TVA sur marge immobilière et recodification CIBS : une députée demande des garanties

La TVA sur marge immobilière doit quitter le code général des impôts (CGI) le 1er septembre 2026. Une députée demande au Gouvernement si les protections accordées aux opérateurs survivront à ce changement de code ¹.

Ce régime permet, pour certaines reventes d’immeubles, de calculer la TVA sur la marge du vendeur et non sur le prix total. Il passe de l’article 268 du CGI aux articles L. 221-18 à L. 221-20 du code des impositions sur les biens et services (CIBS).

Cette recodification de la TVA dans le CIBS est une opération de forme : elle ne modifie pas le droit applicable. Le rescrit BOI-RES-TVA-000253 l’a confirmé tout récemment ².

Dans ce cadre, la députée demande au ministre de confirmer que des protections déjà acquises survivront au changement de support législatif. Elle lui demande aussi d’en étendre le bénéfice à des situations que les réponses antérieures n’ont pas expressément visées ¹.

TVA sur marge immobilière : deux réponses ministérielles en jeu

Pour mesurer la portée de la question, il faut revenir sur les deux réponses ministérielles qu’évoque Mme Louwagie, députée de l’Orne ¹.

La réponse Grau de 2021 : la qualification comptable est indifférente

La réponse ministérielle Grau n° 35554 du 27 avril 2021 répondait à une question de M. Romain Grau. Elle portait notamment sur l’application de l’article 268 du CGI aux biens inscrits en immobilisations ³.

Le ministre avait répondu qu’un immeuble peut figurer en comptabilité à l’actif circulant, en stock, ou à l’actif immobilisé. Cette circonstance est sans incidence sur l’application du régime de taxation sur la marge, c’est-à-dire de la TVA sur marge immobilière ³.

L’administration avait ainsi officiellement élargi le champ de l’article 268 au-delà du seul stock marchand. Une lecture littérale du texte le réservait aux marchands de biens.

La réponse Grau de 2022 : le régime transitoire après l’arrêt Icade Promotion

La réponse ministérielle Grau n° 42486 du 1er février 2022 répondait à une question posée dans la foulée de l’arrêt Icade Promotion SAS. La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) avait rendu cet arrêt le 30 septembre 2021 ^{4 5}.

Cette réponse a organisé le régime transitoire consécutif à l’arrêt. Elle a confirmé deux points ⁴ :

• tant que le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) n’est pas mis à jour pour tirer les conséquences de l’arrêt, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF) : ils peuvent se prévaloir de la doctrine antérieure, même contraire au droit de l’Union tel que précisé par la CJUE ;
• pour une revente intervenant après la publication des futures précisions doctrinales, l’assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de la doctrine actuelle si son acquisition du bien est intervenue, ou a fait l’objet d’un compromis de vente, avant cette publication.

C’est sur ce second point que Mme Louwagie revient le plus directement. Sa question cherche à éclairer les zones d’ombre de ces deux réponses, dans le nouveau contexte de la recodification CIBS ¹.

Les cinq points soumis au Gouvernement

La question écrite aborde successivement la continuité de la doctrine, les immobilisations, les promesses unilatérales de vente, les aménageurs et la division de parcelles. Le schéma ci-dessous les replace face aux textes qui les fondent.

TVA sur marge immobilière : la garantie survit-elle à la recodification CIBS ?

Mme Louwagie demande d’abord si le mécanisme de protection de la réponse de 2022 survivra à la recodification ¹. Ce mécanisme, c’est l’opposabilité maintenue de la doctrine BOFiP de mai 2020, jusqu’à la mise à jour de celle-ci.

En d’autres termes, la bascule du 1er septembre 2026 vers le CIBS vaut-elle « mise à jour » du BOFiP au sens de la réponse de 2022 ? Si c’était le cas, la protection tomberait.

À notre sens, la réponse devrait être négative. Le rescrit BOI-RES-TVA-000253 en pose le principe général : la recodification est une réforme formelle, non substantielle ².

Toute la doctrine antérieure reste opposable sous l’empire du CIBS, jusqu’à ce que l’administration la rapporte ou la mette à jour ². Une confirmation ministérielle sur ce point serait toutefois précieuse.

Biens en immobilisations et stocks assimilés

La réponse de 2021 avait affirmé la neutralité de la qualification comptable pour l’application de l’article 268 du CGI ³. La réponse de 2022 a ensuite organisé la protection transitoire ⁴.

Elle ne l’a pas explicitement étendue aux biens inscrits en immobilisations, ni aux stocks assimilés à des immobilisations au sens de l’article 207-IV-3 de l’annexe II au CGI ⁶. Mme Louwagie demande que cette extension soit confirmée ¹.

Promesse unilatérale de vente et substitution de bénéficiaire

La réponse de 2022 a retenu la date du compromis de vente comme date de référence de la protection ⁴. L’opérateur qui a signé un compromis avant la mise à jour du BOFiP peut continuer à appliquer la doctrine favorable, même si la revente intervient après.

Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, vaut vente, le plus souvent sous condition suspensive. Dès sa signature, il engage fermement les deux parties.

La promesse unilatérale de vente (PUV) fonctionne autrement. Le promettant s’engage à vendre, mais le bénéficiaire garde la faculté de lever ou non l’option.

Ce que demande la députée pour les PUV

Mme Louwagie demande que la protection soit étendue aux PUV conclues avant la mise à jour du BOFiP ¹. Elle vise aussi le cas où une substitution de bénéficiaire intervient après cette mise à jour.

La logique de la réponse de 2022 plaide pour retenir la date de la promesse d’origine. L’administration pourrait toutefois estimer que la substitution crée un nouveau lien contractuel, postérieur à la mise à jour.

La protection tomberait alors pour le bénéficiaire substitué. Prenons un cas illustratif : une PUV signée avant la nouvelle doctrine, puis cédée à une autre société après sa publication. Selon la date retenue, la revente relèverait de l’ancienne ou de la nouvelle doctrine.

Les aménageurs sous traité de concession d’aménagement

Mme Louwagie aborde ensuite le cas des aménageurs liés par un traité de concession d’aménagement, au sens de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme ¹.

L’aménageur intervient pour le compte de la collectivité concédante. Il acquiert progressivement les biens compris dans le périmètre de la concession, au gré des négociations et des procédures d’expropriation.

Ces acquisitions peuvent s’étaler sur plus de dix ans. L’aménageur n’est donc pas maître de son calendrier, à la différence d’un marchand de biens classique, qui choisit librement le moment de son achat.

Un précédent au BOFiP

La députée rappelle qu’une disposition transitoire comparable a déjà existé, au BOFiP sous la référence BOI-TVA-LIQ-50, n° 110 ⁷. Elle faisait remonter la date d’effet de la protection à la signature du traité de concession, plutôt qu’à chaque acquisition.

Elle demande que le même mécanisme soit reconduit pour la transition qui suivra la mise à jour du BOFiP consécutive à l’arrêt Icade Promotion ¹.

Détachement de parcelle et condition d’identité juridique

Le dernier volet de la question porte sur une situation fréquente en pratique. L’opérateur acquiert un bien composé d’un bâtiment et de son terrain d’assiette, puis détache une parcelle de ce terrain pour la revendre séparément.

La réponse ministérielle Bussereau n° 96679 du 20 septembre 2016 avait admis que la condition d’identité juridique pouvait alors être remplie ⁸. Il fallait qu’un permis d’aménager ait été obtenu avant l’acquisition.

La division était dans ce cas prévisible. Elle ne constituait pas une transformation de la nature juridique du bien ⁸.

Les actes que la députée veut voir assimilés

Mme Louwagie demande que ce raisonnement soit étendu à d’autres actes qui produisent un effet équivalent ¹ :

• le document d’arpentage, qui matérialise une division cadastrale future sans modifier le titre de propriété ;
• le permis de construire valant division ;
• la déclaration préalable de division.

Ces deux autorisations d’urbanisme valant division sont des documents courants. Pour détacher une parcelle d’un terrain d’assiette, on y recourt bien plus souvent qu’au permis d’aménager.

Ce que la réponse pourra apporter à la TVA sur marge immobilière

La réponse à cette question complétera le rescrit BOI-RES-TVA-000253 ². Le niveau de généralité de ce rescrit ne permet pas aujourd’hui de résoudre les incertitudes accumulées depuis plusieurs années en TVA immobilière.

Pour un marchand de biens, un promoteur ou un aménageur, la date de chaque engagement compte : acquisition, compromis, promesse, traité de concession ou autorisation d’urbanisme. Mieux vaut en conserver dès maintenant une trace datée.

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Mise à jour du 8 novembre 2026

Depuis la publication de cet article, le calendrier a changé. L’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 a reporté au 1er janvier 2027 le transfert de la TVA dans le CIBS ⁹. Voir notre article sur le report du transfert de la TVA dans le CIBS.

Dans une réponse publiée au Journal officiel du 3 novembre 2026 (question écrite n° 15881), le Gouvernement indique que la doctrine BOI-TVA-IMM-10-20-10 reste opposable ¹⁰. Sa mise à jour devrait intervenir courant 2027.

Selon cette réponse, un revendeur pourra encore s’en prévaloir si son acquisition, ou un compromis de vente, précède la publication de la nouvelle doctrine. Les traités de concession d’aménagement sont aussi couverts ¹⁰.

La même réponse cite le régime de la marge aux articles L. 231-18 à L. 231-20 du CIBS, issus de l’ordonnance du 27 juillet 2026 ¹⁰. La numérotation définitive se vérifie sur Légifrance avant toute référence dans un acte. Pour les autres points soulevés en mars 2026, le texte intégral de la réponse fait foi.

Les questions posées depuis

La question de Mme Louwagie a été reprise mot pour mot par un autre député le 9 juin 2026 : voir les zones d’ombre de la bascule CIBS. Les établissements publics fonciers ont aussi saisi le Gouvernement : voir la TVA sur la marge des EPF.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 8 novembre 2026.