L’essentiel
- Le tribunal administratif de Marseille écarte l’abus de droit reproché à une cession temporaire d’usufruit de parts de SCI assortie d’un plafonnement des distributions au cash-flow.
- Les associés d’une société de personnes sont imposés lorsque les bénéfices sont constatés, et non lorsqu’ils sont distribués.
- Le bénéfice mis en réserve pour le nu-propriétaire reste imposable à son nom, au titre de l’année de sa réalisation.
- Faute d’économie d’impôt démontrée par rapport à une situation normale, la qualification d’abus de droit ne tient pas.
- Décision de première instance, susceptible d’appel.
L’usufruit temporaire de parts sociales de SCI reste dans le viseur de l’administration fiscale, qui invoque l’abus de droit fiscal pour contester ces montages. Le tribunal administratif de Marseille la censure à propos d’une clause qui plafonne les distributions de l’usufruitier au cash-flow 1.
Le juge statue sur le terrain de l’article 8 du CGI. La cession temporaire d’usufruit, assortie de cette clause, ne caractérise pas un abus de droit.
Usufruit temporaire de parts sociales : le cadre de l’article 8 du CGI
L’article 8 du CGI pose le principe de la translucidité fiscale des sociétés de personnes 2. Les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.
En cas de démembrement de la propriété des parts, l’usufruitier est imposé pour la quote-part de bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier 2. Le nu-propriétaire n’est pas imposé à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier.
Une répartition conventionnelle opposable à l’administration
La jurisprudence a précisé la règle par défaut : l’usufruitier est imposable sur les bénéfices courants et le nu-propriétaire sur les profits exceptionnels.
Une répartition conventionnelle différente est admise. Elle est opposable à l’administration dès lors qu’elle procède d’une convention licite conclue avant la clôture de l’exercice.
Cession temporaire d’usufruit et abus de droit
Le recours à un usufruit temporaire de parts sociales de SCI obéit à une logique précise, que l’administration examine de près.
La cession temporaire d’usufruit est une stratégie patrimoniale. Un associé personne physique cède l’usufruit de ses parts sociales à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, pour une durée déterminée.
L’objectif est double. Le cédant se procure des liquidités. L’imposition des revenus fonciers se déplace vers une structure à l’impôt sur les sociétés, dont le taux est généralement plus favorable que le barème de l’impôt sur le revenu.
Le risque d’abus de droit
L’administration fiscale surveille de près cette pratique sur le fondement de l’abus de droit, prévu par l’article L. 64 du LPF 3. Elle cherche souvent à démontrer que l’opération est fictive, ou motivée par un but exclusivement fiscal.
Elle s’appuie notamment sur des clauses contractuelles qui videraient l’usufruit de sa substance ou empêcheraient l’usufruitier de percevoir réellement les bénéfices sociaux.
Les faits : 999 parts de SCI cédées pour dix ans
M. A, associé majoritaire de la SCI B, a cédé l’usufruit de ses 999 parts à la SARL I pour une période de dix ans 1. À cette occasion, les statuts de la SCI ont été modifiés pour introduire une règle de répartition conventionnelle du résultat.
La clause de plafonnement des distributions au cash-flow
La clause stipulait que l’usufruitier ne percevrait le résultat courant que dans la limite d’un plafond égal au cash-flow de l’année. Le cash-flow est ici le flux de trésorerie disponible après remboursement de la dette.
Le contrat le définissait par la formule suivante :
CF = CAF − R
CF représente le cash-flow, CAF la capacité d’autofinancement et R le remboursement de la dette financière.
Tout bénéfice comptable excédant ce montant devait être affecté à une réserve statutaire dévolue exclusivement au nu-propriétaire, M. A.
Le redressement : une imposition sur la totalité des bénéfices
L’administration fiscale a vu dans ce montage un abus de droit par fraude à la loi. Selon elle, limiter les distributions de l’usufruitier au seul cash-flow le privait de son droit effectif aux bénéfices.
