OBO immobilier et IFI : la preuve d’un objectif patrimonial sauve la déduction des dettes

Un OBO immobilier, ou « vente à soi-même », ne fait pas toujours perdre la déduction des dettes à l’IFI. Le tribunal judiciaire de Compiègne l’a admis pour un couple qui prouvait un projet de transmission ¹.

Le juge a fait primer l’analyse d’ensemble de la stratégie patrimoniale sur une lecture littérale du texte. Pour lui, la finalité d’une opération ne se réduit pas à son effet fiscal immédiat ¹.

Cette décision, favorable au contribuable, intéresse les familles qui détiennent leur immobilier au travers d’une SCI. Elle donne aussi des pistes de réflexion et de sécurisation aux professionnels du droit et du chiffre qui les accompagnent.

OBO immobilier et IFI : la règle de non-déductibilité des dettes

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé par la loi de finances pour 2018. Depuis, la déduction des dettes contractées pour acquérir des biens immobiliers est un enjeu central.

Au cœur du sujet se trouve l’article 973, II du Code général des impôts (CGI) ². Pour évaluer les parts d’une société, ce texte écarte certaines dettes contractées par celle-ci.

Sont visées les dettes contractées par la société pour acheter un bien imposable au redevable lui-même ou à un membre de son foyer fiscal. Il faut que ce foyer contrôle la société ².

Comment fonctionne une vente à soi-même

Ce mécanisme vise directement les schémas de vente à soi-même. On les appelle aussi OBO immobilier, de l’anglais owner buy out, c’est-à-dire rachat par le propriétaire.

Le contribuable vend un bien immobilier à une société qu’il contrôle, en général une SCI. Le prix est financé par un prêt, souvent inscrit en compte courant d’associé au nom du vendeur.

L’effet est double :

• le contribuable remplace un bien immobilier taxable par une créance, son compte courant, qui n’est pas taxable à l’IFI ;
• la valeur de ses parts de SCI diminue à due concurrence de la dette.

La clause de sauvegarde : l’objectif principalement fiscal

Le législateur sait que ces opérations peuvent poursuivre des objectifs patrimoniaux légitimes. Il a donc prévu une clause de sauvegarde ².

La non-prise en compte de la dette ne s’applique pas lorsque le redevable « justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal » ².

Toute la difficulté du contentieux tient à l’interprétation de cette notion d’objectif principalement fiscal. La charge de la preuve repose sur le contribuable.

La lecture de l’administration fiscale

L’administration a précisé sa lecture de la clause au BOFiP, sous la référence BOI-PAT-IFI-20-30-30, n° 240 ³. Elle vaut pour les dettes des sociétés et organismes visés aux 1°, 2° et 4° du II de l’article 973 du CGI.

Selon cette doctrine ³ :

• la notion d’objectif principalement fiscal est plus large que celle de but exclusivement fiscal, retenue pour l’abus de droit par l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF) ⁴, commenté au BOFiP sous la référence BOI-CF-IOR-30 ⁵ ;
• une dette souscrite avant la création de l’IFI au 1er janvier 2018, ou nettement avant que le foyer ne devienne redevable de cet impôt, peut caractériser un objectif principalement autre que fiscal ;
• lorsque la dette répond à plusieurs objectifs, le caractère principal de l’un d’eux s’apprécie en fait.

Pour cette appréciation, l’administration tient compte notamment du montant de l’économie d’IFI. Elle le rapporte à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus grâce au montage ³.

Les faits : deux SCI pour préparer une transmission

M. et Mme H., agriculteurs retraités, ont constitué deux SCI, T et J. Ils voulaient organiser de leur vivant la transmission de leur patrimoine immobilier, composé notamment de biens à Paris et dans l’Oise ¹.

La SCI T a acquis certains biens qui appartenaient au départ à Mme H. L’achat a été financé par un prêt bancaire et par un compte courant d’associés ¹.

Le redressement d’IFI pour 2020 et 2021

Lors d’un contrôle d’IFI, l’administration a estimé que les dettes inscrites au passif de la SCI T relevaient de la clause anti-abus de l’article 973, II du CGI ^{1 2}.

Selon elle, ces dettes avaient été contractées auprès des époux eux-mêmes, pour acquérir leurs propres biens. Elle a réintégré les montants en cause dans l’assiette taxable, d’où des suppléments d’imposition pour 2020 et 2021 ¹.

L’administration invoquait le caractère artificiel du montage. Elle relevait la coïncidence entre le transfert des biens des époux à leur propre SCI et la constitution de dettes envers eux-mêmes ¹.

Pour elle, les avantages patrimoniaux allégués ne masquaient pas l’objectif principal : réduire la base imposable à l’IFI. Elle s’appuyait sur sa doctrine, qui retient une conception large de l’objectif principalement fiscal ³.

Les arguments des époux H.

Les contribuables ont contesté cette position. Selon eux, l’opération répondait à des objectifs patrimoniaux légitimes ¹ :

• équilibrer les patrimoines entre les deux époux ;
• disposer d’un outil de gestion adapté à la transmission familiale ;
• préparer une donation-partage.

