CFE des résidences para-hôtelières : le bailleur reste assujetti

La CFE des résidences para-hôtelières n’épargne pas le propriétaire qui loue son logement à un exploitant. L’Administration a confirmé et justifié le changement de doctrine opéré fin 2023 ¹.

CFE des résidences para-hôtelières : un tournant doctrinal

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est l’impôt local dû par les personnes qui exercent une activité professionnelle. L’Administration vient de rappeler comment elle l’applique aux propriétaires bailleurs de résidences gérées ².

Sa réponse marque une rupture avec l’arrêt du Conseil d’État du 24 mars 2006, n° 269716, rendu sous l’ancienne taxe professionnelle ³. Pour l’Administration, il n’y a plus lieu d’attendre un retour à cette jurisprudence.

Ce que dit l’article 1447 du CGI

L’article 1447 du CGI dispose que la CFE est due par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ⁴.

Pour l’immobilier, le législateur a posé une fiction juridique : la location ou la sous-location d’immeubles, hors nu à usage d’habitation, est « réputée exercée à titre professionnel » ⁴.

Une fiction juridique traite comme vrai ce qui ne l’est pas forcément : ici, le bailleur est regardé comme un professionnel.

L’ancienne jurisprudence de la taxe professionnelle

Pendant longtemps, la jurisprudence issue de la taxe professionnelle fixait une condition. Pour imposer le bailleur, il fallait qu’il dispose de moyens matériels ou qu’il fournisse lui-même la prestation de services ³.

Cette approche protégeait les investisseurs particuliers en résidences de services. Ils relèvent du régime du loueur en meublé, non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Ces investisseurs louaient leur bien à un exploitant unique par bail commercial. Techniquement, ils ne « disposaient » pas des locaux pour leur propre compte ³.

La question du député : une double imposition économique

Le député Laurent Croizier a interrogé le Gouvernement sur la modification de la doctrine administrative, appliquée depuis 2024 (BOI-IF-CFE-10-20-20-10) ⁵. Le BOFiP a publié l’actualité correspondante fin 2023 ².

Il souligne une double imposition économique. Le bailleur, qui est l’investisseur, et l’exploitant, qui gère la résidence, sont tous deux redevables de la CFE pour un même local.

Son argument repose sur l’absence d’activité propre du bailleur. Celui-ci se borne à percevoir des loyers d’un exploitant qui, lui, assure la réalité de l’activité para-hôtelière.

La réponse du ministre sur la CFE des propriétaires bailleurs

Le ministre écarte les griefs du député. Il s’appuie sur une lecture stricte de l’article 1447 du CGI. Il invoque aussi l’évolution de la jurisprudence du Conseil d’État, notamment les arrêts SODEAL de 2017 ⁶ et société Foncière GSP de 2018 ⁷.

L’Administration rappelle que la présomption de professionnalisme pour la location de locaux meublés ou équipés est irréfragable. Autrement dit, aucune preuve contraire ne peut la renverser.

Concrètement :

• il n’est plus nécessaire de rechercher si le bailleur met en œuvre des moyens matériels ou intellectuels ;
• il n’y a pas davantage à rechercher s’il dispose effectivement des locaux ;
• dès lors que le bien est loué meublé, à un particulier ou à un exploitant professionnel, la location entre par nature dans le champ de la CFE.

La distinction entre LMP et LMNP, importante en matière d’impôt sur le revenu, est ici déclarée totalement inopérante.

Une imposition justifiée par le bénéfice tiré du modèle

L’Administration justifie cette imposition par un principe : chaque acteur économique doit être imposé à hauteur du bénéfice qu’il tire de son modèle. Si le revenu locatif est imposé à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), il doit l’être aussi à la CFE.

Base foncière et cotisation minimum : comment la CFE est calculée

Pour répondre à l’argument de la double imposition, le ministre précise l’assiette, c’est-à-dire la base sur laquelle la CFE se calcule :

• la base foncière : le bien n’est taxé qu’une seule fois sur sa valeur locative. Il est rattaché à celui qui en a la disposition, généralement l’exploitant dans les résidences de tourisme ;
• la cotisation minimum : le bailleur qui n’a pas la disposition du bien, parce qu’il l’a loué à l’exploitant, ne paie pas de CFE sur la valeur locative du logement. Il reste redevable de la cotisation minimum, établie par la commune selon son chiffre d’affaires.

Résidences gérées concernées et deux garde-fous

La CFE des résidences para-hôtelières vise donc, en principe, tous les investisseurs en résidences gérées : EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme. Elle laisse peu d’espoir d’un retour à l’ancienne jurisprudence de 2006.

Elle rappelle aussi deux garde-fous :

• l’exonération de plein droit si le chiffre d’affaires, c’est-à-dire les loyers encaissés, est inférieur à 5 000 € par an ;
• l’absence de double taxation de la base foncière : le bailleur n’est redevable que de la cotisation minimum dès lors qu’il ne conserve pas le contrôle des locaux.

Un exemple : le studio loué à l’exploitant d’une résidence étudiante

Un investisseur achète un studio dans une résidence étudiante. Il le loue meublé à l’exploitant par bail commercial. Cet exemple est illustratif.

L’investisseur n’a pas la disposition du logement : la base foncière est rattachée à l’exploitant. Il reste pourtant dans le champ de la CFE des résidences para-hôtelières et doit la cotisation minimum, qu’il soit LMNP ou LMP.

S’il encaisse moins de 5 000 € de loyers par an, il est exonéré de plein droit. Deux questions situent donc sa position : qui a la disposition du logement, et quel montant de loyers encaisse-t-il dans l’année ?

Pour aller plus loin

Sur la CFE et la location meublée, nos autres analyses :

• Plafond d’exonération de CFE 2026 : les montants en QPV et en ZFU-TE ;
• Exonération des revenus locatifs en EHPAD : ce que prévoit la proposition de loi n° 2952 ;
• Plus-value LMNP : tous les amortissements réintégrés, même ceux d’avant 2025 ;
• LMP et IFI : les seuils s’apprécient sur toute l’activité.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 18 février 2026.