Le nu-propriétaire conservait en réalité sa vocation aux résultats sociaux, par le mécanisme de mise en réserve.
Elle a donc imposé M. A sur la totalité des bénéfices de la SCI B au titre des années 2015 à 2017, en application de l’article 8 du CGI.
M. A a saisi le tribunal administratif de Marseille. Il demandait la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et de contributions sociales, ainsi que des pénalités afférentes.
Les arguments de l’administration et ceux du contribuable
La thèse de l’administration
L’administration soutenait que la cession temporaire d’usufruit répondait à un but exclusivement fiscal : éluder toute imposition du nu-propriétaire à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour elle, le plafonnement des distributions au cash-flow vidait l’usufruit de sa substance économique. L’usufruitier perdait son droit aux bénéfices, tandis que le nu-propriétaire gardait sa vocation aux résultats par l’affectation systématique des excédents à une réserve qui lui était dévolue.
Son argument principal tenait en une idée. L’usufruitier ne peut percevoir que le flux de trésorerie disponible après remboursement de la dette. Il serait donc spolié de son droit aux fruits, ce qui rendrait la cession fictive ou abusive.
La réponse de M. A
M. A répondait que l’opération était juridiquement régulière et non fictive. Selon lui, l’administration ne démontrait pas que l’opération avait pour seul motif d’éluder l’impôt, d’autant que le démembrement était réel et opposable aux tiers.
Il contestait surtout que la clause de répartition puisse caractériser un abus de droit, dès lors qu’elle répondait à une logique de gestion de la trésorerie de la SCI.
Ce que juge le tribunal administratif de Marseille
Le tribunal administratif de Marseille fait droit à la demande de M. A 1. Il tranche le litige sur la base de l’article 8 du CGI.
Les associés sont imposés à la constatation des bénéfices
Le tribunal rappelle un principe : chaque membre d’une société civile est réputé avoir la disposition de sa quote-part de bénéfices dès que ceux-ci sont constatés. Peu importe que la société décide de les distribuer ou de les mettre en réserve.
En l’espèce, il relève que, selon les statuts modifiés, le bénéfice excédant le cash-flow était affecté à une réserve « dévolue aux nus-propriétaires ».
En application de la jurisprudence et des textes, ces bénéfices mis en réserve pour le nu-propriétaire doivent être imposés à son nom, au titre de l’année de leur réalisation.
Pas d’économie d’impôt, donc pas d’abus de droit
Le tribunal en conclut que M. A restait de toute façon imposable sur la fraction du bénéfice mise en réserve pour lui.
L’administration ne pouvait donc pas prétendre que la cession temporaire d’usufruit avait permis d’éluder l’impôt. Le mécanisme contractuel lui-même maintenait une partie de la base imposable entre les mains du nu-propriétaire.
Faute de démonstration d’une atténuation de la charge fiscale globale par rapport à une situation normale, la qualification d’abus de droit ne pouvait être maintenue.
Plafonnement des distributions au cash-flow : qui est imposé sur quoi ?
La clause : CF = CAF − R, où CAF est la capacité d’autofinancement et R le remboursement de la dette financière.
Thèse de l’administration, écartée
Le plafonnement vide l’usufruit de sa substance économique
Le nu-propriétaire garde sa vocation aux résultats par la mise en réserve
Montage qualifié d’abus de droit par fraude à la loi
Imposition de M. A sur la totalité des bénéfices de 2015 à 2017
Analyse retenue par le tribunal
Les associés sont imposés à la constatation des bénéfices, pas à leur distribution
Le bénéfice mis en réserve pour le nu-propriétaire est imposé à son nom, l’année de sa réalisation
Aucune atténuation de la charge fiscale globale démontrée
Qualification d’abus de droit non maintenue
Le raisonnement du tribunal
999 parts
Usufruit cédé à la SARL I pour une durée de dix ans
CF = CAF − R
Plafond des distributions à l’usufruitier, excédent en réserve du nu-propriétaire
Article 8
Le nu-propriétaire reste imposable sur le bénéfice mis en réserve pour lui
Décharge
Le tribunal administratif de Marseille fait droit à la demande de M. A
Schéma de l’affaire jugée par le tribunal administratif de Marseille : usufruit de 999 parts de SCI cédé pour dix ans, plafonnement des distributions de l’usufruitier au cash-flow (CF = CAF − R), excédent affecté à une réserve du nu-propriétaire, imposition de ce bénéfice au nom du nu-propriétaire et abus de droit écarté.
