Taxe de 3 % : déclaration annuelle et fin de l’engagement

Taxe de 3 % : déclaration annuelle obligatoire pour toute entité qui veut échapper à cette taxe sur les immeubles détenus en France. Le Sénat a adopté cette mesure le 18 novembre 2025 ¹.

Elle figure à l’article 23 bis nouveau du projet de loi « Lutte contre les fraudes sociales et fiscales ». L’objectif est de renforcer la transparence et le contrôle fiscal sur la détention d’immeubles en France par des entités juridiques non-résidentes ¹.

Le dispositif supprime l’ancienne option d’exonération, qui reposait sur un simple engagement. Il la remplace par une obligation déclarative annuelle et systématique, au plus tard le 15 mai, qui généralise le formulaire 2746-SD ¹⁶.

Le texte crée aussi une obligation de représentation fiscale et étend la déclaration aux entités interposées. Il doit encore être examiné par l’Assemblée nationale.

Taxe de 3 % sur les immeubles : le rappel de l’article 990 D du CGI

L’article 990 D du CGI soumet à une taxe annuelle les entités juridiques qui possèdent des immeubles situés en France, ou des droits réels portant sur ces biens. Elle est égale à 3 % de leur valeur vénale ²³⁴.

Sont visées les personnes morales, les organismes, les fiducies et les institutions comparables. La détention peut être directe ou indirecte.

Cette taxe existe depuis le 1er janvier 1983. Elle devait décourager l’acquisition de propriétés immobilières en France par des personnes morales établies dans des paradis fiscaux. Il s’agissait de lutter contre les schémas d’évasion fiscale en matière d’imposition sur la fortune.

Son champ est toutefois très réduit par les nombreuses exceptions des articles 990 E et 990 F du CGI. Notre article sur la procédure qui ne vise que le redevable légal revient sur un contentieux de cette taxe.

Taxe de 3 % : déclaration annuelle ou engagement, les deux voies avant la réforme

Une entité entrant dans le champ de la taxe peut obtenir une exonération totale sur le fondement du d du 3° de l’article 990 E du CGI. Elle doit remplir l’une des deux conditions suivantes :

• communiquer chaque année à l’administration fiscale certains renseignements ;
• prendre et respecter l’engagement de communiquer ces renseignements à l’administration, sur sa demande.

La déclaration annuelle 2746-SD

Les renseignements portent sur la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques interposées.

Ils portent aussi sur l’identité et l’adresse des actionnaires, associés ou autres membres, et sur le nombre d’actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux. Pour un trust, il s’agit des constituants, des bénéficiaires et des trustees, selon le BOFiP BOI-PAT-TPC-20-20 ⁵.

Ces informations peuvent figurer sur la déclaration n° 2746-SD, souscrite chaque année spontanément au plus tard le 15 mai. L’entité bénéficie alors d’une exonération totale de la taxe, en application du d du 3° de l’article 990 E du CGI ⁵⁶.

Notre article sur la déclaration 2746 ou l’engagement de communiquer détaille cette alternative.

L’engagement de communiquer, option supprimée

Par l’engagement, l’entité s’oblige à communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, les renseignements suivants ⁵ :

• le lieu de situation, la consistance et la valeur des immeubles et droits immobiliers possédés, directement ou par l’intermédiaire d’entités juridiques interposées, au 1er janvier de l’année de la demande et de chaque année non prescrite qui n’a pas déjà fait l’objet d’une telle demande ;
• l’identité et l’adresse de ses actionnaires, associés ou autres membres aux mêmes dates ;
• le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux.

Exonération partielle : le e du 3° de l’article 990 E

Le e du 3° de l’article 990 E du CGI prévoit une exonération partielle de la taxe de 3 %. Elle profite aux entités du champ de la taxe dont le siège est situé :

• en France ;
• dans un État membre de l’Union européenne ;
• dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ;
• dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France.

Cette exonération partielle est calculée au prorata des titres. On retient le nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse ont été révélées.

L’exonération de la taxe de 3 % dépend donc d’obligations déclaratives ou d’engagements de transparence, prévus au d ou au e du 3° de l’article 990 E.

Taxe de 3 % : déclaration annuelle et amendement n° 137 rect.

L’amendement n° 137 rect. a été adopté avec l’avis favorable de la commission des finances et du Gouvernement. Il est intégré à l’article 23 bis nouveau du projet de loi ¹.

