Location meublée et TVA : quels prélèvements sociaux ?

Location meublée et TVA : un loueur assujetti à la TVA échappe-t-il aux prélèvements sociaux sur le patrimoine ? Le Conseil d’État n’a pas encore tranché, mais il a admis un pourvoi qui lui pose la question ¹.

Le Conseil d’État, juge de l’impôt, a admis un pourvoi en cassation qui intéresse les loueurs en meublé. La question : quelle est la nature des prélèvements sociaux applicables quand l’activité présente des caractéristiques professionnelles, notamment au regard de la TVA ?

Loueur en meublé professionnel : les deux conditions

Depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 et la loi de finances pour 2020, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) ne compte plus. La qualification de loueur en meublé professionnel (LMP) relève de l’article 155, IV du CGI ².

Pour être qualifié de professionnel, le loueur doit désormais remplir deux conditions cumulatives :

• les recettes annuelles de cette activité (total des loyers TTC) pour l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes sont supérieures au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal : traitements et salaires, pensions de retraite, autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC), bénéfices agricoles (BA) et rémunérations de gérance de l’article 62.

Si l’une de ces conditions fait défaut, le loueur relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Déficits : ce qui sépare le LMP du LMNP

Les revenus tirés de la location meublée, professionnelle ou non, relèvent de la catégorie des BIC. Le principal intérêt du statut LMP réside dans le traitement des déficits :

• pour un LMNP, les déficits ne sont imputables que sur des revenus de même nature, c’est-à-dire les autres BIC non professionnels, pendant dix ans ;
• pour un LMP, les déficits sont à ce jour imputables sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant, en application de l’article 156 du CGI.

Les faits : sept chambres meublées exploitées sans déclaration

M. A exploitait, sans aucune déclaration fiscale ni sociale, une activité de location de sept chambres meublées, de 2014 à 2018.

Elle s’accompagnait de prestations parahôtelières : petit-déjeuner, linge, réception, ménage.

L’administration a qualifié cette exploitation d’activité occulte. Elle a procédé à une taxation d’office et appliqué la majoration de 80 %.

Pour reconstituer le chiffre d’affaires, le vérificateur s’est appuyé sur des éléments transmis par l’autorité judiciaire. Il s’agit de photographies d’écran d’ordinateur, prises avec un téléphone portable, qui montrent des tableaux de suivi de l’activité.

Ce que le contribuable contestait

Le contribuable contestait d’abord la procédure. Selon lui, ces preuves avaient été obtenues de manière déloyale, peut-être par son ex-compagne dans un contexte conflictuel.

Il contestait aussi le fond. Il revendiquait l’application du régime social des indépendants plutôt que celle des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (CSG, CRDS et contributions associées), au taux global de 17,2 %.

Du tribunal de Toulon au Conseil d’État

Le tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande. La cour administrative d’appel de Marseille a confirmé l’intégralité des redressements par un arrêt du 12 mai 2025.

Le contribuable s’est alors pourvu en cassation devant le Conseil d’État ¹.

Ce que le Conseil d’État a écarté

Le Conseil d’État a refusé d’admettre les moyens du pourvoi relatifs à la dénaturation des pièces et à la loyauté de la preuve. Il n’y a pas de « moyen sérieux » pour contester cette méthode ¹.

L’arrêt de la cour reste ainsi en l’état sur ces points. La matérialité de l’activité occulte et la reconstitution du chiffre d’affaires par des preuves numériques indirectes ne seront pas rejugées.

Location meublée et TVA : le moyen jugé sérieux

C’est sur la qualification juridique des prélèvements sociaux que le Conseil d’État a pris le contre-pied des juges marseillais. Il n’a pas pour autant censuré l’arrêt : il juge seulement le moyen sérieux.

M. A soutenait que, assujetti à la TVA, il était considéré comme un professionnel qui réalise des actes de commerce. Il ne pouvait donc pas être soumis aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine (17,2 %).

Il aurait dû relever des cotisations sociales d’activité.

Ce que la cour avait jugé

La cour avait rejeté cet argument. Elle avait affirmé qu’aucun texte n’exclut « par nature » les revenus parahôteliers du champ des prélèvements sociaux sur le patrimoine.

Le Conseil d’État a jugé au contraire ce moyen sérieux. Il a admis le pourvoi sur ce point précis ¹ :

Les conclusions du pourvoi [...] en tant qu’il s’est prononcé sur les suppléments de contributions sociales [...] sont admises.

Location meublée et TVA : cotisations d’activité ou prélèvements sur le patrimoine ?

Historiquement, l’inscription au RCS constituait le critère central de la qualification de LMP et l’assujettissement aux cotisations sociales du régime des indépendants (RSI/SSI).

Depuis la décision du Conseil constitutionnel de 2018 et les évolutions législatives qui ont suivi, cette inscription n’est plus une condition contraignante. L’affiliation sociale obligatoire joue au-delà d’un certain seuil de recettes : 23 000 €.

En l’espèce, M. A semble utiliser son assujettissement à la TVA pour contester les prélèvements sociaux sur le patrimoine. Si l’activité est jugée économique et professionnelle au sens de la TVA, il peut paraître incohérent de la taxer socialement comme un revenu passif de patrimoine.

L’enjeu est financier, mais aussi de principe. Les cotisations sociales d’activité ouvrent des droits, par exemple en matière de retraite et de maladie. Les prélèvements sur le patrimoine n’en ouvrent aucun : ce sont de pures taxes fiscales affectées.

Location meublée et TVA : une question encore ouverte

Le Conseil d’État devra donc trancher au fond. Le juge d’appel a-t-il commis une erreur en validant l’application des prélèvements sur le patrimoine à une activité assujettie à la TVA ?

Affaire à suivre.

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Mise à jour du 9 novembre 2026

Les faits jugés portent sur les années 2014 à 2018, au taux de 17,2 % cité plus haut.

Une loi récente a changé ce taux. Pour les revenus de location meublée non professionnelle, les prélèvements sociaux passent à 18,6 % dès l’imposition des revenus de 2025. Ce changement résulte de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12).

Il ne répond pas à la question posée au Conseil d’État.

Pour aller plus loin

Sur des sujets voisins, vous pouvez lire :

• les conditions du statut de loueur en meublé professionnel et l’inscription au RCS ;
• les seuils du LMP appréciés sur toute l’activité ;
• les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée des non-résidents ;
• les prélèvements sociaux à 17,2 % sur le bénéfice d’une SASU à l’IR.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 9 novembre 2026.