Prépondérance immobilière : la convention fiscale s’interprète selon le droit français

La prépondérance immobilière d’une société s’apprécie selon le droit français lorsque la convention fiscale applicable ne la définit pas. La Cour de cassation l’a jugé pour l’ISF d’un résident russe, détention familiale et chaînes de sociétés comprises ¹.

Faut-il lire strictement la convention, ou appliquer les définitions du droit interne avec leurs extensions familiales et indirectes ? Le juge de l’impôt a tranché cette question.

Prépondérance immobilière et ISF des non-résidents : les règles du CGI

Avant la suppression de l’ISF, l’art. 885 A, 2° du CGI soumettait les non-résidents à cet impôt sur leurs seuls biens situés en France ².

Pour les immeubles détenus par l’intermédiaire de sociétés, cette territorialité reposait sur la notion de société à prépondérance immobilière (SPI).

L’art. 885 D du CGI renvoyait aux règles des droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Par ce renvoi, l’article 750 ter du CGI assimilait à des biens français les participations dans des sociétés étrangères dont l’actif était principalement composé d’immeubles situés en France ³.

Une conception large de la détention indirecte

Le dispositif retenait une conception très large de la détention immobilière indirecte. L’art. 750 ter prenait en compte :

• les participations directes ;
• les participations détenues par l’intermédiaire d’une chaîne de participations, c’est-à-dire de sociétés interposées ;
• les participations détenues par les membres du cercle familial proche.

Un contribuable pouvait ainsi être réputé détenir indirectement des immeubles français avec une participation personnelle minoritaire. Il suffisait que les autres titres soient détenus par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ses frères et sœurs.

L’art. 990 D du CGI renforçait cette logique. Il pose une transparence complète des chaînes de participations, quel que soit le nombre de sociétés interposées ⁴.

Combinées, ces dispositions permettaient d’appréhender fiscalement des structures patrimoniales complexes. Elles neutralisaient les mécanismes de dilution des participations.

Ce que prévoit la convention fiscale franco-russe

La convention fiscale franco-russe du 26 novembre 1996 attribue, à son article 22, le droit d’imposer les participations dans des SPI à l’État où sont situés les immeubles ¹.

La convention ne définit pas, en revanche, ce qu’est un actif « principalement constitué » de biens immobiliers.

Son article 3, paragraphe 2, contient une clause de renvoi au droit interne. Les termes qu’elle ne définit pas prennent le sens que leur donne le droit de l’État qui applique la convention, sauf si le contexte impose une autre interprétation.

Deux lectures possibles de la prépondérance immobilière

Le litige portait donc sur la manière d’apprécier la prépondérance immobilière. Deux lectures s’opposaient :

• une lecture autonome et stricte de la convention, fondée sur les seuls droits effectivement détenus ;
• l’application des mécanismes extensifs du droit français, qui intègrent la détention indirecte familiale et la transparence des chaînes de participations.

Une convention partiellement suspendue depuis 2023

La Russie a été inscrite en février 2023 sur la liste noire de l’Union européenne des juridictions non coopératives. Le 8 août 2023, elle a suspendu partiellement la convention fiscale qui la liait à la France depuis 1996.

En application du principe de réciprocité, la France a suspendu les mêmes dispositions. L’administration fiscale a détaillé au BOFiP les conséquences pratiques de cette suspension et le nouveau cadre fiscal applicable.

Le litige porte sur l’ISF de 2015 et 2016, des années antérieures à cette suspension.

Les faits : une holding chypriote et deux SCI françaises

M. N, résident fiscal russe, a déposé en France des déclarations d’ISF pour 2015 et 2016. Elles mentionnaient sa participation dans la société chypriote Callistephus, dite C, qu’il détient à 100 %.

La structure de détention indirecte des immeubles français était la suivante :

• C détient la totalité du capital de deux sociétés suisses, Les Hauts de Saint-Jean et Parimo ;
• C détient 5 % du capital de deux SCI françaises, Nellcote et Baie des Figuiers ;
• la fille de M. N détient les 95 % restants de ces deux SCI.

Les quatre sociétés, deux suisses et deux françaises, possèdent des biens immobiliers situés en France.

Par la holding chypriote, M. N détient donc indirectement des immeubles français. Il les détient en partie par les sociétés suisses détenues à 100 %, en partie par les SCI détenues à 5 %, dont sa fille possède le solde.

Une réclamation rejetée en première instance et en appel

Le 13 octobre 2017, M. N a demandé la restitution de l’ISF payé au titre de sa participation dans C. Selon lui, l’application de la convention franco-russe excluait cette participation de l’assiette de son ISF.

L’administration a rejeté sa demande par décision du 10 mai 2019. M. N l’a alors assignée pour obtenir la décharge partielle de son imposition.

Le tribunal judiciaire de Bobigny, par jugement du 21 avril 2022, puis la cour d’appel de Paris, par arrêt du 7 octobre 2024, ont rejeté ses prétentions.

