Acheter sa résidence via une SCI : un déficit foncier jugé abusif

Acheter sa résidence via une SCI pour créer du déficit foncier expose à un abus de droit fiscal. Le Comité de l’abus de droit fiscal vient de le confirmer dans une affaire où une SCI louait la maison à son associé majoritaire ¹.

L’administration reprochait au montage de contourner l’article 15-II du CGI, qui interdit au propriétaire occupant de déduire les charges de son propre logement ¹². Le Comité lui a donné raison.

Ce que prévoit l’article 15-II du CGI

L’article 15-II du CGI pose une règle claire.

Il dispose : « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu » ².

On considère qu’un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement quand il l’occupe lui-même. C’est aussi le cas lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers, sans y être tenu par un contrat de location.

En contrepartie, les charges liées au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société ². La règle vaut aussi pour qui veut acheter sa résidence via une SCI.

Une pratique de rejet

Dans la pratique, l’administration a tendance à rejeter pour abus de droit les montages de ce type. Ils permettent aux associés prépondérants d’une SCI de déduire, par le biais de déficits fonciers, des charges qu’ils n’auraient pas pu déduire sans loyers.

Acheter sa résidence via une SCI : les faits de l’affaire

Voici le montage tel que le décrit l’avis rapporté le 10 février 2026 ¹ :

• la SCI B. est détenue à 99 % par M. Z ;
• elle acquiert une maison d’habitation en août 2016, pour 585 300 € ;
• elle y réalise plus de 320 000 € de travaux ;
• le tout est financé majoritairement par des emprunts bancaires ;
• le 1er août 2017, elle loue la maison à son associé majoritaire et à sa partenaire de PACS, Mme Y, pour 1 700 € par mois.

L’opération génère des déficits fonciers importants pour la SCI ¹. Ils tiennent principalement aux intérêts d’emprunt et aux travaux.

M. Z impute ces déficits sur ses autres revenus fonciers ¹.

Quelques ordres de grandeur

Les chiffres de l’affaire se recalculent simplement. Achat et travaux représentent plus de 905 300 € (585 300 € et plus de 320 000 €). Le loyer de 1 700 € par mois fait 20 400 € par an.

Le Comité relève d’ailleurs que les remboursements d’emprunt dépassaient à eux seuls le double du loyer perçu ¹. Ce rapport explique que la SCI soit déficitaire d’emblée.

Un abus de droit fiscal : ce que l’administration reproche

L’administration remet en cause le montage sur le fondement de l’abus de droit fiscal, prévu par l’article L. 64 du LPF ¹³. Elle estime que la location est fictive.

Selon elle, le bail n’a qu’un but : contourner l’article 15-II du CGI, qui interdit aux propriétaires occupants de déduire les charges de leur propre logement ¹².

La position du Comité de l’abus de droit fiscal

Le Comité valide la position de l’administration et confirme l’existence d’un abus de droit fiscal ¹. Il s’appuie sur plusieurs constats.

La SCI est structurellement déficitaire. Les remboursements d’emprunt représentent à eux seuls plus du double du loyer perçu, ce qui démontre une absence de rationalité économique hors avantage fiscal ¹.

M. Z contrôle intégralement la société, directement et indirectement, par l’intermédiaire de Z. Participations ¹.

Une SCI qui ne se comporte pas en bailleur

Le Comité observe que la SCI ne s’est pas comportée comme un véritable bailleur ¹ :

• elle n’a recherché aucun autre locataire ;
• et surtout, les loyers n’étaient pas versés : ils étaient simplement inscrits en compte courant d’associé, par un jeu d’écritures comptables annuel.

Ce faisceau d’indices convergents démontre que la location ne correspondait pas à une relation locative normale ¹.

L’argument de la protection de la partenaire

Les contribuables soutenaient que le bail visait à protéger la partenaire de M. Z en cas de décès. Le Comité écarte cet argument, faute d’éléments probants qui corroborent cette intention ¹.

Une majoration de 80 %

Le Comité conclut que les associés se sont comportés comme des propriétaires occupants. L’interposition de la SCI avait pour but exclusivement fiscal de créer des déficits déductibles, en contradiction avec la volonté du législateur ¹.

Il estime donc justifiée la majoration de 80 % appliquée aux contribuables. Ils sont considérés comme les instigateurs et les bénéficiaires principaux du montage ¹.

L’administration a pris note de l’avis du Comité.

Les points de vigilance avant d’acheter sa résidence en SCI

Cette affaire rappelle les éléments que le Comité a retenus pour caractériser l’abus de droit :

• une SCI déficitaire par construction, dont les emprunts dépassent largement le loyer ;
• un associé qui contrôle la société, directement ou par une autre société ;
• un bail conclu avec cet associé, sans recherche d’un autre locataire ;
• des loyers jamais versés, seulement inscrits en compte courant d’associé ;
• des déficits fonciers imputés sur d’autres revenus fonciers.

Celui qui envisage d’acheter sa résidence via une SCI doit mesurer ce cumul. Le Comité a jugé le but exclusivement fiscal parce que ces éléments se cumulaient ¹. Un motif de protection de la partenaire, non démontré, n’a pas suffi.

Sur le même thème

Deux autres analyses portent sur l’article 15-II du CGI : la location à soi-même via une SCI et la SCI familiale face à l’abus de droit.

Pour le cas d’un logement resté vacant, lisez la vacance locative et le déficit foncier.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 10 février 2026.