La donation n’a été finalisée qu’en 2022. Selon eux, ce décalage tenait à des circonstances indépendantes de leur volonté : leur santé, la crise sanitaire et une réorganisation notariale ¹.

Un plan global de transmission

Ils faisaient aussi valoir que la constitution de deux SCI s’inscrivait dans un plan global de transmission, confirmé par la donation-partage de 2022 ¹.

Le recours au compte courant d’associés et à l’emprunt bancaire répondait, d’après eux, à des contraintes pratiques et financières. Ils n’y voyaient aucune volonté de contourner la loi fiscale ¹.

L’économie d’IFI n’était, à leurs yeux, qu’un effet accessoire d’une opération essentiellement patrimoniale ¹.

Le jugement : la preuve de l’objectif patrimonial est rapportée

Le tribunal judiciaire de Compiègne a donné raison aux époux H. et prononcé le dégrèvement des impositions ¹.

Le juge a d’abord rappelé que le litige portait sur la notion d’objectif principalement fiscal. Il appartenait bien au redevable de renverser la présomption ¹.

Il a ensuite fixé la méthode. Il faut mettre en balance l’économie d’impôt réalisée, ici l’économie d’IFI, et l’ensemble des gains et avantages non fiscaux procurés par le montage ¹.

Au cas particulier, le tribunal a jugé que les époux H. rapportaient cette preuve. Il a retenu que l’opération « s’inscrit dans une opération patrimoniale plus large », fondée sur la création de deux SCI et l’organisation de la succession ¹.

Une stratégie globale, sans unité de temps imposée

Le juge a donc validé l’argument de la stratégie globale. Il a accepté les explications des contribuables sur le décalage entre la création de la SCI et la donation-partage ¹.

Il a souligné que les textes n’imposent aucune « unité de temps ». Les circonstances invoquées, comme la santé et la crise sanitaire, lui ont paru crédibles et justifiaient le délai ¹.

L’acte de donation-partage final mentionnait l’ensemble des opérations. Aux yeux du juge, cette mention confirmait la cohérence du projet et son existence dès le départ ¹.

Les quatre motifs retenus par le tribunal

Le tribunal a considéré que ¹ :

• la donation-partage, bien que postérieure à la constitution de la SCI, démontrait la cohérence d’ensemble du projet de transmission ;
• les aléas invoqués (santé, crise sanitaire, contraintes notariales) justifiaient le décalage chronologique ;
• l’équilibrage patrimonial et la recherche de liquidités étaient des motifs non fiscaux réels et sérieux ;
• l’économie d’IFI restait marginale au regard des coûts et des avantages patrimoniaux de l’opération.

Le tribunal en conclut que l’économie d’IFI n’était pas l’objectif principal du montage. Il tient compte du coût des opérations et des avantages recherchés : faciliter la transmission, éviter l’indivision, rééquilibrer les patrimoines et dégager des liquidités ¹.

La preuve de l’absence d’objectif principalement fiscal étant rapportée, le juge a prononcé le dégrèvement demandé ¹.

Ce que la décision enseigne pour un OBO immobilier

Il s’agit d’un jugement de première instance, rendu sur les faits propres à ce couple. Il ne fixe pas à lui seul la jurisprudence.

Il confirme toutefois qu’un OBO immobilier reste défendable à l’IFI s’il n’est pas une fin en soi. La vente à soi-même doit être l’une des étapes d’un projet patrimonial plus vaste, cohérent et, surtout, documenté ¹.

La capacité à prouver l’antériorité et la réalité des objectifs non fiscaux est décisive.

Une analyse qualitative du montage

L’appréciation du caractère principalement fiscal ne se limite pas à comparer l’économie d’impôt à la valeur des actifs. Le juge a mené une analyse qualitative, qui tient compte des aspects juridiques, économiques et familiaux de l’opération ¹.

En retenant la préparation de la transmission et le rééquilibrage des patrimoines, le tribunal reconnaît des objectifs qui sont au cœur de l’ingénierie patrimoniale.

Une règle qui peut aussi jouer contre le redevable

La même règle de l’article 973, II peut aussi jouer contre le redevable, comme le montre notre article sur la non-déductibilité des comptes courants d’associés dans une SCI d’agrément.

La notion voisine de but exclusivement fiscal est traitée dans nos articles sur l’affaire FRA SCI et la correction Quemener et sur le coup d’accordéon apprécié dans son ensemble.

Les éléments à documenter avant une vente à soi-même

Le jugement montre ce qui a convaincu le juge. Avant un OBO immobilier, il est prudent de pouvoir établir ¹ :

• le projet patrimonial d’ensemble, et son antériorité ;
• les motifs non fiscaux, par exemple la transmission, l’équilibre entre époux, l’indivision évitée ou le besoin de liquidités ;
• les raisons d’un éventuel délai entre les étapes du projet ;
• le poids de l’économie d’IFI face aux coûts et aux autres avantages de l’opération.

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Chaque vente à soi-même a son contexte familial, son financement et ses pièces justificatives. Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS peuvent examiner avec vous la cohérence de votre projet et la prise en compte de vos dettes à l’IFI. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial. Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 16 septembre 2025.