TVA immobilière : le délai de cinq ans expire entre le compromis et l’acte

En TVA immobilière, une vente peut changer de régime fiscal entre le compromis et l’acte authentique. Une cour d’appel vient de juger que l’acquéreur récupère alors la TVA payée à tort, et que le notaire en répond.

Ce rappel à l’ordre intéresse les professionnels de l’immobilier et les rédacteurs d’actes. Le litige porte sur une question de calendrier fiscal.

Le délai de cinq ans fait passer une vente de la TVA aux droits d’enregistrement. Que se passe-t-il s’il expire entre la signature du compromis et la réitération authentique ?

TVA immobilière : la règle des cinq ans après l’achèvement

Le régime de TVA immobilière repose sur une distinction simple, fondée sur l’ancienneté de l’immeuble.

L’article 257 du CGI soumet à la TVA les livraisons d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans, lorsque le vendeur est assujetti, comme un promoteur ¹.

L’article 261, 5, 2° du CGI exonère de TVA les ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans, sauf option du vendeur pour la taxation ².

Le passage du régime de TVA de droit commun au régime d’exonération se fait automatiquement au cinquième anniversaire de l’achèvement. Aucune formalité n’est requise.

Ce que la bascule change pour le prix

En TVA immobilière, ce changement de régime a des conséquences directes sur le prix de la transaction.

En régime de TVA, le prix est stipulé hors taxes (HT). Le vendeur assujetti collecte la TVA, et l’acquéreur assujetti peut la déduire.

En régime d’exonération, aucune TVA n’est due. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s’appliquent au taux normal, sur la totalité du prix.

Les faits : un compromis de vente signé sous le régime de la TVA

Par compromis de vente des 31 octobre et 4 novembre 2016, la SAS X, promoteur, s’engage à vendre à MM. B et K des lots d’un ensemble immobilier achevé le 21 décembre 2011.

Le prix est fixé à 536 406 € TTC. Il se décompose ainsi :

• un prix HT de 447 005 € ;
• une TVA de 89 401 €.

Au jour du compromis, il s’agit d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans : la vente relève du régime de la TVA.

Le compromis assortit ce prix de 536 406 € d’une réserve. Il est stipulé « sous réserve que l’acte authentique de vente devant réitérer les présentes intervienne avant le 31 décembre 2016 ». Il indique aussi que la mutation entre dans le champ de la TVA, l’immeuble étant achevé depuis moins de cinq ans.

Un cinquième anniversaire avant la date limite

Le cinquième anniversaire de l’achèvement tombait le 21 décembre 2016, soit dix jours avant cette date limite.

Un acte authentique signé près d’un an plus tard

Le 14 août 2017, les acquéreurs initiaux substituent dans leurs droits la SCI BK.

L’acte authentique est réitéré le 23 octobre 2017 devant Me U, notaire, au prix de 536 406 €, sans ventilation entre prix HT et TVA.

À cette date, l’immeuble est achevé depuis plus de cinq ans et dix mois. La vente ne relève donc plus de la TVA, mais du régime d’exonération de l’article 261, 5, 2° du CGI ².

Une TVA versée alors qu’elle n’était plus due

Malgré ce changement de régime, le vendeur retient sur le prix 89 401 € au titre de la TVA et les reverse, alors qu’aucune TVA n’est due.

L’acquéreur, une SCI non assujettie, ne peut pas récupérer cette TVA par voie de déduction. Les droits de mutation sont en outre calculés sur 536 406 € au lieu de 447 005 €.

Du tribunal judiciaire à la cour d’appel

La SCI BK assigne le notaire et le promoteur en janvier et février 2020.

Le 30 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux rejette l’ensemble de ses demandes ⁴. Selon lui, quelle que soit l’évolution du régime fiscal, les parties avaient voulu s’accorder sur un prix « forfaitaire » de 536 406 €.

La SCI fait appel.

Ce que soutenait l’acquéreur

Devant la cour, la SCI fait valoir trois arguments :

• le prix convenu entre les parties était le prix HT de 447 005 € ;
• la TVA n’était plus applicable au jour de l’acte authentique ;
• elle a donc versé indûment 89 401 € au vendeur.

Elle demande en outre au notaire la restitution des DMTO calculés en excès sur le prix TTC.

Ce que répondaient le vendeur et le notaire

Le vendeur et le notaire soutiennent que les parties ont toujours convenu d’un prix de 536 406 €, indépendamment du régime de TVA.

Selon eux, l’acte authentique mentionnait ce prix sans ventilation, ce qui confirmait l’accord des parties sur un prix global.

Le notaire ajoute que l’acte ne laissait aucun doute sur l’absence d’assujettissement à la TVA. Les acquéreurs, dont l’un était conseiller financier, avaient selon lui été informés du cadre fiscal.

La cour d’appel ordonne la restitution de la TVA indûment perçue

La cour d’appel infirme le jugement ⁵.

Sur le fondement de la répétition de l’indu prévue par le Code civil, elle ordonne au vendeur de restituer à l’acquéreur 89 401 €, correspondant à une TVA indûment perçue.

Elle rappelle la chronologie. Lors de la signature du compromis, l’immeuble était achevé depuis moins de cinq ans. La vente relevait donc légalement du régime de la TVA, avec un prix clairement décomposé entre une base HT et la TVA.

Lors de la réitération par acte authentique, en revanche, le délai de cinq ans était expiré. L’opération était donc exonérée de TVA.

L’argument du prix forfaitaire écarté

La cour écarte l’argument du vendeur selon lequel le prix total était forfaitaire, quel que soit le régime fiscal. Les clauses du compromis initial étaient claires et précises dans leur ventilation.

En l’absence de dette fiscale réelle au jour de la signature définitive, le versement de la fraction correspondant à la taxe est un paiement sans cause. Sa restitution est de droit.

La responsabilité du notaire

La cour retient un manquement du notaire à son devoir de conseil, caractérisé par deux faits :

• il a repris dans l’acte authentique le prix TTC figurant au compromis, alors que la vente n’était plus soumise à la TVA ;
• l’acte ne comporte aucune mention particulière sur le changement de régime fiscal intervenu entre le compromis et la réitération.

Elle retient la responsabilité du notaire, de nature délictuelle, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ³.

En reprenant le prix TTC du compromis dans l’acte final sans alerter sur l’absence de TVA, le notaire a causé un préjudice direct à l’acquéreur.

En conséquence, le notaire et ses assureurs sont condamnés à garantir le promoteur des sommes qu’il doit restituer. Ils doivent aussi rembourser directement à la SCI le surplus de droits d’enregistrement payé par erreur.

TVA immobilière et seuil de cinq ans : ce qu’il faut retenir

Lorsque l’acte authentique est réitéré après le cinquième anniversaire de l’achèvement, la vente passe du régime de la TVA au régime d’exonération. Le notaire doit adapter le prix et les droits de mutation en conséquence.

Pour un vendeur, un acquéreur ou un rédacteur d’acte, la date d’achèvement de l’immeuble se vérifie donc à chaque étape, et pas seulement au compromis. Une clause du compromis de vente qui ventile le prix entre HT et TVA a été lue, ici, comme fixant un prix hors taxes.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article rédigé le 16 mars 2026.