Indemnité d’éviction et plus-value immobilière : pas de déduction sans préjudice du locataire

Indemnité d’éviction et plus-value : le tribunal administratif de Lille refuse de déduire du prix de cession une indemnité versée à un locataire sans activité. Sans préjudice effectif du locataire, elle ne réduit pas la plus-value immobilière imposable ¹.

Le montage visé se rencontre dans les opérations immobilières familiales. Une SCI propriétaire consent un bail commercial à une société d’exploitation qui a les mêmes associés. Au moment de la vente de l’immeuble, la SCI verse une indemnité d’éviction à cette société.

L’indemnité est ensuite déduite du prix de cession pour réduire la plus-value imposable. Le jugement écarte ce schéma : une indemnité créée artificiellement entre des entités liées ne vient pas en diminution du prix.

Indemnité d’éviction et plus-value immobilière : ce que prévoit la loi

Pour calculer la plus-value immobilière des particuliers, l’article 150 VA du CGI retient le prix réel stipulé dans l’acte, quelles que soient ses modalités de paiement ². Ce prix de cession peut être réduit, sur justificatifs, des frais supportés par le vendeur.

Ces frais ne viennent en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié (CGI, annexe III, art. 41 duovicies H) ³. Selon la doctrine administrative, ils s’entendent exclusivement ⁴ :

• des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• des frais liés aux certifications et aux diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
• des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation ;
• des honoraires versés à un architecte pour les études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• des frais exposés par le vendeur pour obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque qui grève l’immeuble.

Il en va de même de l’indemnité versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur. Elle constitue par ailleurs une charge augmentative du prix (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 40) ⁴.

L’indemnité d’éviction figure donc parmi les frais déductibles. Le jugement de Lille montre qu’elle doit encore réparer un préjudice réel du locataire.

Les faits : une SCI et une SARL aux mêmes associés

M. B est associé, avec sa fille et son fils, de deux sociétés familiales :

• la SCI M, propriétaire des murs ;
• la SARL R, qui exploite le fonds.

Les trois associés sont les mêmes dans les deux sociétés. Le bailleur et le locataire ont donc une communauté d’intérêts complète.

La SCI M est propriétaire depuis le 31 octobre 2014 d’un immeuble exploité en hôtel-restaurant. Le 1er novembre 2014, elle conclut avec la SARL R un bail commercial pour cette activité.

Une exploitation de quelques jours

L’exploitation est de très courte durée. Le 12 novembre 2014, moins de deux semaines après la conclusion du bail, l’assemblée générale extraordinaire (AGE) de la SARL R se réunit. Elle donne pouvoir au gérant de fermer définitivement l’hôtel et de licencier le personnel.

L’assemblée du 31 mars 2015 prononce la liquidation anticipée de la société. Les liasses fiscales attestent une absence de chiffre d’affaires depuis le 1er janvier 2015.

La vente de 2018 et le redressement

Le 26 janvier 2018, la SCI M vend l’immeuble libre d’occupation à la SCCV T, une société civile de construction-vente, après résiliation du bail commercial. Elle verse à la SARL R une indemnité d’éviction de 250 000 €.

La SCI déclare une plus-value immobilière de 335 000 €, après déduction de cette indemnité du prix de cession. L’administration réintègre les 250 000 € dans le calcul de la plus-value.

Les arguments du contribuable devant le tribunal administratif de Lille

Sa réclamation ayant été rejetée, M. B saisit le tribunal administratif (TA) de Lille.

Il soutient que la SARL R avait droit à cette indemnité en application de l’article L. 145-8 du code de commerce ⁵, malgré l’arrêt de l’activité depuis 2015. Selon lui, cet arrêt avait un motif légitime :

• la SCI M n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes prescrits par un avis défavorable de la commission de sécurité du 13 septembre 2013 ;
• aucun prêt bancaire n’avait pu être obtenu pour financer ces travaux.

Il fait également valoir que le préjudice doit s’apprécier à la date du projet de vente, en 2014, et non à la date de la résiliation, en 2018.

Il estime que la communauté d’intérêts entre les deux sociétés ne fait pas obstacle à l’obligation de verser l’indemnité. Le montant de 250 000 € serait justifié par la perte du fonds de commerce et par le coût du licenciement des salariés.

Pourquoi le tribunal refuse la déduction de l’indemnité d’éviction

Le tribunal administratif de Lille rejette la requête de M. B ¹. Il écarte la qualification d’indemnité d’éviction pour la somme de 250 000 € : elle ne correspond à aucun préjudice réel pour une société dépourvue d’activité.

Les juges s’appuient sur plusieurs constats :

• la société a décidé sa fermeture définitive moins de deux semaines après la signature du bail ;
• elle n’avait plus aucune activité réelle, avec un chiffre d’affaires nul, depuis près de trois ans à la date de la résiliation ;
• l’impossibilité de financer les travaux de mise en conformité n’est pas démontrée, faute de preuve de démarches bancaires infructueuses ;
• l’article L. 145-8 du code de commerce ne peut pas être invoqué, car il s’agit d’une résiliation anticipée et non d’un refus de renouvellement du bail à son échéance ;
• le bailleur et le locataire ont les mêmes associés, ce qui renforce l’idée d’une opération dépourvue de substance économique réelle.

Le fonds n’était plus exploité depuis longtemps. La résiliation n’a donc causé aucun dommage au locataire.

Indemnité d’éviction et plus-value : ce qu’il faut retenir

Un préjudice effectif du locataire à prouver

La déduction de l’indemnité d’éviction du prix de cession est subordonnée à la preuve d’un préjudice effectif du locataire.

Une indemnité versée à un locataire qui a cessé toute activité depuis près de trois ans, et dont la liquidation a été prononcée, ne répare aucun préjudice réel. Elle doit correspondre à une réalité économique, et non à un simple transfert de valeur entre entités liées.

SCI familiale et société locataire liées : un examen renforcé

Lorsque la SCI propriétaire et la société locataire ont les mêmes associés, le versement d’une indemnité d’éviction fait l’objet d’un examen renforcé. Il s’agit de vérifier qu’il ne masque pas un transfert de valeur artificiel destiné à réduire la plus-value.

Résiliation anticipée : pas d’article L. 145-8

L’article L. 145-8 du code de commerce, relatif au droit au renouvellement du bail, ne s’applique pas à une résiliation anticipée du bail commercial avant son échéance.

Pour aller plus loin

L’indemnité d’éviction pose aussi question pour les revenus fonciers : voir notre article sur l’indemnité d’éviction et le rachat du fonds de commerce par le bailleur.

D’autres réductions de la plus-value exigent elles aussi des justificatifs : voir notre article sur les dépenses de construction et la plus-value immobilière.

Sur les SCI familiales face à l’administration, lire aussi notre article sur la SCI familiale et l’article 15-II du CGI.

Vendre un immeuble loué à une société liée

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 16 mars 2026.