Facture acquittée : la mention ne suffit pas à majorer le prix d’acquisition

La mention « facture acquittée » ne prouve pas, à elle seule, que le vendeur a payé des travaux. Le tribunal administratif de Strasbourg l’a rappelé à des contribuables qui voulaient majorer leur prix d’acquisition de 85 700 €.

La justification des travaux est un contentieux récurrent en matière de plus-values immobilières. Détenir une facture, même assortie de la mention « acquittée », ne dispense pas le contribuable de prouver la réalité du paiement.

Prix d’acquisition et plus-value immobilière : le cadre légal

Pour calculer la plus-value immobilière d’un particulier, le prix d’acquisition retenu est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte (art. 150 VB-I du CGI). Les textes cités ici figurent sur Légifrance ^{2 3 4 5}.

En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition est la valeur vénale au jour du transfert. Elle est diminuée, le cas échéant, de l’abattement prévu à l’article 764 bis du CGI.

Majoration du prix d’acquisition pour travaux

Selon l’article 150 VB-II-4° du CGI, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition. Cette majoration peut prendre deux formes :

• le montant réel des dépenses, sous certaines conditions ;
• un forfait de 15 % du prix d’acquisition, à condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

Le texte pose par ailleurs deux conditions cumulatives strictes :

• les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise ;
• les dépenses doivent avoir été « supportées » par le vendeur.

Seules les dépenses ayant fait l’objet d’un paiement effectif de la part du cédant sont donc retenues.

Ce que dit le BOFiP sur la justification des dépenses

La doctrine administrative précise l’exigence de justification. Elle figure au BOFiP sous la référence BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 ¹ :

Le II de l’article 150 VB du CGI prévoit que les dépenses venant en majoration du prix d’acquisition doivent être justifiées. Les pièces justifiant des travaux ne sont toutefois fournies par le contribuable que sur demande de l’administration (CGI, ann. II, art. 74 SI). Dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires prévues à l’article 289 du CGI.

Le litige s’est noué sur le sens du mot « supportées ». L’administration fiscale exigeait la preuve du décaissement effectif, au-delà de la simple facturation.

Facture acquittée : les faits jugés à Strasbourg

Un couple de contribuables a cédé un bien immobilier le 7 juin 2019. Pour diminuer la plus-value imposable, il a majoré le prix d’acquisition de 85 700 € au titre de travaux réalisés.

À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause cette déduction. Elle estimait que la réalité du paiement des travaux n’était pas établie. Elle a rectifié l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux en conséquence.

Leur réclamation contentieuse a été rejetée. Les contribuables ont alors saisi le tribunal administratif de Strasbourg.

Les pièces produites par les contribuables

Ils soutenaient avoir prouvé le paiement par une facture de 74 516,06 € émise par une société de rénovation, et par des témoignages.

La facture portait la mention manuscrite « facture acquittée le 29 août 2017 ». Elle était corroborée par des attestations de l’ancien gérant de l’entreprise prestataire. Pour les contribuables, ces pièces suffisaient à démontrer le paiement.

Ils invoquaient aussi la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Selon eux, l’administration ajoutait illégalement une condition de preuve que les textes ne prévoient pas.

Pourquoi le tribunal écarte la facture acquittée

Le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté la requête des époux B. Il retient trois motifs :

1. 1.Il appartient au contribuable de justifier qu’il a personnellement et effectivement supporté les dépenses. Le verbe « supporter » implique une diminution du patrimoine du cédant, matérialisée par un décaissement.
2. 2.La mention manuscrite « acquittée » n’a pas de valeur probante suffisante. Les témoignages a posteriori du gérant de l’entreprise n’établissent pas non plus la réalité du paiement en l’absence de justificatifs bancaires.
3. 3.Les commentaires publiés au BOFiP n’ajoutent aucune condition à la loi. Ils se bornent à expliciter l’exigence légale de justification, et l’administration était donc fondée à exiger des preuves de paiement tangibles.

Comment sécuriser la majoration du prix d’acquisition

Pour sécuriser la déduction des travaux, la preuve du paiement des travaux repose sur deux familles de pièces :

• les factures des entreprises, avec les mentions obligatoires de l’article 289 du CGI ;
• les relevés de comptes contemporains des travaux.

La conservation des relevés est tout aussi impérative que celle des factures elles-mêmes.

Avant une cession, un rendez-vous avec un ingénieur patrimonial PRIVEOS permet de faire le point sur les justificatifs à réunir.

Pour aller plus loin

Sur des sujets voisins, vous pouvez lire :

• la preuve des dépenses de construction en plus-value immobilière ;
• la majoration du prix d’acquisition et l’indemnité d’assurance ;
• les dépenses d’amélioration et le remplacement d’un équipement.