L’essentiel
- Une réévaluation libre régulièrement comptabilisée par une société étrangère est opposable à l’administration pour calculer la plus-value de cession de son immeuble situé en France.
- Elle l’est même si elle a été opérée avant l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés français.
- L’imposition effective du profit de réévaluation, en France ou à l’étranger, est sans incidence.
- L’arrêt confirme et précise le principe dégagé par le Conseil d’État le 15 avril 2025, dans le cadre de l’article 244 bis A du CGI.
La réévaluation libre comptabilisée par une société étrangère est opposable à l’administration fiscale pour calculer la plus-value de cession de son immeuble situé en France 1. Elle l’est même si elle a été opérée avant l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés (IS) français 1.
L’imposition effective du profit de réévaluation, en France ou à l’étranger, ne change rien à cette opposabilité 1.
Réévaluation libre : ce que confirme le nouvel arrêt
Un nouvel arrêt du juge de l’impôt vient s’ajouter au contentieux des plus-values immobilières réalisées par des sociétés non-résidentes sur des immeubles situés en France 1.
Il confirme le principe d’opposabilité de la réévaluation libre dégagé par le Conseil d’État dans sa décision du 15 avril 2025 2. Il en précise aussi la portée 1.
L’arrêt apporte deux précisions :
- la réévaluation reste opposable lorsqu’elle a été opérée avant que la société ne soit soumise à l’IS français ;
- il importe peu que le profit de réévaluation ait été effectivement imposé, en France ou à l’étranger.
Article 244 bis A du CGI : les plus-values immobilières des sociétés non-résidentes
L’article 244 bis A du code général des impôts (CGI) encadre l’imposition des plus-values immobilières réalisées par des sociétés non-résidentes sur des immeubles situés en France 3.
Une société étrangère qui détient un immeuble en France et le vend relève donc de ce texte. Reste à savoir sur quelle base calculer sa plus-value.
La plus-value se mesure par l’écart entre le prix de cession et la valeur de départ de l’immeuble. Plus cette valeur de départ est élevée, plus la plus-value est faible.
Qu’est-ce qu’une réévaluation libre ?
Une réévaluation libre est une opération comptable. La société décide, sans y être tenue, d’inscrire un actif à son bilan pour une valeur actuelle, supérieure à son coût d’acquisition.
Pour un immeuble acheté de longue date, la valeur au bilan peut ainsi se rapprocher de sa valeur réelle. L’écart entre l’ancienne et la nouvelle valeur forme le profit de réévaluation.
Lorsque la réévaluation est opposable à l’administration, la valeur réévaluée sert de base au calcul de la plus-value lors d’une vente ultérieure 1.
Réévaluation libre : du bilan étranger à la plus-value française
Société non-résidente qui cède un immeuble situé en France
L’immeuble entre au bilan de la société étrangère pour son coût d’acquisition.
La société inscrit l’immeuble à une valeur supérieure. Elle peut le faire avant d’être soumise à l’IS français.
Plus-value = prix de cession moins la valeur réévaluée, si la réévaluation a été régulièrement comptabilisée.
Une réévaluation régulièrement comptabilisée par la société.
La date de l’assujettissement à l’IS français et l’imposition effective du profit de réévaluation, en France ou à l’étranger.
Schéma qui montre comment une réévaluation libre régulièrement comptabilisée par une société étrangère, même avant son assujettissement à l’impôt sur les sociétés français, sert de base au calcul de la plus-value de cession de son immeuble situé en France, que le profit de réévaluation ait été imposé ou non.
Source : Article 244 bis A du CGI ; Conseil d’État, décision du 15 avril 2025 ; arrêt du juge de l’impôt commenté le 3 juin 2026
Une réévaluation libre antérieure à l’assujettissement à l’IS français
L’arrêt vise une société étrangère qui a réévalué librement son actif avant d’être soumise à l’IS en France 1.
Cette antériorité ne fait pas obstacle à l’opposabilité. Dès lors que la réévaluation a été régulièrement comptabilisée, l’administration doit en tenir compte pour calculer ensuite la plus-value de cession en France 1.
