TVA marchand de biens : l’assimilation du stock à une immobilisation

TVA marchand de biens : l’administration fiscale précise le régime de l’assimilation. Sous conditions, un immeuble inscrit en stock est traité comme une immobilisation pour les régularisations de TVA ¹.

Bercy vient de publier, en décembre 2025, un rescrit sur ce point. Il vise les assujettis qui achètent un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour le revendre, mais l’exploitent temporairement, en le louant, avant la cession.

Un rescrit qui reprend une doctrine déjà connue

La réponse n’est pas nouvelle. Le rescrit reprend la doctrine énoncée par la réponse ministérielle Louwagie du 27 juin 2023 ², pour l’intégrer officiellement au BOFiP ¹.

L’administration répond à une question en trois volets :

• Comment s’applique le régime de l’assimilation des biens immobiliers, prévu au 3 du IV de l’article 207 de l’annexe II au code général des impôts (CGI) ³, aux dispositifs de régularisation de la TVA déductible ?
• Le régime vaut-il lorsque l’assujetti acquiert un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et l’inscrit en stock, que l’opération soit exonérée ou soumise à la TVA sur option en application du 5° bis de l’article 260 du CGI ?
• La TVA sur les dépenses engagées en vue de la revente de cet immeuble est-elle déductible ?

La réponse est dense. Elle s’articule autour de trois points : le principe de déduction et de régularisation, le mécanisme de l’assimilation, et le sort des dépenses (travaux, frais).

TVA marchand de biens : le droit à déduction sur l’achat de l’immeuble

Lorsqu’un professionnel achète un immeuble ancien, achevé depuis plus de cinq ans, deux cas de figure se présentent pour la TVA sur le prix d’achat :

• la vente est soumise à la TVA sur option du vendeur : l’acquéreur déduit la TVA de manière classique ;
• la vente est exonérée, sans option : le vendeur doit régulariser une partie de la TVA qu’il avait déduite.

Dans le second cas, pour que cette TVA ne soit pas perdue, la loi permet de transférer le droit à déduction à l’acheteur, au moyen d’une attestation.

L’acheteur peut alors déduire cette TVA résiduelle, à condition que le bien constitue pour lui une immobilisation.

Le délai de cinq ans joue un rôle central en TVA immobilière. Notre article sur le délai de cinq ans qui expire entre le compromis et l’acte en montre une application.

Le mécanisme de l’assimilation pour un immeuble en stock

Un marchand de biens inscrit normalement l’immeuble en stock, c’est-à-dire en actif circulant, et non en immobilisation. En théorie, il ne devrait donc pas bénéficier du transfert de TVA décrit ci-dessus, réservé aux immobilisations.

L’assimilation corrige ce point. Selon l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI ³, un immeuble en stock est considéré comme immobilisé pour les besoins des régularisations de TVA dans un cas précis.

Il faut qu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement, l’immeuble soit utilisé :

• pendant plus d’un an ;
• pour une opération relevant d’une activité économique mentionnée à l’article 256 A du CGI.

La formule vise la date d’achèvement. Pour un immeuble acquis longtemps après son achèvement, le point de départ exact du calcul se vérifie au commentaire du BOFiP cité plus bas.

La location en attendant la revente

Ce régime spécifique s’applique notamment à l’assujetti qui, dans l’attente de la revente, affecte un immeuble inscrit en stock à une activité économique de location. Cette location est soumise à la TVA de plein droit ou sur option.

Le régime est commenté au BOFiP-Impôts sous la référence BOI-TVA-IMM-10-30, n° 300 ¹.

Ce qu’il faut retenir de l’assimilation

Trois idées résument le mécanisme :

• un immeuble en stock est fiscalement traité comme une immobilisation s’il est utilisé pendant plus d’un an pour une activité économique, par exemple une location soumise à la TVA, selon la formule de l’article 207, IV-3 ;
• si le marchand de biens loue l’immeuble avec TVA en attendant de le vendre, le stock est « assimilé » à une immobilisation ;
• l’acquéreur peut donc récupérer la TVA transférée par le vendeur, par attestation, même si le bien est comptablement en stock.

L’administration précise que l’assimilation fonctionne même si les locaux sont vacants. L’assujetti doit alors prouver une « recherche active de locataires ».

TVA marchand de biens : travaux et frais de revente

La seconde partie du rescrit concerne les frais engagés par le marchand de biens en vue de la revente : rénovation, frais de vente.

Le sort de cette TVA dépend du régime de la revente.

Revente soumise à la TVA sur option

Dans ce cas, la TVA sur les travaux est déductible. Le rescrit précise que, pour les immeubles anciens, cette déduction n’intervient qu’au moment où l’option pour la taxation est exercée, généralement lors de la vente.

Revente exonérée, sans option

Si le marchand de biens vend l’immeuble sans TVA, il ne peut pas déduire la TVA sur les travaux effectués pour la vente, puisque la vente n’est pas taxée.

Le mécanisme de l’assimilation change toutefois la donne, si ses conditions sont réunies. Le marchand de biens peut alors transférer cette TVA sur travaux à son propre acquéreur, par une attestation de transfert.

TVA marchand de biens : les points à vérifier avant de louer

Pour que l’assimilation joue, plusieurs éléments se contrôlent :

• l’immeuble est achevé depuis plus de cinq ans et inscrit en stock ;
• il est affecté à une activité économique, par exemple une location soumise à la TVA de plein droit ou sur option ;
• cette utilisation dure plus d’un an, selon la formule de l’article 207, IV-3 de l’annexe II au CGI ;
• en cas de vacance, la recherche active de locataires est prouvée ;
• l’attestation de transfert est établie, à l’achat comme à la revente.

Un marchand de biens doit aussi se souvenir qu’un engagement de revente a ses propres risques. Notre article sur la vente à réméré et le marchand de biens en donne un exemple.

Mise à jour et suite à donner

Mise à jour du 9 novembre 2026. Les références de cet article sont celles du CGI à la date de sa rédaction.

Le transfert de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services (CIBS), d’abord prévu le 1er septembre 2026, est reporté au 1er janvier 2027.

Voir TVA dans le CIBS, le transfert reporté au 1er janvier 2027.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 11 décembre 2025, mis à jour le 9 novembre 2026.