L’essentiel
- Le 9 juin 2026, le député Thierry Liger interroge le Gouvernement sur la TVA sur marge, avant sa recodification dans le CIBS prévue au 1er septembre 2026.
- Le régime doit passer de l’article 268 du CGI aux articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS ; le rescrit du 18 février 2026 présente ce transfert comme une opération de forme.
- Sa question reprend mot pour mot celle de Mme Louwagie du 17 mars 2026 (n° 13693).
- Elle porte sur la survie des protections doctrinales de 2021 et 2022 et sur leur extension aux immobilisations, aux promesses unilatérales de vente, aux concessions d’aménagement et aux détachements de parcelle.
- Mise à jour : la bascule a été reportée au 1er janvier 2027 et le ministre a depuis répondu en étendant la protection de l’ancienne doctrine.
Le 9 juin 2026, une nouvelle question écrite porte sur la TVA sur marge et sa recodification dans le code des impositions sur les biens et services (CIBS). Les opérateurs immobiliers veulent savoir ce que deviendront les protections accordées par l’administration.
Au 1er septembre 2026, le régime doit quitter l’article 268 du CGI pour les articles L. 221-18, L. 221-19 et L. 221-20 du CIBS 1. Cette transition imminente soulève des questions pratiques.
Une question écrite qui reprend celle de mars 2026
La question de M. Thierry Liger, député, est publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale (JOAN) du 9 juin 2026 2.
Elle reprend mot pour mot les interrogations formulées près de trois mois plus tôt par Mme Louwagie, députée de l’Orne. Il s’agit de la question écrite n° 13693, publiée le 17 mars 2026 3.
Ces interrogations portent sur deux réponses ministérielles antérieures et sur leur sort une fois la TVA recodifiée.
TVA sur marge : ce que change la recodification dans le CIBS
Le régime de la TVA sur marge permet, pour certaines reventes d’immeubles, de calculer la taxe sur la marge du vendeur et non sur le prix total. Il figure à l’article 268 du CGI jusqu’à la bascule 1.
La recodification de la TVA est une opération de forme : elle ne modifie pas le droit applicable. Le rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026 l’a confirmé 4.
Selon ce rescrit, la doctrine antérieure reste opposable sous l’empire du CIBS, jusqu’à ce que l’administration la rapporte ou la mette à jour 4. Son niveau de généralité ne règle pas pour autant les incertitudes accumulées depuis plusieurs années en TVA immobilière.
Les deux réponses ministérielles en cause
La réponse Grau de 2021 : la qualification comptable est indifférente
La réponse ministérielle Grau n° 35554 du 27 avril 2021 porte notamment sur l’application de l’article 268 du CGI aux biens inscrits en immobilisations 5.
Le ministre y indique qu’un immeuble peut figurer à l’actif circulant, en stock, ou à l’actif immobilisé : cette circonstance est sans incidence sur le régime de la marge 5.
L’administration a ainsi officiellement élargi le champ de l’article 268 au-delà du seul stock marchand. Une lecture littérale du texte le réservait aux marchands de biens.
La réponse Grau de 2022 : un régime transitoire après l’arrêt Icade Promotion
La réponse ministérielle Grau n° 42486 du 1er février 2022 fait suite à l’arrêt Icade Promotion 6. La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) l’a rendu le 30 septembre 2021 7.
Elle organise le régime transitoire consécutif à cet arrêt et confirme deux points 6 :
- tant que le BOFiP n’est pas mis à jour pour tirer les conséquences de l’arrêt, les assujettis revendeurs bénéficient de la garantie de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF), même si la doctrine est contraire au droit de l’Union tel que la CJUE l’a précisé ;
- après la publication des nouveaux commentaires, l’assujetti revendeur peut encore appliquer l’ancienne doctrine si son acquisition, ou le compromis de vente, est antérieur à cette publication.
C’est sur ce second point que les questions de mars et de juin reviennent le plus directement.
Cinq zones d’ombre sur la TVA sur marge soumises au Gouvernement
TVA sur marge
De l’article 268 du CGI au CIBS : ce que les opérateurs veulent garder
Les cinq points soumis au Gouvernement (17 mars et 9 juin 2026)
- La bascule dans le CIBS vaut-elle « mise à jour » du BOFiP, ce qui ferait tomber la protection de 2022 ?
- La protection couvre-t-elle les immobilisations et les stocks assimilés ?
- S’applique-t-elle aux promesses unilatérales de vente, même après substitution de bénéficiaire ?
- Peut-elle partir de la signature du traité de concession d’aménagement ?
- Le document d’arpentage et les autorisations valant division valent-ils le permis d’aménager ?
Chronologie des réponses ministérielles et du rescrit sur la TVA sur marge, de 2016 à la bascule prévue le 1er septembre 2026, et les cinq points soumis au Gouvernement par les questions écrites de mars et juin 2026.
Source : Réponses ministérielles Bussereau (2016) et Grau (2021, 2022), rescrit BOI-RES-TVA-000253, questions écrites de Mme Louwagie (17 mars 2026) et de M. Liger (9 juin 2026)
La protection survit-elle à la bascule du 1er septembre 2026 ?
