L’essentiel
- Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, les départements peuvent porter le taux des DMTO de 4,5 % à 5 %. Les primo-accédants échappent à cette hausse.
- Concubins, partenaires de PACS et époux séparés de biens achètent en indivision : la condition s’apprécie pour chaque acquéreur, et seule la quote-part du primo-accédant échappe au taux majoré.
- Époux en communauté : les deux doivent être primo-accédants. Sinon, tout le bien supporte le taux majoré.
- Exception : un bien propre acquis par un époux, avec double déclaration de remploi dans l’acte, ne dépend que de la situation de cet époux.
Un primo-accédant en couple ne bénéficie pas toujours de l’exonération de la hausse des DMTO. Tout dépend du régime matrimonial, qui fixe la nature des droits de chaque acquéreur sur le bien.
Le Gouvernement l’a précisé en répondant à une question écrite du député Jean-Didier Berger 3. Il distingue l’achat en indivision et l’achat par des époux mariés sous un régime de communauté.
La hausse temporaire des DMTO et l’exonération des primo-accédants
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont dus lors de l’achat d’un bien immobilier. Ils comprennent notamment la taxe de publicité foncière (TPF) ou les droits d’enregistrement prévus à l’article 1594 D du CGI 1.
Les départements connaissent des difficultés financières. Pour y répondre, l’article 116 de la loi de finances pour 2025 leur permet de porter le plafond de ce taux de 4,5 % à 5 % 1.
La mesure est temporaire. Elle vise les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et doit accroître les recettes locales dans un marché immobilier ralenti.
Conscient de son effet sur l’accès à la propriété, le législateur a prévu un tempérament. Les acquisitions réalisées par des primo-accédants échappent à la majoration.
Qui est primo-accédant ?
La définition vient du droit de la construction, à l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) 2. Est primo-accédante la personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition.
Le bien acheté doit lui-même être destiné à devenir sa résidence principale.
Primo-accédant en couple : la question posée au Gouvernement
Le texte ne tranchait pas une situation pourtant fréquente : un couple achète un logement alors que l’un des deux est primo-accédant et l’autre ne l’est pas.
Le député Jean-Didier Berger proposait une approche distributive. Il s’appuyait sur deux analogies, qui admettent dans d’autres contextes d’appliquer la règle fiscale à la seule quote-part de l’acquéreur concerné :
- la doctrine administrative publiée sous la référence BOI-IR-RICI-80-10-10 4 ;
- un arrêt de la cour d’appel de Papeete du 14 octobre 2021, n° 20/00312 5.
Il a donc demandé au Gouvernement si l’exonération de la majoration pouvait s’appliquer au prorata de la participation de l’acquéreur primo-accédant.
Le ministre de l’Économie et des Finances n’a pas retenu une solution unique 3. Il module l’exonération selon le régime matrimonial des acquéreurs, qui détermine la nature de leurs droits sur le bien acquis.
Achat en indivision : une exonération limitée à la quote-part
Les couples non mariés (concubins), les partenaires de PACS et les époux mariés sous le régime de la séparation de biens achètent en indivision. Chaque acquéreur est alors titulaire de droits sur une quote-part du bien.
La règle fiscale suit cette réalité juridique. La condition de primo-accession s’apprécie séparément pour chaque coïndivisaire 3.
Seul l’acquéreur qui remplit lui-même la condition bénéficie du taux non majoré, et pour sa seule quote-part. La quote-part de l’autre acquéreur supporte le taux majoré voté par le département.
La liquidation des droits est donc mixte : deux taux s’appliquent à un même achat.
Un exemple chiffré
Prenons, à titre d’illustration, un primo-accédant en couple avec un partenaire de PACS qui ne l’est pas. Ils achètent à parts égales une résidence principale de 300 000 €, dans un département qui a voté le taux de 5 %.
En supposant un taux non majoré de 4,5 %, la moitié du primo-accédant, soit 150 000 €, supporte 6 750 € de droits. L’autre moitié en supporte 7 500 €, au taux de 5 %.
Le couple paie ainsi 14 250 €, contre 15 000 € si aucun des deux n’était primo-accédant. Ce calcul ne porte que sur le taux de l’article 1594 D du CGI.
Un seul des deux acquéreurs est primo-accédant
Le régime du couple décide de la part du bien qui échappe au taux majoré
- La condition s’apprécie pour chaque acquéreur.
- Quote-part du primo-accédant : taux non majoré.
- Quote-part de l’autre acquéreur : taux majoré voté par le département.
- Résultat : une liquidation mixte des droits.
- Le bien est un acquêt de la communauté.
- Les deux époux doivent être primo-accédants.
- Sinon, tout le bien supporte le taux majoré, sans répartition.
- Exception : bien propre acquis en remploi, seule compte la situation de l’époux acquéreur.
