Valeur vénale en succession : une vente postérieure au décès écartée

La valeur vénale en succession s’apprécie au jour du décès, et une vente conclue des mois plus tard n’y change rien. La cour d’appel de Toulouse l’a jugé sur renvoi après cassation ¹.

Cet arrêt tranche un contentieux récurrent : l’estimation des immeubles transmis par décès. Il rappelle que le fait générateur de l’impôt l’emporte sur la réalité économique qui suit.

Valeur vénale en succession : le principe de l’article 761 du CGI

Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission. Le principe figure à l’article 761 du CGI ².

En matière de succession, cette date est celle du décès. C’est le fait générateur de l’impôt : le bien s’évalue à ce moment-là, et pas après.

La valeur vénale en succession désigne le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel, au jour de la mutation. La cour d’appel de Toulouse reprend cette définition classique ¹.

La charge de la preuve pèse sur les héritiers

Les règles de procédure fiscale organisent la charge de la preuve, notamment l’article R* 194-1 du LPF ³.

Un contribuable qui veut remettre en cause les valeurs qu’il a lui-même déclarées doit démontrer que l’imposition est exagérée.

La déclaration de succession rectificative équivaut à une réclamation contentieuse. Les redevables doivent donc prouver que les biens ont été surévalués dans la déclaration initiale ¹.

Les faits : deux immeubles à Perpignan

Monsieur A est décédé en 2014 et laisse plusieurs légataires universels. Deux immeubles situés à Perpignan figurent dans sa succession.

La déclaration de succession initiale porte la date du 23 décembre 2014 et elle est enregistrée début 2015. Les légataires y évaluent les deux biens à 700 000 € et à 70 000 € ¹.

En septembre 2015, le notaire dépose une déclaration rectificative. Elle ramène les valeurs à 600 000 € et à 56 000 €, pour les aligner sur les prix de cession obtenus ou en passe de l’être.

Les avant-contrats, c’est-à-dire les accords signés avant la vente définitive, datent d’environ six mois après le décès. Les ventes ont été réitérées huit et neuf mois après le décès ¹.

Quatre décisions successives

L’administration fiscale rejette la réclamation : selon elle, la surévaluation initiale n’est pas prouvée. Le litige monte alors devant les juridictions.

Les juges du fond estimaient que six mois entre le décès et la vente étaient assez courts pour que le prix de cession reflète la valeur au jour du décès. Ils relevaient aussi l’absence de modification de l’état du bien et de retournement brutal du marché.

La Cour de cassation censure cette analyse dans son arrêt du 19 juin 2024 ⁴. Elle reproche aux juges d’avoir ajouté à l’article 761 du CGI une condition qu’il ne prévoit pas.

L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Toulouse.

Pourquoi la cour de Toulouse écarte les ventes postérieures

La cour rejette les éléments de comparaison postérieurs au décès. Elle souligne qu’il est de jurisprudence constante que les ventes citées à titre de comparaison ne doivent pas être postérieures au fait générateur.

Cette règle ressort notamment d’un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 6 mai 2003 (n° 00-10.804) ⁵.

Ici, les avant-contrats datent de six mois après le décès et les ventes de huit à neuf mois. Ces éléments, postérieurs au fait générateur, ne renversent pas la présomption de véracité attachée à la déclaration initiale.

Les héritiers portaient la charge de la preuve. Ils devaient démontrer, par des éléments contemporains au décès, que les valeurs de 700 000 € et de 70 000 € étaient exagérées. Ils n’y parviennent pas.

Les exceptions : biens atypiques et ventes quasi concomitantes

La cour admet que des exceptions existent. Elles concernent les biens atypiques, pour lesquels aucune comparaison n’est possible, et les ventes quasi concomitantes, à quelques jours du décès. Le cas d’espèce ne s’y prêtait pas.

La Cour de cassation a ainsi admis un élément postérieur au décès pour un bien qui se démarquait de l’habitat local (arrêt du 16 avril 2013, n° 12-16.266) ⁶.

Elle a fait de même quand le prix avait été convenu avant le décès et que la vente était intervenue deux jours après.

Ce que cet arrêt change pour la valeur vénale en succession

Pour la valeur vénale en succession, un prix de vente obtenu après le décès ne suffit pas, en principe, à faire baisser la valeur déclarée. Le délai compte : six à neuf mois ont été jugés trop longs dans cette affaire.

Les héritiers qui envisagent une déclaration rectificative doivent réunir des éléments contemporains au décès. Les ventes de comparaison ne doivent pas être postérieures à cette date.

Le juge examine les éléments produits. Dans un autre litige, la vente d’un appartement a servi de preuve : elle était conclue moins de deux ans après le décès et appuyée par des ventes comparables. Voyez notre analyse de la déclaration de succession rectificative.

Pour aller plus loin

Deux articles prolongent le sujet des éléments de comparaison :

• l’évaluation d’un château pour les droits de donation, où les ventes comparables sont rares ;
• la méthode des comparables appliquée à des ventes en VEFA, qui exige des biens vraiment similaires.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 8 décembre 2025.