Abattement 790 A bis : terrain et construction exclus

Le Gouvernement confirme que l’abattement 790 A bis ne s’applique pas au montage « terrain + construction ». Un don de sommes d’argent qui finance l’achat d’un terrain à bâtir, puis la construction de la résidence principale, n’est pas exonéré ¹².

Cette réponse ministérielle reprend une position que l’administration avait déjà exprimée dans ses commentaires au BOFiP-Impôts (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 860) ².

Pour les familles, l’enjeu est concret : l’aide des parents ne profite pas de l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent quand elle sert à acheter un terrain.

Abattement 790 A bis : les conditions du dispositif

L’article 790 A bis du CGI, issu de l’article 71 de la loi de finances pour 2025, prévoit une exonération temporaire des dons familiaux de sommes d’argent ³. Elle porte sur les droits de mutation à titre gratuit (DMTG).

Elle s’applique aux dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 ³. Quatre conditions s’ajoutent.

• Le don est fait en ligne directe descendante ou, à défaut de descendance, au profit de neveux et nièces ³.
• Il est plafonné à 100 000 € par donateur et à 300 000 € par donataire, tous donateurs confondus ³.
• Les sommes sont affectées dans les six mois suivant le versement, soit à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement destiné à devenir la résidence principale du donataire, soit à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans son habitation principale ³.
• Le bien acquis ou rénové est conservé cinq ans comme résidence principale, ou affecté à la location à usage d’habitation principale du locataire. La location intrafamiliale est exclue ³.

La question posée au Gouvernement

La députée Graziella Melchior a interrogé le Gouvernement sur un cas extrêmement fréquent dans les territoires ruraux et périurbains ¹.

Un jeune ménage, aidé financièrement par ses parents, achète un terrain nu. Il y fait ensuite construire sa maison, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou d’un contrat de maîtrise d’œuvre. Il n’achète donc pas un logement neuf « clé en main » ni en VEFA.

La ministre de l’économie et des finances a confirmé que l’abattement ne s’applique pas dans cette situation ¹.

Pourquoi le terrain suivi d’une construction est exclu

La ministre rappelle que l’exonération est strictement subordonnée à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ¹.

Tout tient à la maîtrise d’ouvrage, c’est-à-dire à la personne qui commande la réalisation de l’ouvrage.

• Dans une VEFA, l’acquéreur achète un bien dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par le promoteur. Cela permet de qualifier l’opération d’acquisition immobilière au sens fiscal ¹.
• Avec un terrain suivi d’un CCMI ou d’un contrat de maîtrise d’œuvre, le contribuable propriétaire du terrain conserve la qualité de maître d’ouvrage. C’est lui qui commande la réalisation de l’ouvrage ¹.

Une analogie avec la TVA immobilière et le Pinel

Pour justifier cette exclusion, la ministre s’appuie sur une analogie avec le régime de la TVA immobilière et le dispositif « Pinel » ¹.

Elle rappelle que le législateur a toujours distingué, sur le plan fiscal, l’acquisition d’un logement neuf et la construction d’un logement par le contribuable lui-même ¹.

Pour mieux comprendre la VEFA, voyez notre article sur la cession de VEFA et le taux réduit de 10 %.

Conséquence pour les dons de sommes d’argent

Les sommes reçues par donation ne peuvent pas bénéficier de l’abattement si elles servent à financer l’achat d’un terrain nu ¹.

Il en va ainsi même quand l’achat est immédiatement suivi d’une construction destinée à la résidence principale du donataire ¹.

Cette position confirme les commentaires publiés au BOFiP : l’achat de terrain à bâtir n’est pas visé par le dispositif ².

Ce que cela change avant de donner

Avant tout versement, vérifiez le projet du donataire. Il doit entrer dans l’un des deux cas prévus par le texte : un immeuble neuf ou en VEFA, ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ ³.

Un projet fondé sur l’achat d’un terrain, suivi d’un CCMI ou d’un contrat de maîtrise d’œuvre, n’entre pas dans le champ de l’abattement 790 A bis ¹².

Les conditions de durée comptent aussi : six mois pour affecter les sommes, cinq ans pour conserver le bien comme résidence principale ou le louer ³.

Les formalités du don

La forme du don compte aussi. Sur ce point, notre article sur le don manuel révélé et l’acte notarié rappelle les formalités qui entourent un don d’argent.

Pour un don fait à deux parents, voyez aussi la donation conjointe et le compte bancaire individuel.

Un échange avant le versement

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 10 février 2026.