TVA immobilière : l’immeuble reconstruit après un sinistre exclut la TVA sur la marge

En TVA immobilière, la revente d’un bâtiment entièrement reconstruit après un incendie, dans les cinq ans de l’achèvement de sa reconstruction, est la livraison d’un immeuble neuf ¹. Elle est taxée sur le prix de vente total, sans accès au régime de la marge ^{1 2}.

Le juge de l’impôt l’a rappelé : la TVA immobilière repose sur une distinction stricte entre deux catégories de livraisons ¹.

TVA immobilière : deux catégories de livraisons

La première regroupe la livraison d’un terrain à bâtir et celle d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ¹.

La seconde est la livraison d’un immeuble neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de cinq ans ¹.

Ce classement commande la base sur laquelle la TVA est calculée, et donc le montant de taxe que le vendeur facture ^{1 2}.

Prix de vente total ou TVA sur la marge

La TVA sur la marge est prévue à l’art. 268 du CGI ². Elle porte sur la marge du vendeur, soit la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.

La livraison d’un immeuble neuf est obligatoirement taxée à la TVA sur le prix de vente total ¹. Le régime de la marge de l’art. 268 du CGI est alors exclu ^{1 2}.

Pour le vendeur, la base taxable passe ainsi de la seule marge à la totalité du prix.

Immeuble reconstruit après un sinistre : un immeuble neuf

La règle vaut pour un bâtiment entièrement reconstruit après un incendie ¹.

Une fois la reconstruction achevée, le bâtiment entre dans la catégorie des immeubles neufs. S’il est revendu dans les cinq ans de cet achèvement, la vente constitue la livraison d’un immeuble neuf ¹.

L’existence du bâtiment avant le sinistre ne modifie pas ce classement. Seule compte la date d’achèvement du bâtiment reconstruit ¹.

La vente est donc obligatoirement taxée à la TVA sur le prix de vente total. Le vendeur ne peut pas appliquer la TVA sur la marge ^{1 2}.

L’arrêt Icade Promotion ne vise pas les immeubles neufs

La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a rendu l’arrêt Icade Promotion sur la TVA sur la marge ³. Il précise le champ de ce régime lorsque les caractéristiques physiques du bien ont été modifiées ³.

Cette jurisprudence européenne concerne les terrains à bâtir et les immeubles anciens ^{1 3}.

Elle reste inapplicable aux livraisons d’immeubles neufs de moins de cinq ans ¹. Le vendeur d’un bâtiment entièrement reconstruit et revendu dans ce délai ne peut donc pas s’en prévaloir pour réclamer le régime de la marge.

Vente d’un immeuble neuf : les points à vérifier

Avant de revendre un bâtiment reconstruit après un sinistre, le vendeur assujetti à la TVA a intérêt à contrôler plusieurs éléments :

• la date d’achèvement de la reconstruction, à partir de laquelle se compte le délai de cinq ans ;
• l’ampleur des travaux, un bâtiment entièrement reconstruit étant un immeuble neuf ;
• la base de la TVA, qui est le prix de vente total et non la seule marge ;
• le prix demandé à l’acquéreur, qui doit intégrer cette TVA calculée sur la totalité du prix.

Exemple illustratif

Une société possède un bâtiment détruit par un incendie. Elle le reconstruit entièrement, puis le revend moins de cinq ans après l’achèvement des travaux.

La vente est la livraison d’un immeuble neuf. La société doit la TVA sur le prix de vente total ¹.

Elle ne peut pas appliquer la TVA sur la marge de l’art. 268 du CGI, même en invoquant l’arrêt Icade Promotion ^{1 2 3}.

Vendu plus de cinq ans après son achèvement, le même bâtiment aurait relevé de l’autre catégorie, celle des immeubles achevés depuis plus de cinq ans. C’est cette catégorie que vise la jurisprudence Icade Promotion ^{1 3}.

TVA sur la marge : d’autres articles PRIVEOS

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• les questions sur la TVA sur marge avant la bascule dans le CIBS ;
• la cession de terrain à bâtir par une SCI de construction-vente ;
• la TVA sur la marge des établissements publics fonciers.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 1er juin 2026.