L’essentiel
- Pour un associé particulier, la plus-value tirée de la vente d’un immeuble détenu par une SNC suit la nature de l’activité de la société (article 238 bis K, II, du CGI).
- Activité civile : régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI). Activité commerciale : régime des plus-values professionnelles.
- Le tribunal administratif de Toulouse a jugé civile l’activité d’une SNC qui louait des locaux nus, sans aucun meuble prévu aux baux, à une résidence hôtelière.
- Le code NAF et la catégorie de déclaration des revenus, indices formels, n’ont pas suffi à rendre l’activité commerciale.
- La division du loyer par deux, consentie au locataire hôtelier lié en difficulté, ne caractérisait pas une participation de la SNC à ses résultats.
Le couple SNC et location nue pose une question précise au moment de vendre l’immeuble : quel régime de plus-value s’applique ? Un jugement du tribunal administratif de Toulouse montre que tout dépend de l’activité réellement exercée par la société 3.
Lorsque l’activité de la société en nom collectif (SNC) est civile, la plus-value relève du régime des particuliers. Lorsqu’elle est commerciale, elle relève du régime des plus-values professionnelles.
Le cas jugé, qui associe SNC et location nue, illustre une nouvelle fois la difficulté de tracer la frontière entre activité civile et activité commerciale.
Plus-value d’une SNC : le régime suit la nature de l’activité
Une SNC est une société dite translucide : ses bénéfices sont imposés au nom de ses associés, à hauteur de leur quote-part.
La façon de déterminer cette quote-part figure à l’article 238 bis K du CGI 1. Le texte distingue deux situations.
Les parts inscrites à l’actif d’une entreprise au régime réel
Le I de l’article vise les droits dans une société translucide inscrits à l’actif d’une entreprise relevant de plein droit d’un régime réel. Il peut s’agir de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), de bénéfices non commerciaux (BNC) ou de bénéfices agricoles (BA) 1.
La quote-part de bénéfice est alors déterminée selon les règles applicables à cette entreprise 1.
Les autres associés, dont les particuliers
Le II du même article couvre tous les autres cas. C’est notamment celui des associés personnes physiques qui n’exercent pas leur activité dans le cadre d’une telle entreprise 1.
Pour eux, la quote-part est déterminée et imposée en tenant compte de la nature de l’activité et du montant des recettes de la société elle-même 1.
Activité civile ou commerciale : deux régimes de plus-value
Pour l’associé particulier, la qualification de l’activité de la SNC commande donc le régime de la plus-value réalisée lors de la vente de l’immeuble :
- activité civile : régime des plus-values immobilières des particuliers, prévu aux articles 150 U et suivants du CGI 2 ;
- activité commerciale : régime des plus-values professionnelles.
Associé particulier d’une SNC · art. 238 bis K, II, du CGI
Quelle est l’activité réellement exercée par la société ?
Activité civile
Exemple : location de locaux nus, sans meubles prévus aux baux
Plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI)
Activité commerciale
Exemple : location meublée, ou participation aux résultats du locataire
Plus-value professionnelle
L’affaire jugée à Toulouse : SNC F, immeuble vendu à La Réunion en 2017
- Code NAF, déclaration initiale en BIC : indices formels écartés
- Baux sans aucune stipulation de meubles : pas de location meublée
- Loyer divisé par deux en 2014 pour le locataire hôtelier lié : relation normale de bailleur à preneur
Résultat : activité civile, régime des particuliers, décharge des rappels d’impôt
Pour l’associé particulier d’une SNC, la plus-value de vente de l’immeuble suit l’activité réelle de la société : civile, comme la location de locaux nus, elle relève du régime des particuliers ; commerciale, du régime des plus-values professionnelles. Dans l’affaire jugée à Toulouse, les indices de l’administration ont été écartés.
Source : Article 238 bis K du CGI ; articles 150 U et suivants du CGI ; jugement du tribunal administratif de Toulouse (SNC F)
Les faits : un ensemble immobilier vendu à La Réunion en 2017
La SNC F a cédé en 2017 un ensemble immobilier situé à La Réunion. Ses associés ont imposé le gain selon le régime des plus-values immobilières des particuliers 3.
L’administration fiscale a contesté ce choix. Elle a remplacé le régime des particuliers par celui des plus-values professionnelles 3.
Les trois indices avancés par l’administration
Pour justifier cette requalification, l’administration s’appuyait sur trois indices 3 :
- le code NAF de la société, c’est-à-dire le code de son activité principale ;
- le fait qu’elle déclarait au départ ses revenus dans la catégorie des BIC ;
- l’inscription de l’immeuble à l’actif de son bilan.
Une communauté d’intérêts avec le locataire hôtelier
Selon l’administration, le caractère commercial ressortait aussi d’une communauté d’intérêts entre la SNC F et son principal locataire. Ce locataire était une SARL hôtelière, la société A, détenue par les mêmes associés 3.
Un avenant au bail avait divisé le loyer par deux, en raison de difficultés financières ponctuelles du preneur 3.
L’administration y voyait une immixtion de la SNC, qui caractérisait selon elle sa participation aux résultats de l’entreprise locataire 3.