Ce qui compte est la régularité de la comptabilisation. La date à laquelle la société est entrée dans le champ de l’IS français est indifférente.
Profit de réévaluation imposé ou non : sans incidence
L’arrêt règle aussi la question de l’imposition du profit de réévaluation. Qu’il ait été effectivement imposé en France, à l’étranger ou nulle part, l’opposabilité de la réévaluation libre reste acquise 1.
La société n’a donc pas à démontrer que l’écart de réévaluation a supporté un impôt pour que la valeur réévaluée soit retenue dans le calcul de sa plus-value 1.
Exemple chiffré : l’effet de la réévaluation libre sur la plus-value
Prenons un cas fictif et simplifié, sans amortissements ni frais. Une société étrangère a acheté un immeuble à Paris pour 2 000 000 €.
Avant d’être soumise à l’IS français, elle le réévalue librement dans ses comptes à 3 000 000 €. Elle le vend ensuite 3 500 000 €.
| Calcul de la plus-value | Réévaluation écartée | Réévaluation opposable |
|---|---|---|
| Prix de cession | 3 500 000 € | 3 500 000 € |
| Valeur de départ retenue | 2 000 000 € | 3 000 000 € |
| Plus-value | 1 500 000 € | 500 000 € |
Si la réévaluation a été régulièrement comptabilisée, la plus-value calculée en France est de 500 000 € et non de 1 500 000 € 1.
Ce résultat ne dépend pas de l’imposition éventuelle, en France ou à l’étranger, de l’écart de réévaluation de 1 000 000 € 1.
Ce que les sociétés étrangères propriétaires en France doivent vérifier
Avant la vente d’un immeuble situé en France, une société non-résidente qui a réévalué librement cet actif a intérêt à rassembler :
- les comptes qui montrent la réévaluation et sa comptabilisation régulière ;
- la date de l’opération, qui peut précéder son assujettissement à l’IS français ;
- la valeur réévaluée, à retenir comme base du calcul de la plus-value.
La décision du Conseil d’État du 15 avril 2025 pose le principe, et le nouvel arrêt en précise la portée 1 2. La régularité de la comptabilisation s’apprécie au vu des comptes de chaque société.
Pour aller plus loin
Sur des sujets voisins, voyez nos articles sur :
- le montage mère-fille qui neutralisait une plus-value immobilière ;
- l’article 123 bis du CGI et les entités étrangères translucides ;
- les dépenses d’amélioration dans la plus-value immobilière.
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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 3 juin 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une réévaluation libre ?
Une réévaluation libre est une opération comptable par laquelle une société inscrit, sans y être tenue, un actif à son bilan pour une valeur actuelle supérieure à son coût d’acquisition. L’écart entre l’ancienne et la nouvelle valeur forme le profit de réévaluation. Opposable, la valeur réévaluée sert de base au calcul de la plus-value.
Une réévaluation libre faite à l’étranger est-elle opposable au fisc français ?
Oui, si elle a été régulièrement comptabilisée par la société étrangère. Le juge de l’impôt l’admet même lorsqu’elle a été opérée avant l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés français. L’administration doit alors en tenir compte pour calculer la plus-value de cession de l’immeuble situé en France.
Le profit de réévaluation doit-il avoir été imposé pour être pris en compte ?
Non. Selon l’arrêt commenté le 3 juin 2026, l’imposition effective du profit de réévaluation, en France ou à l’étranger, est sans incidence sur l’opposabilité de la réévaluation libre. La société n’a pas à démontrer que cet écart a supporté un impôt pour que la valeur réévaluée soit retenue.
Sources
- 1.Arrêt du juge de l’impôt sur l’opposabilité d’une réévaluation libre étrangère au calcul de la plus-value (article 244 bis A du CGI), Juridiction administrative, commenté le 3 juin 2026
- 2.Conseil d’État, décision du 15 avril 2025 sur l’opposabilité de la réévaluation libre, Conseil d’État, 15 avril 2025
- 3.Code général des impôts, article 244 bis A, Légifrance, version en vigueur au 3 juin 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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