Taxe sur les bureaux et coworking : le critère de l’utilisation effective par l’occupant

Pour la taxe sur les bureaux et coworking, le Conseil d’État tranche : seule compte l’utilisation effective des locaux au 1er janvier de l’année d’imposition ¹. Un espace de coworking est donc un local à usage de bureaux.

La société propriétaire, qui soutenait le contraire, voit son pourvoi rejeté.

Coworking et taxe sur les bureaux : un contentieux ancien

La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, commerciaux, de stockage et sur les surfaces de stationnement (TSB) est prévue à l’article 231 ter du CGI ².

La qualification des espaces de coworking au regard de cette taxe alimente un contentieux depuis plusieurs années.

L’enjeu est important, car le régime diffère selon la catégorie du local :

Taxe sur les bureaux et coworking : bureaux ou locaux commerciaux ?

Dans cette affaire, la question centrale était de qualifier ces espaces. Étaient-ce des « locaux commerciaux », parce que l’opérateur y exerce une prestation de services à caractère commercial ? Ou des « locaux à usage de bureaux », parce que les utilisateurs finaux y exercent une activité de bureau ?

Les juridictions du fond ont adopté des positions divergentes. Le tribunal administratif (TA) de Paris s’est montré favorable à la qualification de locaux commerciaux.

L’arrêt de la cour administrative d’appel (CAA) infirmant ce jugement a recentré le débat sur l’utilisation effective. L’arrêt du Conseil d’État vient clore ce débat.

Rappel des faits : un propriétaire parisien et un exploitant de coworking

La SAS DKO, propriétaire d’un immeuble à Paris, est le redevable légal de la TSB. Elle loue cet immeuble à la société DKP, qui y exploite une activité de coworking.

DKO a acquitté la taxe sur la base de 1 206 mètres carrés de « bureaux ». Elle a ensuite présenté une réclamation. Elle soutenait que les locaux devaient être qualifiés de « locaux commerciaux », en raison de l’activité de prestation de services globale fournie par l’exploitant (DKP).

L’administration fiscale a partiellement admis la réclamation. Elle a dégrevé les surfaces non litigieuses :

• la détente ;
• la tisanerie ;
• le barbier ;
• les locaux techniques.

Un litige en trois étapes

Le TA de Paris, saisi du solde, a donné raison au contribuable et prononcé la décharge.

Sur appel du ministre, la CAA de Paris a annulé ce jugement et rétabli les impositions ³. Elle a jugé que les locaux étaient bien à usage de bureaux.

Nous avons commenté cet arrêt de la CAA de Paris. Notre article s’intitulait « Taxe sur les bureaux : un espace de coworking n’est pas un local commercial mais un bureau ! ».

La société DKO s’est alors pourvue en cassation contre cet arrêt.

L’argument de la société propriétaire : une approche économique

Le cœur de l’argumentation de DKO repose sur une approche économique de la situation. Selon elle, l’activité de l’exploitant DKP va au-delà de la simple mise à disposition d’espaces. Elle consiste en une offre intégrée et complexe de services :

• l’accueil ;
• la conciergerie ;
• l’accès à des espaces de convivialité ;
• des services de bien-être.

Cette activité globale relèverait d’une prestation de services à caractère commercial. Les locaux qui servent à l’exercer devraient donc, selon la société, être qualifiés de « locaux commerciaux » au sens de l’article 231 ter-III-2° du CGI.

La décision du Conseil d’État : l’utilisation effective des locaux

En matière de taxe sur les bureaux et coworking, le Conseil d’État rejette le pourvoi. Il s’appuie sur une lecture stricte des dispositions de l’article 231 ter du CGI.

La Haute Juridiction énonce que, pour l’application de ces dispositions :

Seule doit être prise en compte l’utilisation effective des locaux au 1er janvier de l’année d’imposition.

Appliquant ce principe aux faits, le Conseil d’État distingue l’activité de l’opérateur et l’usage fait par l’occupant. Il reconnaît que l’exploitant DKP offre des services complémentaires variés. Toutefois, il juge que :

Les locaux en litige (…) n’en demeurent pas moins utilisés effectivement comme bureaux par les clients à la disposition desquels ils sont mis.

Le Conseil d’État écarte donc l’analyse fondée sur l’activité de l’opérateur. Il juge que la cour n’a commis aucune erreur de droit en qualifiant les locaux de bureaux, dans deux formules :

• « nonobstant les prestations de services proposées » ;
• « sans qu’ait d’incidence sur cette qualification la circonstance (…) que l’activité de la société Deskopolitan revêtirait une nature commerciale ».

Ce que retient le juge de l’impôt : une approche fonctionnelle

Le Conseil d’État consacre une approche purement fonctionnelle et matérielle de la qualification des locaux. Elle repose exclusivement sur l’usage qu’en fait l’occupant final.

Il rejette l’approche économique, qui aurait consisté à qualifier le local selon la nature de l’activité commerciale de l’opérateur qui le met à disposition.

Pour l’application de l’article 231 ter du CGI, un espace de coworking est donc un local à usage de bureaux.

Pour aller plus loin sur la taxe sur les bureaux

Sur des points voisins, lisez nos analyses de la taxe sur les bureaux et de l’atelier de carrosserie et du parking annexé et de la taxe sur les bureaux. Vous trouverez aussi les tarifs 2026 de la taxe sur les bureaux en Île-de-France, ainsi que l’article sur l’imposition pendant des travaux lourds.

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Article mis à jour le 14 novembre 2025.