Il impose une obligation déclarative annuelle et systématique, avec une date limite fixée au 15 mai de chaque année.

Cette modification a deux conséquences :

• elle généralise le recours au formulaire 2746-SD pour l’ensemble des entités qui souhaitent bénéficier de l’exonération ;
• elle transforme une obligation conditionnelle de communication, déclenchée uniquement sur demande expresse de l’administration, en une obligation de déclaration.

Pourquoi supprimer l’engagement

L’exposé des motifs souligne les difficultés rencontrées par l’administration dans la mise en œuvre du système d’engagement. Les entités non-résidentes interrogées ne répondaient pas toujours aux demandes d’information, ou le faisaient de manière partielle et tardive.

Les procédures de contrôle s’en trouvaient considérablement compliquées ¹.

Entités interposées : l’obligation déclarative s’élargit

Le premier alinéa de l’article 990 F du CGI pose un principe de solidarité. Toutes les entités juridiques interposées entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers sont solidairement responsables de son paiement.

Le nouvel article 23 bis modifie l’article 990 F et élargit le périmètre des entités soumises à l’obligation déclarative ¹.

Selon le texte adopté, les redevables directs de la taxe doivent déposer une déclaration. Les entités juridiques visées au d ou au e du 3° de l’article 990 E qui s’intercalent dans la chaîne de détention y sont aussi tenues.

L’administration pourrait ainsi reconstituer l’intégralité de la chaîne de participations et identifier les bénéficiaires effectifs, même lorsqu’ils sont dissimulés derrière plusieurs écrans sociétaires successifs.

Taxe de 3 % : déclaration annuelle et représentant fiscal en France (article 990 FA)

Le nouvel article 990 FA est l’innovation du texte. Il impose aux entités étrangères dépourvues d’établissement stable en France de désigner un représentant fiscal domicilié en France ¹.

Ce représentant peut être une personne physique ou morale. Il est habilité à recevoir, pour le compte de l’entité étrangère, l’ensemble des communications, pièces de procédure et notifications de l’administration relatives au contrôle de la taxe de 3 %.

La désignation doit intervenir directement dans la déclaration 2746-SD.

Désignation supplétive du représentant

Le texte prévoit un mécanisme de désignation supplétive. À défaut de désignation volontaire, une entité reçoit les notifications à la place du représentant. Il s’agit de l’entité juridique la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations et connue de l’administration.

Le texte proposé de l’article 990 FA est le suivant :

« Art. 990 FA. – Lorsque la personne morale, l’organisme, la fiducie ou l’institution comparable soumis à l’obligation déclarative mentionnée aux articles 990 E et 990 F ne dispose pas en France d’un établissement stable, elle est tenue de désigner, dans la déclaration mentionnée aux mêmes articles 990 E et 990 F, une personne physique ou morale fiscalement domiciliée en France, ou dont le siège social est établi en France, autorisée à recevoir pour son compte l’ensemble des communications, pièces de procédure et notifications de l’administration relatives ou découlant du contrôle de la taxe prévue à l’article 990 D.

« À défaut d’une telle désignation, l’entité juridique la plus proche des immeubles ou droits immobiliers dans la chaîne de participations et connue de l’administration, qu’elle soit exonérée ou non, est réputée autorisée à recevoir, pour le compte de la personne mentionnée au premier alinéa du présent article, l’ensemble des communications, pièces de procédure et notifications de l’administration relatives ou découlant du contrôle de la taxe prévue à l’article 990 D. »

Taxe de 3 % : déclaration annuelle, ce que cela change pour une entité étrangère

Prenons, à titre d’illustration, une société établie à l’étranger qui détient un appartement à Paris. Jusqu’ici, elle pouvait s’exonérer en souscrivant l’engagement de répondre aux demandes de l’administration.

Avec le texte adopté par le Sénat, elle devrait déposer chaque année la déclaration 2746-SD, au plus tard le 15 mai. Elle y désignerait aussi un représentant fiscal en France.

Le projet de loi a fait l’objet d’un autre article : Verrou de Bercy : les députés votent sa suppression dans le projet de loi contre la fraude.

Si vous détenez un immeuble en France par une structure étrangère, un ingénieur patrimonial peut analyser votre situation et vos obligations déclaratives.

Situation au 20 novembre 2025

Situation à la date de rédaction, le 20 novembre 2025 : texte adopté par le Sénat, en attente de l’examen par l’Assemblée nationale.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Mis à jour le 20 novembre 2025.