Indemnité d’éviction : le rachat du fonds de commerce par le bailleur n’est pas déductible

Le rachat d’un fonds de commerce par le bailleur des murs ne vaut pas indemnité d’éviction. La cour administrative d’appel refuse de le déduire des revenus fonciers, même si l’opération vise à terme une meilleure gestion locative ¹.

Les propriétaires d’un local commercial à Rouen avaient déduit 80 000 € à ce titre. La cour y voit le prix d’acquisition d’un actif, et non une charge ¹.

Indemnité d’éviction et revenus fonciers : le principe

En principe, la liste des charges déductibles des revenus fonciers, fixée par l’article 31 du CGI, est limitative ².

L’indemnité d’éviction n’y figure pas expressément. La jurisprudence admet pourtant sa déduction, en s’appuyant sur l’article 13 du CGI ³.

Ce texte permet de déduire les dépenses engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. L’indemnité d’éviction peut entrer dans cette catégorie, à des conditions strictes ³.

Trois conditions pour déduire l’indemnité d’éviction

Pour être déductible, l’indemnité versée par le bailleur au locataire sortant doit remplir trois critères :

• sa finalité : elle doit permettre de relouer le bien dans de meilleures conditions, par exemple à un loyer plus élevé ou après un changement de destination ;
• l’absence d’accroissement d’actif : elle ne doit pas avoir pour contrepartie un accroissement du capital immobilier, ni servir un autre projet que la location, comme une reprise du local pour l’habiter ou pour le vendre libre ;
• sa nature juridique : elle doit compenser le préjudice causé par le non-renouvellement du bail, au sens de l’article L. 145-14 du Code de commerce ⁴.

Ce que couvre l’indemnité d’éviction d’un bail commercial

L’article L. 145-14 du Code de commerce organise le régime de l’indemnité d’éviction. Le bailleur la doit au preneur lorsqu’il refuse le renouvellement du bail commercial ⁴.

Cette indemnité correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce ⁴.

S’y ajoutent les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation. L’indemnité peut être réduite si le bailleur établit que le préjudice est moindre ⁴.

Rachat du fonds de commerce : les faits jugés

M. et Mme B. sont propriétaires d’un local commercial à Rouen. En 2016, leur locataire, l’EURL Clara, est placé en liquidation judiciaire ¹.

Les propriétaires exercent alors le droit de préemption prévu au bail. Ils acquièrent le fonds de commerce pour 80 000 € ¹.

Ils déduisent cette somme de leurs revenus fonciers, en la qualifiant d’indemnité d’éviction. Selon eux, la dépense était indispensable pour :

• éviter l’arrivée d’un repreneur jugé peu fiable ;
• récupérer les locaux pour y réaliser des travaux de mise aux normes ;
• relouer le bien plus sereinement.

Le redressement et la procédure

L’administration fiscale remet en cause la déduction. Pour elle, les 80 000 € sont le prix d’acquisition d’un élément d’actif, le fonds de commerce, et non une charge ¹.

Le tribunal administratif de Rouen confirme le redressement ⁵. Les contribuables font appel, et la cour rejette leur requête ¹.

Pourquoi la cour refuse la déduction

Pas de refus de renouvellement, pas d’indemnité d’éviction

La cour rappelle que l’indemnité d’éviction est juridiquement liée au refus de renouvellement du bail ^{1 4}.

Or les propriétaires n’ont pas refusé le renouvellement. Ils ont acquis les actifs d’une société en liquidation, en exerçant un droit de préemption ¹.

L’acte du 12 mai 2016 est un acte de cession de fonds de commerce. Le prix payé est donc un investissement en capital, l’acquisition d’une valeur immatérielle, et non une dépense de gestion des revenus fonciers ¹.

Aucune amélioration locative démontrée

La cour examine aussi l’argument tiré de la conservation du revenu. Même dans cette analyse, les contribuables n’ont pas prouvé que l’acquisition visait une location dans de meilleures conditions ¹.

Trois éléments du dossier les contredisaient ¹ :

• les factures de travaux produites concernaient l’aménagement d’un appartement, et non les locaux professionnels ;
• le local n’a été reloué qu’en 2018, soit deux ans plus tard ;
• le nouveau locataire est une société gérée par le bailleur lui-même, et aucun élément ne montrait une hausse effective du loyer par rapport au bail précédent.

Ce dernier point rejoint une question plus large, celle de la location d’un bien à une société que l’on contrôle, que l’administration examine de près.

Ce qu’il faut retenir pour le bailleur

Le prix du fonds reste un prix d’acquisition

Selon la cour, le prix d’un fonds de commerce n’est pas une charge foncière. Même si le bailleur achète le fonds pour libérer son local, la somme reste le prix d’acquisition d’un actif incorporel ¹.

La qualification retenue dans l’acte compte. Un acte de cession de fonds de commerce ne devient pas une indemnité d’éviction parce que le bailleur le présente ainsi dans sa déclaration ¹.

Suivre la procédure du Code de commerce

Pour déduire une véritable indemnité d’éviction, le bailleur doit suivre la procédure du Code de commerce : un congé avec refus de renouvellement du bail ⁴.

Il doit ensuite démontrer que l’éviction lui permet de relouer dans de meilleures conditions. Les pièces comptent : factures de travaux portant sur le local loué, nouveau bail, comparaison des loyers ¹.

Pour aller plus loin

La preuve de la finalité locative pèse sur le propriétaire, comme pour les autres charges foncières. Sur ce terrain, voyez notre article sur la vacance locative et la preuve de la volonté de louer.

Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier obéit à ses propres plafonds. Lisez notre analyse du plafond de déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 30 avril 2026.