Exemple : résidence principale de 300 000 €
Taux de l’article 1594 D du CGI seulement, en supposant un taux non majoré de 4,5 % et un taux majoré de 5 %
| Situation du couple | Droits |
|---|---|
| Deux primo-accédants | 13 500 € |
| Indivision à parts égales, un seul primo-accédant | 14 250 € |
| Communauté, un seul époux primo-accédant | 15 000 € |
Comparaison de l’application de l’exonération de la hausse des droits de mutation à titre onéreux selon que le couple achète en indivision ou sous un régime de communauté, avec un exemple chiffré sur un achat de 300 000 €.
Source : CGI, art. 1594 D, modifié par l’art. 116 de la loi de finances pour 2025 ; CCH, art. L. 31-10-3 ; réponse ministérielle à la question écrite de M. Jean-Didier Berger
Époux en communauté : les deux doivent être primo-accédants
La solution change pour les époux mariés sous un régime de communauté, qu’il s’agisse de la communauté réduite aux acquêts, régime légal, ou de la communauté universelle.
Le bien acheté entre en communauté : c’est un acquêt. La communauté forme une masse patrimoniale unique et indivisible, distincte des biens propres de chaque époux.
L’administration fiscale en tire une conséquence nette. Pour que l’achat réalisé par la communauté bénéficie du taux non majoré, les deux époux doivent remplir la condition de primo-accession 3.
Un seul époux non primo-accédant suffit
Si l’un d’eux a été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, la condition n’est pas remplie pour la communauté. Tout l’achat supporte alors le taux majoré, sans application distributive.
Dans l’exemple précédent, des époux communs en biens paieraient donc 15 000 € au lieu de 14 250 €.
L’exception du bien propre acquis en remploi
Un époux peut acheter seul, avec des fonds qui lui sont propres. Si l’acte notarié stipule expressément la double déclaration de remploi ou de subrogation, le bien reste un bien propre de cet époux.
Dans ce cas, seule sa situation au regard de la condition de primo-accession est examinée pour fixer le taux applicable 3.
Primo-accédant en couple : ce qu’il faut vérifier avant de signer
Avant l’acte, le couple a intérêt à réunir plusieurs éléments :
- son régime matrimonial ou, à défaut de mariage, le cadre de l’achat (concubinage ou PACS) ;
- la situation de chaque acquéreur au regard de la propriété de sa résidence principale au cours des deux dernières années ;
- la répartition des quote-parts indiquée dans l’acte, pour un achat en indivision ;
- l’origine des fonds et la clause de remploi, pour un époux commun en biens qui achète avec des fonds propres ;
- le taux voté par le département où se situe le bien.
Sur le même thème : l’exonération de la hausse sans condition de ressources du PTZ et les commentaires du BOFiP relatifs à la règle des primo-accédants.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article à jour au 16 septembre 2025.
Questions fréquentes
Un couple dont un seul membre est primo-accédant échappe-t-il à la hausse des DMTO ?
Cela dépend du régime matrimonial. En indivision (concubins, partenaires de PACS, époux séparés de biens), seule la quote-part du primo-accédant échappe au taux majoré. Pour des époux en communauté, les deux doivent être primo-accédants : à défaut, tout le bien supporte le taux majoré voté par le département.
Comment l’exonération s’applique-t-elle à des partenaires de PACS ?
Des partenaires de PACS qui achètent ensemble sont en indivision. La condition de primo-accession s’apprécie pour chacun. Celui qui la remplit bénéficie du taux non majoré sur sa quote-part, l’autre supporte le taux majoré sur la sienne. La liquidation des droits est donc mixte, comme pour des concubins ou des époux séparés de biens.
Des époux mariés en communauté peuvent-ils bénéficier du taux non majoré ?
Oui, si les deux époux sont primo-accédants, car le bien entre en communauté. Si l’un d’eux a été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans, tout l’achat supporte le taux majoré. Exception : un bien propre acquis par un seul époux, avec double déclaration de remploi dans l’acte, ne dépend que de sa situation.
Qu’est-ce qu’un primo-accédant pour les droits de mutation ?
La définition reprend l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation. Est primo-accédante la personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition. Le bien acheté doit lui-même être destiné à devenir sa résidence principale pour échapper à la hausse des DMTO.
Sources
- 1.Code général des impôts, article 1594 D, modifié par l’article 116 de la loi de finances pour 2025, Légifrance, version en vigueur au 16 septembre 2025
- 2.Code de la construction et de l’habitation, article L. 31-10-3, Légifrance, version en vigueur au 16 septembre 2025
- 3.Réponse ministérielle à la question écrite de M. Jean-Didier Berger, député, sur l’exonération de la hausse des DMTO pour les couples, Assemblée nationale, Journal officiel, 2025
- 4.BOI-IR-RICI-80-10-10, BOFiP-Impôts, 7 novembre 2018
- 5.Cour d’appel de Papeete, 14 octobre 2021, n° 20/00312, Cour de cassation, Judilibre, 14 octobre 2021
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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