Fondation étrangère : le régime des sociétés écarté pour la plus-value immobilière

Le prélèvement sur la plus-value immobilière d’une fondation étrangère dépend de sa comparaison avec une entité française. Le tribunal administratif de Nice juge qu’une fondation liechtensteinoise sans activité lucrative n’est pas assimilable à une société passible de l’impôt sur les sociétés ¹.

Le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI sur la plus-value immobilière

Cette nouvelle décision touche à la fiscalité des non-résidents. Elle précise comment s’articulent le prélèvement sur les plus-values immobilières prévu à l’article 244 bis A du CGI et la qualification, en droit fiscal français, d’une entité étrangère ².

Le mode de calcul du prélèvement dépend de la nature du contribuable ² :

• les particuliers suivent les règles de l’impôt sur le revenu (IR) ;
• les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) voient leur plus-value déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, réduit de 2 % par an pour les bâtiments.

Ce régime des sociétés ne s’applique à une entité étrangère que dans un cas. Elle doit être comparable à une structure française passible de l’impôt sur les sociétés, selon l’article 206 du CGI ³.

Comment le juge rattache une fondation étrangère à un modèle français

Pour trancher un litige, le juge analyse les caractéristiques et le fonctionnement de la société de droit étranger. Il cherche à l’assimiler à un modèle de société française équivalent.

Cette étape préalable d’identification décide du régime applicable. La structure étrangère est taxée selon celui des sociétés ou selon celui des particuliers.

Le juge se demande donc, pour fixer les règles de calcul (taux et abattements), si l’entité relèverait de l’IS ou de l’IR dans l’hypothèse où son siège serait en France. Deux cas se présentent :

• si elle relève de l’IS, la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, diminué de 2 % par année de détention (III de l’article 244 bis A du CGI) ;
• si elle ne relève pas de l’IS, la plus-value suit les règles des particuliers (II du même article), avec un abattement pour durée de détention qui peut mener à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Ces règles sont celles que le tribunal a appliquées. Pour une vente récente, vérifiez la rédaction en vigueur de l’article.

L’enjeu : une activité lucrative

Dans cette affaire, l’enjeu était de déterminer si la fondation exerçait une activité lucrative au sens de l’article 206-1 du CGI.

Les faits : un legs immobilier à Grasse vendu en 2021

La fondation A est une fondation étrangère, de droit liechtensteinois. Elle a été instituée conformément au testament de Mme B, rédigé en 1993.

Au décès de la testatrice en 1995, elle a reçu par legs un bien immobilier situé à Grasse. Ce bien n’a été cédé que le 29 septembre 2021 ¹.

Un prélèvement payé selon le régime des sociétés

À l’occasion de la vente, la fondation a déposé le 27 octobre 2021 une déclaration de plus-value. Elle a acquitté le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI avec les modalités du III, celles des personnes morales assujetties à l’IS ¹.

Une réclamation, puis un recours devant le tribunal

La fondation a ensuite estimé que la plus-value avait été déterminée sur des bases erronées. Elle visait en particulier une reconstitution du prix d’acquisition corrigé d’amortissements.

Elle a formé une réclamation contentieuse le 14 février 2022, accompagnée d’une déclaration rectificative. Elle a ensuite saisi le tribunal d’une demande de restitution partielle du prélèvement et, à titre subsidiaire, de restitution totale ¹.

Un moyen relevé d’office par le tribunal

Le tribunal a relevé d’office la méconnaissance du champ d’application de la loi. Selon lui, la fondation ne serait pas soumise à l’impôt sur les sociétés « si elle était établie en France », faute de caractère lucratif et d’activités lucratives ¹.

Le débat quitte ainsi le calcul de la plus-value pour la question préalable de l’assujettissement au prélèvement.

La question posée au tribunal portait sur la méthode d’imposition de la plus-value immobilière réalisée par une entité étrangère.

La décision du tribunal administratif de Nice

Le tribunal administratif de Nice a fait droit à la demande de la fondation. Il a prononcé la décharge du prélèvement acquitté ¹.

Il s’appuie sur trois constats :

• la fondation poursuivait des objectifs d’intérêt général dans les domaines de la bienfaisance et de la science, au regard des bénéficiaires désignés dans ses actes constitutifs, et elle est exonérée au Liechtenstein de l’impôt direct des personnes morales d’utilité publique en raison de ses activités caritatives ;
• elle justifiait de l’effectivité de son siège à Vaduz, statuts traduits à l’appui, et il s’agit d’une fondation d’utilité publique instituée conformément à la volonté de la testatrice ;
• elle n’avait jamais pu remplir les obligations qui découlaient du legs, faute d’être entrée effectivement en possession du bien : elle ne pouvait ni l’exploiter conformément à ses statuts, ni reverser le produit de cette activité aux bénéficiaires.

Pas d’activité lucrative, pas de société française équivalente

Le tribunal en déduit que l’entité ne peut pas être regardée comme exerçant une activité à but lucratif au sens de l’article 206-1 du CGI. Elle n’est assimilable à aucune forme de société de droit français à objet lucratif.

Cette assimilation à un organisme sans but lucratif écarte le régime des sociétés pour cette fondation étrangère.

Une imposition conforme à la déclaration, sans effet

Le tribunal relève que l’imposition a bien été établie conformément à la déclaration de la fondation. Cette circonstance est indifférente.

La fondation s’était placée à tort dans le champ de l’impôt sur les sociétés, faute d’avoir correctement apprécié sa qualification au regard du droit français.

La fondation n’est pas assimilable à une personne morale passible de l’IS en France. Elle ne pouvait donc pas être taxée selon les modalités du III de l’article 244 bis A, réservées aux personnes morales relevant de l’IS ¹.

Ce que la qualification d’une fondation étrangère change pour sa plus-value

Pour une entité étrangère qui vend un immeuble en France, le mode de calcul du prélèvement découle de sa qualification. La déclaration déposée ne le fixe pas : la fondation avait déclaré selon le régime des sociétés, et le tribunal a pourtant prononcé la décharge.

Une fondation étrangère ou une autre entité qui exercerait une activité lucrative serait appréciée différemment. Tout dépend de l’analyse de ses caractéristiques, de son fonctionnement et du droit qui lui est applicable.

Sur le calcul de la plus-value d’une société étrangère, voyez aussi notre analyse de la réévaluation libre opposable à une société non-résidente. Sur le prix retenu pour le prélèvement, lisez plus-value immobilière d’un non-résident : le prix de l’acte.

La qualification d’une entité étrangère se pose aussi sur un autre terrain, celui de l’article 123 bis du CGI et des entités étrangères translucides.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 19 janvier 2026.