Majoration du prix d’acquisition : l’indemnité d’assurance n’efface pas la déduction des travaux

La majoration du prix d’acquisition est refusée pour des travaux déjà déduits des revenus fonciers, même financés par une indemnité d’assurance imposée. Le Tribunal administratif de Rennes vient de le juger ¹.

Les travaux avaient été rendus nécessaires par une infestation de mérule. La SCI qui les avait réalisés espérait réduire sa plus-value immobilière.

Majoration du prix d’acquisition : ce que prévoit l’article 150 VB

Le calcul de la plus-value immobilière imposable repose sur une équation en apparence simple : le prix de cession, moins le prix d’acquisition.

L’art. 150 VB du CGI permet toutefois de majorer le prix d’acquisition de certaines dépenses, notamment les travaux ².

Le 4° du II de cet article n’admet que les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Elles ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, notamment par le régime des revenus fonciers ².

Cette règle de non-cumul empêche qu’une même dépense procure un double avantage fiscal. Le tribunal rappelle ici que le mode de financement des travaux est indifférent, y compris lorsqu’il s’agit d’indemnités d’assurance ¹.

Les faits : une SCI, des travaux de mérule, deux indemnités

La SCI MM cède en avril 2022 deux lots d’un immeuble d’habitation qu’elle détient depuis 1994 ¹.

Elle dépose ensuite une déclaration rectificative. Elle demande la restitution d’une partie des contributions sociales acquittées, au motif que le prix d’acquisition aurait dû être majoré du coût de travaux de réhabilitation réalisés en 2014 ¹.

Ces travaux, d’un montant significatif, avaient été rendus nécessaires par une infestation de mérule.

Des travaux déduits, mais financés par des indemnités

La particularité du dossier tient au traitement fiscal antérieur des travaux. La SCI admet les avoir déduits de ses revenus fonciers ¹.

Elle fait pourtant valoir qu’ils ont été financés par des indemnités d’assurance, versées au titre de la garantie décennale et des pertes locatives ¹.

Conformément à l’art. 29 du CGI, ces indemnités avaient été déclarées en recettes brutes, et donc soumises à l’impôt ³.

La thèse de la SCI : une opération neutre sur le plan fiscal

Le contribuable soutient une thèse de neutralité économique. L’indemnité imposable a compensé la charge déductible : l’opération serait donc blanche fiscalement.

Selon la SCI, l’imposition des indemnités d’assurance ayant servi à financer les travaux compense leur déduction. Ces dépenses ne pourraient donc pas être regardées comme déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu, au sens du 4° du II de l’art. 150 VB ¹.

Elles pourraient alors majorer le prix d’acquisition et réduire la plus-value.

Le rejet de l’administration

L’administration rejette la réclamation. Dès lors que les travaux ont figuré dans les charges des revenus fonciers, la condition de l’art. 150 VB n’est pas remplie.

Pour elle, le traitement comptable des indemnités est une opération distincte. La SCI saisit alors le tribunal administratif ¹.

Le Tribunal administratif de Rennes rejette la requête

Le mode de financement est sans influence

Le tribunal affirme, de manière lapidaire, que le mode de financement des dépenses est sans influence sur le régime des plus-values. Fonds propres, emprunt ou indemnités d’assurance : peu importe ¹.

Il juge en effet que « le mode de financement des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration est sans influence ». Cela vaut pour le 4° du II de l’art. 150 VB. La règle s’applique aussi à l’assiette des contributions sociales : CSG, CRDS et prélèvement social ¹.

L’argument selon lequel l’indemnité « annule » l’effet fiscal de la déduction est donc rejeté.

Un cycle des revenus fonciers autonome

Le raisonnement du juge est simple. Le cycle des revenus fonciers est autonome : l’indemnité est un revenu, les travaux sont une charge ¹.

Dès lors que la charge a figuré dans la déclaration de revenus fonciers, elle est réputée avoir été prise en compte. L’origine des fonds ayant servi à l’acquitter n’y change rien ¹.

Travaux de réparation ou d’amélioration : le second motif de rejet

Le juge retient un second motif de rejet : la preuve de la nature des travaux. La majoration du prix d’acquisition n’est ouverte qu’aux travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ¹.

Les travaux de réparation et d’entretien, même importants, en sont par principe exclus. Le traitement d’un sinistre mérule en est un exemple ¹.

En l’espèce, la SCI n’établit pas que les travaux de réhabilitation après mérule constituaient une amélioration ou une reconstruction au sens fiscal. Le tribunal y voit plutôt de la réparation.

Ces travaux étaient donc, de toute façon, inéligibles à une majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value ¹.

Une équité économique que la loi fiscale n’écarte pas

L’argument d’équité de la SCI MM est cohérent sur le plan comptable. Une dépense financée par un revenu taxé devrait pouvoir être neutralisée.

Il se heurte pourtant à la lettre de la loi fiscale. L’art. 150 VB, II, 4° du CGI ne prévoit aucune exception liée aux indemnités d’assurance ¹.

Ce que cette décision change pour une cession

Quatre enseignements ressortent de ce jugement :

• des travaux déduits des revenus fonciers ne majorent pas le prix d’acquisition, quel que soit leur financement ;
• l’imposition d’une indemnité d’assurance ne compense pas la déduction : ce sont deux opérations distinctes ;
• les travaux de réparation et d’entretien, même importants, ne majorent pas le prix d’acquisition ;
• la nature de travaux d’amélioration ou de reconstruction doit pouvoir être établie.

Avant une cession, relisez vos déclarations de revenus fonciers pour repérer les travaux déjà déduits. Seuls ceux qui ne l’ont pas été, et qui relèvent de la construction, de la reconstruction, de l’agrandissement ou de l’amélioration, peuvent majorer le prix d’acquisition ².

Pour aller plus loin

Sur la nature des travaux et les justificatifs, voyez nos analyses :

• remplacer un équipement existant n’est pas une dépense d’amélioration ;
• dépenses de construction : la plus-value immobilière exige facture et paiement ;
• indemnité d’éviction : pas de déduction sans préjudice du locataire.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 16 janvier 2026.