénéfice net est la différence entre l’actif net à la clôture et à l’ouverture ³.

La taxation d’office et la charge de la preuve

La société avait été taxée d’office, faute de comptabilité commerciale probante. Il lui revenait donc de démontrer que l’imposition était exagérée ¹.

Elle s’est bornée à invoquer des notions de la fiscalité des particuliers : prix d’acquisition, déficit foncier. Elle n’a présenté ni reconstitution comptable de la valeur nette comptable (VNC) du bien, ni justification des écritures d’actif et de passif. L’assiette n’a donc pas pu être corrigée ¹.

Le tribunal a validé l’intégration du prix de vente total dans le résultat imposable ¹.

Ce qu’il faut retenir

Première leçon, en SCI et location meublée : l’administration peut requalifier un montage quand le bail nu est contredit par les faits. Ici, la SCI encaissait directement les recettes de ses clients.

Seconde leçon : à l’IS, le prix de vente est un produit. Pour réduire l’impôt, il faut déduire la VNC de l’actif sorti.

Or, en cas de taxation d’office après requalification, le contribuable qui ne reconstitue pas une comptabilité commerciale se retrouve sanctionné. Cette comptabilité inclut les amortissements qui auraient dû être pratiqués. L’impôt porte alors sur le prix de vente brut.

Pour aller plus loin

Sur les mêmes questions, nos analyses précédentes :

• la location meublée saisonnière par une SCI, qui la fait basculer dans le champ de l’IS ;
• la SNC en location nue, dont l’activité civile écarte la plus-value professionnelle ;
• la SCI marchand de biens, requalifiée à l’IS par la répétition des achats-reventes ;
• le seuil de commercialité d’une SCI et la tolérance de 10 %.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 12 décembre 2025.