Abattement exceptionnel 150 VE : la doctrine le maintient en 2026

L’abattement exceptionnel 150 VE allège la plus-value de certaines cessions immobilières. Début 2026, l’administration l’a maintenu pour les promesses de vente signées avant la loi de finances, alors que la France fonctionne sous une loi spéciale ¹.

Loi spéciale : pourquoi l’abattement risquait de s’arrêter

L’année 2026 s’ouvre sans budget voté au 31 décembre 2025. La France fonctionne donc sous le régime d’une « loi spéciale ».

Ce mécanisme d’urgence assure la continuité de l’État. En théorie, il gèle les dispositifs fiscaux qui arrivent à échéance.

La loi spéciale du 27 décembre 2025 permet seulement de percevoir les impôts existants et de maintenir le droit antérieur. Elle ne valide aucune nouvelle prorogation de mesure fiscale ².

Cette situation inquiétait les contribuables engagés dans des opérations d’urbanisme ou de logement social. Pour les rassurer, l’administration fiscale vient de publier un rescrit fiscal sur l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI, malgré l’absence de loi de finances pour 2026 ¹.

L’article 150 VE du CGI : l’abattement exceptionnel de 2021

La loi de finances pour 2021 (art. 38) a introduit à l’article 150 VE du CGI un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières ³⁴. Il s’applique aux bâtiments déjà construits, situés dans deux types de périmètres :

• les opérations de revitalisation du territoire (ORT) des villes moyennes ;
• les grandes opérations d’urbanisme (GOU).

Le taux de l’abattement est de 70 %. Il passe à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux ou intermédiaires.

Deux conditions de date encadrent la cession :

• la cession doit être précédée d’une promesse de vente antérieure au 31 décembre 2023 ;
• elle doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante.

L’administration a commenté ces aménagements dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts, datée du 18 juillet 2023 ⁵.

Terrains à bâtir en zone tendue : l’extension de la loi de finances pour 2024

L’article 9 de la loi de finances pour 2024 a révisé les modalités de l’abattement exceptionnel ⁶. Il s’applique désormais aussi à la cession de terrains à bâtir, au sens de l’article 257 du CGI.

Ces terrains doivent se situer dans des communes classées par arrêté en « zones tendues ». Ces zones se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.

Les taux dépendent du périmètre et de l’engagement du cessionnaire :

Le taux de 85 % existait déjà dans l’article 150 VE pour les cessions dans les périmètres des ORT et des GOU.

Une date butoir au 31 décembre 2025

La loi de finances pour 2024 a donc prorogé et élargi le mécanisme, aux terrains à bâtir et aux opérations d’intérêt national. Elle fixait toutefois une date butoir pour la signature des promesses : le 31 décembre 2025 ⁶.

Abattement exceptionnel 150 VE : le maintien décidé par la doctrine

Le Gouvernement l’avait annoncé le mardi précédent : pour éviter un arrêt brutal du secteur immobilier, il utilise la doctrine administrative. Le rescrit fiscal rend l’abattement opposable à l’administration elle-même, sur le fondement de l’article L. 80 A du LPF ¹.

Concrètement, l’abattement est admis pour les promesses de vente signées entre le 1er janvier 2026 et la promulgation de la future loi de finances pour 2026.

Ce maintien de l’abattement exceptionnel 150 VE préserve le flux des cessions en zone tendue dès le début de l’année 2026. Il évite d’attendre le vote définitif du budget ¹.

Les conditions qui restent applicables

Le maintien vaut sous réserve que les autres conditions de l’article 150 VE du CGI soient respectées. Deux sont citées :

• les délais de réalisation de la cession ;
• la construction de logements.

À retenir avant de signer une promesse en 2026

Plusieurs points se contrôlent avant de compter sur l’abattement exceptionnel 150 VE :

• la date de la promesse de vente, qui doit tomber entre le 1er janvier 2026 et la promulgation de la loi de finances pour 2026 ;
• le périmètre du bien : ORT, GOU, opération d’aménagement complexe ou terrain à bâtir en zone tendue ;
• le taux visé, selon l’engagement du cessionnaire en matière de logements sociaux ou intermédiaires ;
• le délai de réalisation de la cession.

Cet article décrit la situation au 2 janvier 2026, avant le vote de la loi de finances pour 2026. Le droit a pu évoluer depuis : vérifiez le texte en vigueur avant toute signature.

Pour aller plus loin

Ces articles complètent le sujet :

• Loi de finances pour 2026 : ce que retient le Conseil constitutionnel ;
• Cession de terrain à bâtir : la SCI de construction-vente reste soumise à la TVA ;
• Coefficients d’érosion monétaire 2026 : terrains devenus constructibles ;
• Taxe sur les terrains constructibles en zone tendue : une proposition de loi.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 2 janvier 2026.