IFI non-résident : les parts de SCI françaises de résidents néerlandais sont imposables

Un couple de résidents néerlandais doit l’IFI sur les parts de deux SCI françaises, propriétaires de biens à Cannes et à Orcières. Sur cette question d’IFI non-résident, le tribunal judiciaire de Paris applique le renvoi de la convention franco-néerlandaise au droit français.

Le jugement porte sur l’articulation entre une convention fiscale bilatérale et le droit interne. Il précise la qualification fiscale des parts de SCI détenues par des non-résidents.

IFI non-résident : ce que prévoient les articles 964 et 965 du CGI

Pour les non-résidents, le 2° de l’article 964 du CGI prévoit l’imposition à raison des biens et droits immobiliers situés en France ¹.

Le même texte vise aussi les parts de sociétés :

« et des parts ou actions de sociétés ou organismes mentionnés au 2° du même article 965, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens et droits immobiliers ».

Le 2° de l’article 965 du CGI précise ce que l’assiette comprend ² :

« les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° [...], à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. »

Des parts de SCI propriétaires d’immeubles en France entrent donc dans l’assiette de l’IFI non-résident, pour la fraction de leur valeur qui représente ces immeubles.

Ce que dit la convention fiscale franco-néerlandaise de 1973

La convention fiscale franco-néerlandaise du 16 mars 1973 couvre aussi la fortune ³. Son article 23 prévoit que « la fortune constituée par des biens immobiliers est imposable dans l’État où ces biens sont situés ».

Son article 6, paragraphe 2, précise que « l’expression biens immobiliers est définie conformément au droit de l’État où les biens considérés sont situés ». Ce renvoi au droit interne est au centre du litige.

La question posée au tribunal

Ce mécanisme permet-il à la France d’imposer à l’IFI les parts de SCI françaises détenues par des résidents néerlandais ? La difficulté vient de la rédaction de la convention.

Contrairement à d’autres conventions plus récentes, elle ne contient aucune clause explicite qui assimile les parts de sociétés à prépondérance immobilière à des biens immobiliers.

Deux précédents : Cour de cassation 2015 et Conseil d’État 2020

Deux décisions antérieures nourrissaient le débat :

• l’arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2015 (n° 14-14.256), rendu en matière de droits de succession dans le cadre de la convention franco-monégasque, a jugé que les parts d’une société civile dont l’actif est composé de biens immobiliers sont « au regard du droit français, des biens incorporels de nature mobilière » ⁴ ;
• l’arrêt du Conseil d’État du 24 février 2020 (n° 436392), rendu dans le cadre de la convention franco-belge, a écarté l’extension de la qualification immobilière des parts de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) au-delà des hypothèses expressément visées dans le protocole annexe ⁵.

Les faits : deux SCI à Cannes et à Orcières

Un couple de résidents fiscaux néerlandais, les époux H, détient 100 % de deux SCI françaises. Ces sociétés sont propriétaires d’actifs immobiliers à Cannes et à Orcières.

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a procédé à des rappels d’IFI pour 2018, 2019 et 2020. Le total des droits, majorations et intérêts de retard s’élève à environ 289 050 €.

Leur réclamation contentieuse a été rejetée en juillet 2024. Les époux ont alors assigné la direction régionale des finances publiques (DRFiP) devant le tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir la décharge totale des impositions.

Leur motif : les parts de SCI, biens meubles incorporels, échapperaient à la définition conventionnelle de l’immobilier.

La thèse des époux : des parts de SCI de nature mobilière

Pour les époux H, la convention de 1973 ne vise pas explicitement les sociétés à prépondérance immobilière. L’article qui traite de la fortune immobilière ne mentionne pas les parts sociales.

Faute de mention littérale, ces actifs devraient selon eux être imposés dans l’État de résidence, les Pays-Bas. Ils s’appuyaient sur la clause dite « balai » du traité, qui règle le sort des éléments de fortune non visés par les autres articles.

Ils invoquaient aussi l’arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2015, rendu en matière de succession dans le cadre de la convention franco-monégasque. Cet arrêt avait reconnu la nature mobilière des parts de SCI.

La position de l’administration : le mécanisme du renvoi

L’administration fiscale oppose le mécanisme du renvoi. La convention renvoie au droit interne pour définir la notion d’immeuble.

Or le CGI, à ses articles 964 et 965, assimile les parts de SCI à des actifs immobiliers pour l’IFI. La France est donc fondée, selon elle, à exercer son pouvoir d’imposer.

Elle souligne aussi que la jurisprudence monégasque de 2015 n’est pas transposable, la convention avec Monaco étant rédigée différemment.

Le jugement : les parts de SCI imposables à l’IFI en France

Le tribunal judiciaire de Paris a rejeté les prétentions des époux H. Il a suivi l’analyse de l’administration.

Il souligne que le traité franco-néerlandais ne donne pas de définition autonome des biens immobiliers. Il confie expressément cette mission au droit français. Le tribunal en déduit :

« Il convient dès lors de rechercher dans la législation fiscale française si les parts sociales d’une SCI dite classique entrent dans la catégorie des biens immobiliers pris en compte dans l’assiette de l’ISF [devenu IFI] pour la période considérée. »

Il écarte l’argument tiré de la jurisprudence monégasque : chaque convention est le fruit d’une négociation bilatérale unique.

Que les parts de SCI soient des meubles en droit civil est ici inopérant. La loi fiscale française crée une qualification propre à l’IFI, que le traité accepte par avance grâce à son mécanisme de renvoi.

Non-résidents détenant une SCI en France : les points à retenir

Pour l’IFI non-résident, ce jugement appelle plusieurs constats :

• la qualification civile des parts de SCI, meubles incorporels, ne suffit pas à les faire sortir de l’assiette ;
• tout dépend de la rédaction de la convention fiscale applicable, et notamment de son renvoi au droit de l’État de situation ;
• une solution rendue sur une convention, comme la convention franco-monégasque, ne se transpose pas d’office à une autre ;
• il s’agit d’un jugement de première instance.

Pour aller plus loin

Sur l’IFI en SCI, lisez aussi notre article sur les comptes courants d’associés en SCI d’agrément. Notre analyse du double niveau d’interposition à l’ISF traite des parts de SCI de groupe.

Pour les autres impositions des personnes domiciliées hors de France, voyez notre article sur les prélèvements sociaux des non-résidents.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article à jour au 15 mai 2026.