La position du contribuable : une location de locaux nus
Le contribuable soutenait au contraire que l’activité réelle et exclusive de la SNC était la location de locaux nus, activité civile par nature 3.
Il faisait valoir que les baux signés ne mentionnaient aucune mise à disposition de meubles. Selon lui, cela interdisait toute requalification en location meublée, activité commerciale 3.
SNC et location nue : le tribunal retient l’activité civile
Le tribunal administratif de Toulouse a donné raison au contribuable 3. Il a répondu point par point à l’administration.
Des baux qui ne prévoient aucun meuble
Le tribunal a relevé que les baux portaient sur une résidence hôtelière ou sur des locaux commerciaux. Aucune de leurs stipulations n’indiquait pourtant que les locaux seraient garnis de meubles 3.
Des indices formels écartés
Il a rejeté les indices formels dont se prévalait l’administration, comme le code NAF ou la catégorie de déclaration des revenus 3.
Une baisse de loyer sans communauté d’intérêts
Sur la communauté d’intérêts, le tribunal a jugé insuffisante la réduction de loyer accordée en 2014 à la SARL A pour des difficultés financières ponctuelles. Elle n’établissait pas que la SNC avait manifesté sa participation aux résultats de cette société 3.
Une telle adaptation du loyer à la situation du locataire restait dans la logique d’une relation entre bailleur et preneur 3.
Elle ne caractérisait pas une implication dans l’exploitation commerciale du locataire, de nature à rendre commerciale l’activité de la SNC 3.
La décharge des rappels d’impôt
L’activité de la SNC étant civile, la plus-value réalisée par son associé, M. D, devait être imposée selon le régime des particuliers, et le tribunal l’a déchargé des rappels d’impôt 3.
Les repères à retenir pour une SNC qui loue un immeuble
En matière de SNC et location nue, cette décision donne plusieurs repères aux associés :
- la rédaction des baux compte : ici, l’absence de toute stipulation sur des meubles a écarté la location meublée ;
- le code NAF et la catégorie de déclaration n’ont pas suffi, à eux seuls, à rendre l’activité commerciale ;
- une baisse de loyer consentie à un locataire en difficulté, même détenu par les mêmes associés, peut rester dans la logique d’une relation entre bailleur et preneur.
Il s’agit d’un jugement de première instance, rendu sur des faits précis. Chaque situation s’apprécie au regard de l’activité réellement exercée par la société.
Pour aller plus loin
Sur le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, voir notre article sur le remplacement d’un équipement, qui n’est pas une dépense d’amélioration.
La location meublée, activité commerciale, obéit à ses propres règles : voir l’inscription au RCS des loueurs en meublé professionnels.
Sur la détention d’un immeuble en société civile, voir aussi la SCI familiale face à l’abus de droit.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article rédigé le 27 mars 2026.
Questions fréquentes
Quel régime de plus-value s’applique à la vente d’un immeuble par une SNC ?
Pour un associé particulier, tout dépend de la nature de l’activité de la SNC. Si elle est civile, comme la location de locaux nus, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, prévu aux articles 150 U et suivants du CGI. Si elle est commerciale, elle relève du régime des plus-values professionnelles.
La location nue est-elle une activité civile ou commerciale ?
La location de locaux nus est une activité civile par nature. Dans l’affaire jugée à Toulouse, les baux ne prévoyaient aucune mise à disposition de meubles, ce qui excluait une requalification en location meublée, activité commerciale. Le tribunal a donc retenu l’activité civile de la SNC, malgré les indices avancés par l’administration fiscale.
Le code NAF suffit-il à rendre commerciale l’activité d’une SNC ?
Non, dans cette affaire. Le tribunal administratif de Toulouse a écarté les indices formels invoqués par l’administration fiscale, comme le code NAF ou la catégorie de déclaration des revenus. Il s’est attaché à l’activité réellement exercée par la société, la location de locaux nus, pour retenir son caractère civil.
Une baisse de loyer accordée à une société liée crée-t-elle une communauté d’intérêts ?
Pas nécessairement. Le tribunal a jugé que la division du loyer par deux, consentie à une SARL hôtelière détenue par les mêmes associés pour des difficultés financières ponctuelles, restait dans la logique d’une relation entre bailleur et preneur. Elle ne montrait pas une participation de la SNC aux résultats du locataire.
Que prévoit l’article 238 bis K du CGI ?
Il fixe la façon de déterminer la quote-part de bénéfice des associés d’une société translucide. Si les parts sont inscrites à l’actif d’une entreprise au régime réel, les règles de cette entreprise s’appliquent. Dans les autres cas, notamment pour les particuliers, on tient compte de la nature de l’activité et des recettes de la société.
Sources
- 1.Code général des impôts, article 238 bis K, Légifrance, version en vigueur au 27 mars 2026
- 2.Code général des impôts, articles 150 U et suivants (plus-values immobilières des particuliers), Légifrance, version en vigueur au 27 mars 2026
- 3.Tribunal administratif de Toulouse, jugement SNC F (M. D), plus-value de cession d’un ensemble immobilier situé à La Réunion, Tribunal administratif de Toulouse, 2026 (référence non précisée)
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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