La première question porte sur la protection de la réponse de 2022 : l’opposabilité maintenue de la doctrine BOFiP de mai 2020 jusqu’à sa mise à jour 6. Survivra-t-elle à la recodification dans le CIBS ?
Autrement dit, le transfert de la TVA sur marge vers les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS vaut-il « mise à jour » du BOFiP ? Au sens de la réponse de 2022, la protection tomberait alors.
La réponse devrait être négative. Le rescrit du 18 février 2026 en pose le principe général : la recodification est une réforme de forme, et la doctrine antérieure reste opposable 4. Une confirmation du ministre reste utile.
Les immobilisations et les stocks assimilés
La réponse de 2021 a affirmé que la qualification comptable est neutre pour l’application de l’article 268 du CGI 5. Celle de 2022 a organisé la protection transitoire, sans l’étendre expressément aux biens inscrits en immobilisations 6.
Elle ne vise pas non plus les stocks assimilés à des immobilisations au sens de l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI. La question demande que cette extension soit confirmée 2 3.
Les promesses unilatérales de vente et la substitution de bénéficiaire
La réponse de 2022 retient la date du compromis de vente comme point de départ de la protection 6. L’opérateur qui a signé un compromis avant la mise à jour du BOFiP peut appliquer la doctrine favorable, même si la revente intervient après.
Le compromis vaut vente sous condition suspensive : il engage fermement les deux parties dès sa signature. Dans la promesse unilatérale de vente (PUV), seul le promettant s’engage à vendre, et le bénéficiaire reste libre de lever ou non l’option.
La question demande d’étendre la protection aux PUV conclues avant la mise à jour du BOFiP, même lorsqu’une substitution de bénéficiaire intervient ensuite 2 3. La logique de la réponse de 2022 plaide pour retenir la date de la promesse d’origine.
L’administration pourrait toutefois voir dans la substitution un nouveau lien contractuel, postérieur à la mise à jour. Le bénéficiaire substitué perdrait alors la protection.
#### Un exemple de substitution
Exemple illustratif : un marchand de biens signe une PUV sur un terrain avant la mise à jour du BOFiP. Il se substitue ensuite une autre société, qui achète après la mise à jour.
Cette société peut-elle invoquer l’ancienne doctrine sur la TVA sur marge ? C’est l’une des questions posées.
Les aménageurs sous traité de concession
La question vise aussi les aménageurs liés par un traité de concession d’aménagement, au sens de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme 2 3.
L’aménageur intervient pour le compte de la collectivité concédante. Il acquiert peu à peu les biens du périmètre de la concession, au gré des négociations et des expropriations, sur une durée qui peut dépasser dix ans.
Il n’est donc pas maître du calendrier de ses acquisitions, à la différence d’un marchand de biens qui choisit le moment de son achat.
#### Un précédent au BOFiP
Une disposition transitoire comparable a déjà existé, au BOFiP sous la référence BOI-TVA-LIQ-50, n° 110 8. Elle faisait remonter la protection à la signature du traité de concession, et non à chaque acquisition.
La question demande de reconduire ce mécanisme pour la transition qui suivra la mise à jour du BOFiP consécutive à l’arrêt Icade Promotion 2 3.
Le détachement de parcelle et la condition d’identité juridique
Le dernier volet porte sur une situation fréquente. L’opérateur achète un bâtiment avec son terrain d’assiette, puis détache une parcelle de ce terrain pour la revendre séparément.
La réponse ministérielle Bussereau n° 96679 du 20 septembre 2016 a admis que la condition d’identité juridique pouvait être remplie si un permis d’aménager avait été obtenu avant l’acquisition 9. La division était alors prévisible et ne transformait pas la nature juridique du bien.
La question demande d’étendre ce raisonnement à d’autres actes au même effet 2 3 :
- le document d’arpentage, qui matérialise une division cadastrale future sans modifier le titre de propriété ;
- le permis de construire valant division ;
- la déclaration préalable de division.
Ces autorisations d’urbanisme sont d’un usage bien plus fréquent que le permis d’aménager pour détacher une parcelle d’un terrain d’assiette.
TVA sur marge : ce que les opérateurs immobiliers peuvent retenir
En attendant la réponse du ministre, le rescrit du 18 février 2026 reste le texte de référence : la doctrine publiée demeure opposable pendant la transition 4.
La réponse attendue complétera ce rescrit sur des cas précis que sa formulation générale ne tranche pas : immobilisations, PUV, concessions d’aménagement et détachements de parcelle.
Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent avec vous le régime de TVA de vos opérations immobilières pendant cette transition. Prenez rendez-vous pour un premier échange.
Mise à jour du 7 novembre 2026
Le report au 1er janvier 2027
Depuis la publication de cet article, le calendrier a changé. Une ordonnance du 27 juillet 2026 a reporté au 1er janvier 2027 le transfert de la TVA dans le CIBS 10.