La cour d’appel a intégré à l’actif de C la valeur intégrale des immeubles des SCI Nellcote et Baie des Figuiers. Elle a appliqué ensemble les art. 885 D et 750 ter du CGI, alors que C ne détient que 5 % du capital de ces SCI.

Devant la Cour de cassation : lecture stricte ou renvoi au droit interne

M. N s’est pourvu en cassation. Son argument était simple : sa holding ne détenait que 5 % des SCI.

Selon lui, la convention fiscale ne permettait pas de remonter jusqu’aux immeubles par une chaîne de participation familiale. Elle ne permettait pas davantage une interprétation extensive de la prépondérance immobilière.

Il invoquait l’article 55 de la Constitution, qui donne aux traités une autorité supérieure à celle des lois, et l’art. 22 § 2 de la convention. Les stipulations conventionnelles devaient, selon lui, s’interpréter strictement.

La convention ne permettait pas, d’après lui, de tenir compte des titres détenus par la famille. L’administration ne pouvait donc pas appliquer les présomptions de l’art. 750 ter du CGI pour qualifier C de SPI.

La position de l’administration

L’administration fiscale soutenait l’inverse. Faute de définition conventionnelle précise, l’art. 3 § 2 de la convention autorise selon elle le recours au droit français pour apprécier la prépondérance immobilière.

La Cour de cassation rejette le pourvoi

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi par un arrêt publié au Bulletin. Elle a raisonné en combinant les art. 22 § 2 et 3 § 2 de la convention franco-russe.

Elle a relevé deux points :

• l’art. 22 permet d’imposer, dans l’État où sont situés les immeubles, les participations dans des sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers, sans définir précisément cette notion ;
• en vertu de l’art. 3 § 2, les termes non définis par la convention reçoivent le sens que leur donne le droit fiscal interne de l’État qui l’applique, ici le droit français.

La Cour a donc appliqué les art. 885 A, 885 D, 750 ter et 990 D du CGI. Ces textes retiennent une conception extensive de la prépondérance immobilière, fondée sur la détention indirecte familiale et la transparence des chaînes de participations.

Pour la Cour, cette définition interne s’intègre pleinement à l’interprétation de la convention.

La valeur intégrale des immeubles est retenue

La fille de M. N possède 95 % des parts des SCI. Leurs immeubles sont pourtant réputés détenus indirectement par son père, à travers la participation de 5 % que C a dans ces SCI.

La valeur intégrale de ces immeubles est donc retenue pour apprécier la prépondérance immobilière de C. L’imposition à l’ISF est maintenue.

La Cour a écarté l’ensemble des arguments du contribuable. Ils reposaient, selon elle, sur une lecture isolée de l’art. 22 § 2, sans tenir compte de l’art. 3 § 2.

Or cet article impose précisément le renvoi au droit interne pour interpréter les notions que la convention ne définit pas.

Portée de l’arrêt : la prépondérance immobilière dans les autres conventions fiscales

L’arrêt consacre une interprétation extensive de la prépondérance immobilière dans les conventions fiscales qui comportent la clause de renvoi de l’article 3 § 2 du modèle de convention de l’OCDE.

La Cour confirme que, lorsque la convention ne définit pas une notion, le droit français s’applique. Ses mécanismes de détention indirecte familiale et de transparence des chaînes de participations sont compris dans ce renvoi.

Selon notre analyse, la portée de la décision dépasse la convention franco-russe. Elle concerne la plupart des conventions fiscales conclues par la France, qui comportent cette clause. Une convention qui définit elle-même la notion n’appelle toutefois pas ce renvoi : chaque texte reste à lire.

Les montages de dilution perdent leur intérêt

Les schémas classiques d’optimisation patrimoniale sont ainsi neutralisés pour l’ISF :

• l’interposition de sociétés étrangères ;
• la dilution des participations ;
• le partage du capital avec les enfants.

Le même raisonnement devrait, selon nous, valoir pour l’IFI, qui a remplacé l’ISF, sous réserve de ses règles d’assiette propres et des stipulations de chaque convention.

Un cas illustratif

Prenons une situation fictive. Un non-résident détient, par une holding étrangère, une petite participation dans une SCI propriétaire d’un immeuble en France. Ses enfants détiennent le reste des parts.

Selon le raisonnement de l’arrêt, la totalité de l’immeuble peut être prise en compte pour dire si la holding est à prépondérance immobilière. La faiblesse de la participation directe ne suffit pas à l’écarter.

Pour aller plus loin sur l’immobilier détenu par des non-résidents

Sur le même mécanisme de renvoi au droit français, lisez notre article IFI non-résident : les parts de SCI françaises de résidents néerlandais sont imposables. Sur la chaîne de participations de l’art. 990 D, voyez Taxe de 3 % sur les immeubles : la procédure ne vise que le redevable légal.

Sur l’assiette de l’ISF, lisez aussi Trust et ISF : la capacité contributive s’apprécie sur l’ensemble des actifs. Voyez enfin Double niveau d’interposition : les parts de SCI de groupe restent des biens professionnels à l’ISF.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 7 mai 2026.