Plus-value résidence principale : des sénateurs proposent une condition de 5 ans

Plus-value résidence principale : dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2026, des sénateurs proposent d’exiger cinq ans d’occupation pour bénéficier de l’exonération ¹.

La mesure vise les ventes rapides de biens déclarés comme résidence principale. Elle prévoit des exceptions pour les situations légitimes.

La rédaction proposée pour l’article 150 U du CGI

Les sénateurs du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain relancent le débat sur la condition d’occupation de la résidence principale. Ils proposent une nouvelle rédaction de l’article 150 U, II, 1° du code général des impôts (CGI) ².

Le bien devrait avoir constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant la cession. L’amendement propose le texte suivant ¹ :

« 1° Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale »

Les « culbutes spéculatives » visées par la mesure

La mesure cible ce que ses auteurs appellent les « culbutes spéculatives ». Un investisseur achète un bien, le déclare brièvement comme résidence principale pour bénéficier de l’exonération, puis le revend rapidement. Il réalise ainsi d’importants bénéfices non taxés.

L’objectif est de réserver l’exonération à ceux qui résident réellement dans leur bien. Ces pratiques sont particulièrement observées dans les zones à forte tension immobilière, comme le Pays Basque.

Les exceptions : nouvelle résidence principale et motif impérieux

Pour ne pas pénaliser les situations légitimes, l’amendement écarte la condition des cinq ans dans deux cas :

• l’acquisition d’une nouvelle résidence principale, lorsque la cession a lieu en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ;
• le motif impérieux, lorsque la vente est motivée par une raison familiale, médicale ou professionnelle, par exemple une mutation professionnelle, une hospitalisation, un décès ou une séparation.

La Cour des comptes n’est pas favorable à une remise en cause de l’exonération de la résidence principale.

Une proposition ancienne, déjà écartée en séance

Cette proposition n’est pas nouvelle. Une règle similaire était en vigueur dans le droit fiscal français entre 1979 et 2004, codifiée à l’époque sous l’article 150 C du CGI.

Un amendement identique avait été déposé lors du PLF 2025 : l’amendement n° I-CF275 ³. Il avait été adopté en commission des finances de l’Assemblée nationale, mais n’avait finalement pas été retenu en séance publique.

La même histoire s’est répétée quelques semaines avant la rédaction de cet article, à l’Assemblée nationale, lors des débats sur le PLF 2026.

Plus-value résidence principale : une proposition à suivre

À la date de rédaction de cet article, le 26 novembre 2025, la condition des cinq ans reste une proposition d’amendement. Elle ne fait pas partie du droit en vigueur. Affaire à suivre.

Sur la plus-value immobilière, nous avons aussi commenté :

• l’exonération de la résidence principale, qui peut tenir avec quatre mois d’occupation effective ;
• la preuve de la résidence principale, où les consommations d’énergie priment sur les déclarations ;
• la SCI de marchand de biens, dont la répétition des achats-reventes révèle l’intention spéculative ;
• les plus-values immobilières dans le PLF 2026, avec l’érosion monétaire adoptée au Sénat.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 26 novembre 2025.