Source : Jugement du tribunal administratif de Marseille commenté le 19 janvier 2026 ; article 8 du CGI ; article L. 64 du LPF
Ce qu’il faut retenir sur l’usufruit temporaire de parts sociales
- L’imposition des associés d’une société de personnes intervient lors de la constatation des bénéfices, et non lors de leur distribution. Le tribunal neutralise ainsi l’argument selon lequel le nu-propriétaire aurait échappé à l’imposition des revenus fonciers.
- Le nu-propriétaire reste imposable sur les bénéfices mis en réserve qui lui sont statutairement dévolus. La cession d’usufruit n’a donc pas transféré la charge fiscale de l’un vers l’autre.
- L’économie d’impôt dont se prévalait l’administration est inexistante, ce qui prive de fondement la qualification d’abus de droit.
Portée de la décision
Il s’agit d’une décision de première instance, susceptible d’appel. Pour un associé qui envisage un usufruit temporaire de parts sociales, elle montre que le juge cherche d’abord une économie d’impôt réelle.
Pour aller plus loin
Sur l’imposition de la cession d’usufruit temporaire côté cédant, lisez la cession d’usufruit temporaire et son risque fiscal. Sur le partage de l’impôt entre usufruitier et nu-propriétaire, voyez la plus-value de cession de titres démembrés.
Sur les garanties de procédure, lisez aussi la procédure d’abus de droit appliquée à un apport d’usufruit temporaire.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 19 janvier 2026.
Questions fréquentes
Une cession temporaire d’usufruit de parts de SCI constitue-t-elle un abus de droit ?
Pas automatiquement. L’administration doit démontrer que l’opération est fictive ou motivée par un but exclusivement fiscal, sur le fondement de l’article L. 64 du LPF. Dans l’affaire jugée à Marseille, le tribunal écarte l’abus de droit, faute de démonstration d’une atténuation de la charge fiscale globale.
Qui est imposé sur les bénéfices d’une SCI quand les parts sont démembrées ?
Selon l’article 8 du CGI, l’usufruitier est imposé sur la quote-part de bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier, et le nu-propriétaire n’est pas imposé sur ce résultat. Par défaut, l’usufruitier est imposable sur les bénéfices courants et le nu-propriétaire sur les profits exceptionnels, sauf convention licite conclue avant la clôture.
Une clause plafonnant les distributions au cash-flow est-elle opposable à l’administration ?
Une répartition conventionnelle des bénéfices est opposable à l’administration si elle procède d’une convention licite conclue avant la clôture de l’exercice. Dans l’affaire de Marseille, la clause réservait au nu-propriétaire le bénéfice excédant le cash-flow, et ce bénéfice reste imposable à son nom.
Le nu-propriétaire est-il imposé sur les bénéfices mis en réserve ?
Oui, dans cette affaire. Chaque associé d’une société civile est réputé disposer de sa quote-part de bénéfices dès leur constatation, qu’ils soient distribués ou mis en réserve. Les bénéfices affectés à la réserve dévolue au nu-propriétaire sont donc imposés à son nom, au titre de l’année de leur réalisation.
Sources
- 1.Tribunal administratif de Marseille, jugement sur la cession temporaire d’usufruit de parts de la SCI B avec plafonnement des distributions au cash-flow (M. A), Tribunal administratif de Marseille, jugement commenté le 19 janvier 2026
- 2.Code général des impôts, art. 8, Légifrance, version du 11 avril 1997, lien repris de l’article d’origine
- 3.Livre des procédures fiscales, art. L. 64 (abus de droit), Légifrance, texte cité le 19 janvier 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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