Plus-value immobilière non-résident : le prix de l’acte prime sur la valeur vénale

En matière de plus-value immobilière non-résident, le prélèvement se calcule sur le prix de cession stipulé dans l’acte, pas sur la valeur vénale du bien. Le Conseil d’État le rappelle : l’administration ne peut écarter ce prix que si elle prouve une dissimulation.

Le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI

L’article 244 bis A du CGI soumet à un prélèvement spécifique les plus-values immobilières réalisées en France par des non-résidents ¹. Il vise notamment les personnes morales dont le siège social est situé hors de France.

L’impôt est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte de cession. Il l’est sous la responsabilité d’un représentant accrédité, désigné conformément à l’article 171 quater de l’annexe II au CGI ².

Ce représentant agit comme garant fiscal de l’opération, pour le compte du cédant étranger.

Plus-value immobilière non-résident d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés

Le III de l’article 244 bis A vise le cas où le prélèvement est dû par une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés ¹. Nous citons sa rédaction applicable au litige.

La plus-value est alors déterminée par différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition. Pour les immeubles bâtis, ce prix d’acquisition est diminué d’une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention.

Cette règle de calcul est celle qui s’appliquait à la cession de 2011 jugée ici. Pour une vente récente, vérifiez la rédaction en vigueur du texte.

Prix de cession ou valeur vénale : la question posée au juge

La question porte sur la notion de « prix de cession » au sens de ces dispositions.

Plus précisément : l’administration peut-elle substituer à ce prix une valeur vénale théorique, qu’elle aurait elle-même déterminée ? La valeur vénale est le prix auquel le bien pourrait se vendre sur le marché, dans des conditions normales.

Le prix de l’acte authentique, présumé sincère

Le régime des plus-values immobilières repose sur un principe important. Le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value est le prix réellement convenu entre les parties.

Lorsque la vente est constatée par un acte authentique, établi par un notaire, ce prix bénéficie d’une présomption de sincérité. Elle ne peut être renversée que dans deux hypothèses :

• l’inscription de faux, par l’une des parties, contre la mention du prix dans l’acte ;
• la preuve, apportée par l’administration, d’une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente.

Dans le second cas, l’administration doit démontrer l’existence d’un prix occulte, convenu entre les parties mais non mentionné dans l’acte. L’inscription de faux est, elle, la procédure qui permet de contester en justice une mention d’un acte authentique.

Les faits : une société suisse vend un immeuble en 2011

La société P, de droit suisse, a cédé le 19 janvier 2011, par acte authentique, un ensemble immobilier situé en France.

Elle a acquitté le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI sur la plus-value réalisée. Ce prélèvement était calculé sur le prix de cession figurant dans l’acte notarié.

À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a estimé que ce prix était inférieur à la valeur vénale réelle du bien.

Elle n’a pas démontré l’existence d’un accord occulte entre les parties sur un prix supérieur. Elle n’a pas non plus allégué une quelconque dissimulation de prix.

Une valeur vénale substituée au prix de l’acte

L’administration a purement et simplement écarté le prix stipulé dans l’acte authentique. Elle lui a substitué un montant correspondant à la valeur vénale qu’elle avait elle-même estimée.

Sur cette base rehaussée, elle a réclamé un complément de prélèvement à la société SARF Azur, en sa qualité de représentant accrédité de la société P.

Le parcours de la procédure

La société SARF Azur a contesté cette imposition, sans succès devant les juges du fond :

• le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande par un jugement du 22 février 2024 ;
• la présidente de la 3e chambre de la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté son appel par une ordonnance du 27 mai 2024 ³ ;
• cette ordonnance est fondée sur l’article R. 222-1 du code de justice administrative, l’appel ayant été jugé manifestement dépourvu de fondement.

La société s’est alors pourvue en cassation devant le Conseil d’État.

Les arguments du représentant accrédité

Pour la société SARF Azur, l’administration ne pouvait légalement écarter le prix de l’acte authentique pour lui substituer une valeur vénale théorique.

Elle s’appuie sur la lettre du texte. Le III de l’article 244 bis A du CGI vise expressément le « prix de cession du bien » comme premier terme du calcul de la plus-value.

Ce prix, constaté par un acte notarié, fait foi jusqu’à preuve du contraire. Cette preuve ne peut résulter que d’une inscription de faux ou d’une dissimulation de prix démontrée par l’administration.

Faute de toute allégation de dissimulation, et a fortiori de toute preuve, l’administration devait selon elle retenir le prix stipulé dans l’acte pour calculer le prélèvement.

La décision du Conseil d’État sur la plus-value immobilière non-résident

Le Conseil d’État, statuant en chambres réunies, accueille le pourvoi. Il annule l’ordonnance de la cour administrative d’appel de Marseille pour erreur de droit.

La Haute juridiction pose un principe clair pour l’application de l’article 244 bis A du CGI. Le prix de cession des biens immobiliers est le prix réellement convenu entre les parties.

Lorsque la vente est constatée par un acte authentique, ce prix est celui mentionné dans l’acte. L’administration ne peut l’écarter que dans deux cas :

• l’une des parties s’inscrit en faux contre la mention du prix ;
• l’administration apporte la preuve d’une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente.

Une sous-évaluation économique ne suffit pas

En l’espèce, l’administration s’était bornée à constater un écart entre le prix de vente et la valeur vénale qu’elle avait déterminée par comparaison.

Elle n’avait jamais établi, ni même allégué, l’existence d’une contrepartie occulte versée au vendeur. En validant le redressement sur la seule base d’une sous-évaluation économique, la cour a commis une erreur de droit.

Le Conseil d’État règle l’affaire au fond. Il décharge la société SARF Azur du complément de prélèvement et des pénalités correspondantes.

Il souligne qu’une insuffisance de prix, si elle n’est pas assortie d’une dissimulation, est inopérante pour déterminer l’assiette de la plus-value. La solution vaut pour les particuliers comme pour les non-résidents qui relèvent de ce régime.

Ce qu’il faut retenir sur la plus-value immobilière non-résident

• Le principe : pour le calcul du prélèvement de l’article 244 bis A du CGI, le prix de cession est le prix réellement convenu entre les parties, tel qu’il figure dans l’acte authentique.
• L’interdiction : l’administration ne peut pas substituer une valeur vénale estimée au prix stipulé dans l’acte notarié pour rehausser l’assiette du prélèvement.
• Les exceptions : l’inscription de faux contre le prix mentionné dans l’acte, ou la preuve par l’administration d’une dissimulation du prix réel de la vente.

Ce que la décision change pour un vendeur non-résident

En matière de plus-value immobilière non-résident, l’acte notarié protège donc le prix convenu. C’est à l’administration de prouver une dissimulation, et un écart avec la valeur du marché ne suffit pas.

Garder les éléments qui expliquent le prix retenu reste une précaution utile en cas de contrôle.

La valeur vénale garde un rôle dans d’autres situations. Pour un prix d’acquisition global non ventilé, le juge a par exemple retenu la valeur vénale réelle d’une partie du bien revendu.

Pour une société, une vente sous la valeur du marché peut aussi être examinée sous l’angle de l’acte anormal de gestion lors d’une cession immobilière. Sur le calcul de la plus-value d’une société étrangère, voyez aussi notre analyse sur la réévaluation libre opposable au calcul de la plus-value.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article du 25 février 2026.