Lire à ce sujet : TVA dans le CIBS : le transfert reporté au 1er janvier 2027.
La réponse du ministre à M. Liger
Le ministre a depuis répondu à la question de M. Liger 11. La doctrine BOI-TVA-IMM-10-20-10 sur la TVA sur marge reste opposable sur le fondement de l’article L. 80 A du LPF.
Elle l’est même si elle est plus favorable que l’arrêt Icade Promotion, et la recodification n’y change rien 11.
Selon cette réponse, l’ancienne doctrine continue de s’appliquer 11 :
- aux reventes de biens acquis, ou ayant fait l’objet d’un compromis, avant la mise à jour du BOFiP ;
- aux PUV dont les éléments essentiels, le bien et le prix, sont déterminés ;
- aux concessions d’aménagement conclues avant la mise à jour, même pour des biens ni acquis ni promis à cette date.
#### Immobilisations et divisions de terrain
Le ministre ajoute que la comptabilisation de l’immeuble, en stock ou en immobilisation, est sans incidence sur le régime de la marge 11.
Une autorisation de division obtenue avant l’acquisition n’exclut pas la marge, si le permis d’aménager ou le permis de construire valant division désigne précisément les divisions envisagées 11. La réponse rapportée ne mentionne ni le document d’arpentage ni la déclaration préalable de division.
Le Gouvernement prévoit de mettre la doctrine en conformité avec le droit de l’Union d’ici le premier semestre 2027 12.
Sur le même sujet, lire aussi la TVA sur la marge des établissements publics fonciers et les promesses de vente face à la recodification dans le CIBS.
Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 9 juin 2026, mis à jour le 7 novembre 2026.
Questions fréquentes
La recodification dans le CIBS change-t-elle la TVA sur marge ?
Non, sur le fond. Le régime quitte l’article 268 du CGI pour les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS, mais le rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026 présente cette recodification comme une opération de forme. La doctrine antérieure reste opposable tant que l’administration ne la rapporte pas ou ne la met pas à jour.
Quand la TVA bascule-t-elle dans le CIBS ?
La bascule était prévue au 1er septembre 2026, date retenue dans les questions écrites de mars et juin 2026. Une ordonnance du 27 juillet 2026 l’a reportée au 1er janvier 2027, notamment pour ne pas la faire coïncider avec l’entrée en vigueur de la facturation électronique.
Une promesse unilatérale de vente protège-t-elle comme un compromis ?
En juin 2026, la question restait ouverte : la réponse ministérielle de 2022 ne visait que l’acquisition et le compromis. Dans sa réponse à M. Liger, le ministre a étendu la protection de l’ancienne doctrine aux promesses unilatérales de vente dont le bien et le prix sont déterminés avant la mise à jour du BOFiP.
La TVA sur marge s’applique-t-elle à un immeuble inscrit en immobilisation ?
Oui. Selon la réponse ministérielle Grau du 27 avril 2021, qu’un immeuble figure en stock ou à l’actif immobilisé est sans incidence sur l’application du régime de la marge. Le ministre l’a confirmé dans sa réponse à M. Liger, publiée après la question du 9 juin 2026.
Sources
- 1.Code général des impôts, article 268, et code des impositions sur les biens et services, articles L. 221-18 à L. 221-20, Légifrance, versions applicables au 9 juin 2026
- 2.Question écrite de M. Thierry Liger sur la TVA sur marge et la recodification dans le CIBS, Assemblée nationale, Journal officiel, 9 juin 2026
- 3.Question écrite n° 13693 de Mme Louwagie sur la TVA sur marge immobilière et la recodification dans le CIBS, Assemblée nationale, Journal officiel, 17 mars 2026
- 4.Rescrit BOI-RES-TVA-000253 : dispositions transitoires liées à la codification de la TVA dans le CIBS, BOFiP-Impôts, 18 février 2026
- 5.Réponse ministérielle Grau n° 35554 (application de l’article 268 du CGI aux biens immobilisés), Assemblée nationale, Journal officiel, 27 avril 2021
- 6.Réponse ministérielle Grau n° 42486 (régime transitoire après l’arrêt Icade Promotion), Assemblée nationale, Journal officiel, 1er février 2022
- 7.CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion SAS, aff. C-299/20, Cour de justice de l’Union européenne, 30 septembre 2021
- 8.BOI-TVA-LIQ-50, n° 110 : mesure transitoire pour les concessions d’aménagement, BOFiP-Impôts, version du 21 juillet 2014
- 9.Réponse ministérielle Bussereau n° 96679 (condition d’identité et permis d’aménager), Assemblée nationale, 20 septembre 2016
- 10.Ordonnance du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du code des impositions sur les biens et services (report au 1er janvier 2027), Journal officiel, 27 juillet 2026
- 11.Réponse ministérielle à la question écrite de M. Thierry Liger, Assemblée nationale, Journal officiel, réponse commentée le 3 novembre 2026
- 12.Réponse ministérielle Tissot n° 08332 (TVA sur marge, CIBS et concessions d’aménagement), Sénat, Journal officiel, 1er octobre 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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