Plus-value résidence secondaire : l’exonération exige de prouver le remploi, même avec un emprunt

La plus-value résidence secondaire peut être exonérée quand le vendeur, sans résidence principale à lui depuis quatre ans, remploie le prix de vente dans l’achat de son logement. Un tribunal administratif vient de juger que ce remploi doit être prouvé, même si la doctrine neutralise les emprunts ⁵.

Le juge de l’impôt retient ainsi une lecture stricte de la condition de remploi effectif du prix de cession. Il distingue le remploi du produit de la vente et le recours à un financement bancaire complémentaire pour acheter le nouveau logement ⁵.

Plus-value résidence secondaire : ce que prévoit l’exonération

L’exonération figure à l’article 150 U, II, 1° bis du code général des impôts (CGI). Ce texte exonère :

« la première cession d’un logement […] autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale […] au cours des quatre années précédant la cession » ¹.

L’exonération est subordonnée à plusieurs conditions cumulatives ¹ :

• il doit s’agir de la première cession d’un bien autre que la résidence principale ;
• le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ;
• le produit de la cession doit être remployé à l’acquisition ou à la construction d’un logement affecté à l’habitation principale du cédant, dans un délai de vingt-quatre mois.

Le mécanisme du remploi

Sur le remploi, le texte précise que :

« l’exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l’article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte […] à son habitation principale » ¹.

Le contribuable qui ne remploie qu’une partie du prix de cession ne bénéficie de l’exonération qu’à due concurrence. Le solde reste imposable selon les règles de droit commun ¹.

Les mentions obligatoires dans l’acte de vente

En cas d’exonération, l’article 150 VG, III du CGI prévoit qu’« aucune déclaration ne doit être déposée » ².

En contrepartie, « l’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d’enregistrement, la nature et le fondement de cette exonération » ².

L’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III au CGI fixe les mentions obligatoires de l’acte ² :

• l’identité du bénéficiaire ;
• ses droits sur le prix de cession ;
• la « fraction du prix de cession correspondant à ses droits, que le bénéficiaire destine au remploi » ;
• le montant de la plus-value exonérée.

Remploi du prix de cession : la doctrine administrative

La doctrine publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), BOI-RFPI-PVI-10-40-30, § 280 précise comment le remploi se justifie ³ :

« Le cédant, bénéficiaire de l’exonération, doit être en mesure de justifier, au plus tard au terme du délai de vingt-quatre mois à compter de la date de cession, du remploi effectif de tout ou partie du prix de cession au titre duquel il a demandé à bénéficier de l’exonération. La fraction du prix de cession est considérée comme remployée dès lors que le cédant acquiert ou construit un logement qu’il affecte à sa résidence principale.

L’appréciation du montant remployé se fait donc par comparaison de la fraction du prix de cession dont il demande le remploi au montant qu’il justifie avoir remployé dans le délai de vingt-quatre mois. Ainsi, la fraction du prix de cession, considérée comme remployée, ne peut jamais être supérieure au coût d’acquisition ou de construction du logement, tel que précisé au II-B-2 § 240 à 270. » ³

La réponse ministérielle Fromantin de 2013

Dans la réponse ministérielle Fromantin (JOAN, 11 juin 2013, question n° 20830), le ministre a précisé ⁴ :

« Par conséquent, pour apprécier le montant du remploi, il n’est pas tenu compte des remboursements d’emprunt afférents au logement cédé.

Dès lors, l’exonération pourra être totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d’acquisition est au moins égal au prix de cession, défini à l’article 150 VA du CGI, du logement pour lequel le contribuable a demandé le bénéfice de l’exonération, sans qu’il soit tenu compte, le cas échéant, pour effectuer cette comparaison, du remboursement du crédit en cours sur le logement cédé, ni de la souscription d’un nouvel emprunt pour l’acquisition de la résidence principale. » ⁴

Cette doctrine consacre la neutralité du financement bancaire. Le crédit remboursé sur le logement vendu reste hors de la comparaison entre le prix de cession et la fraction remployée. Il en va de même du nouvel emprunt souscrit pour la résidence principale ⁴.

Les faits : la plus-value résidence secondaire d’un appartement à Cabourg

M. E était propriétaire d’un appartement situé à Cabourg, qui n’était pas sa résidence principale ⁵.

Le 24 février 2023, il a vendu cet appartement pour un prix de 133 000 €. Il a acquitté la somme de 16 881 € au titre de l’imposition de la plus-value réalisée à cette occasion ⁵.

Le 20 décembre 2024, soit dans le délai de vingt-quatre mois suivant la vente, M. E a acquis avec son épouse une maison d’habitation à Sauvagnon, pour 275 000 € ⁵. Le financement se répartissait ainsi :

• 252 876 € financés par un prêt bancaire accordé à M. E ;
• le solde, environ 22 124 €, acquitté au moyen d’un apport personnel.

La réclamation, puis le recours devant le juge

Par une réclamation du 23 décembre 2024, M. E a demandé la restitution de l’impôt acquitté sur la plus-value, sur le fondement de l’article 150 U, II, 1° bis du CGI ⁵. Sa réclamation a été rejetée le 10 avril 2025.

Il a alors saisi le tribunal administratif de Caen, qui vient de rejeter sa requête ⁵.

Pourquoi le tribunal juge le remploi non démontré

Le tribunal relève que, sur un prix d’acquisition de 275 000 € pour la maison de Sauvagnon, l’apport personnel s’élevait à environ 22 124 €. Le solde était financé par un prêt bancaire ⁵.

M. E soutenait pour sa part avoir remployé 125 417 € du prix de cession de Cabourg. Il s’appuyait sur deux éléments documentaires ⁵ :

• une correspondance avec un conseiller bancaire faisant état du remboursement d’un crédit immobilier souscrit pour l’achat du bien de Cabourg ;
• un relevé de compte bancaire mentionnant un virement de 115 890,24 € en provenance d’une société de notaires.

Le tribunal a jugé ces éléments insuffisants :

« M. E… ne justifie pas, par les seules pièces produites à l’appui de ses écritures, […] avoir effectivement remployé tout ou partie du prix de vente de son précédent bien dans l’achat du logement affecté à son habitation principale » ⁵.

Une appréciation particulièrement sévère

Cette appréciation nous paraît particulièrement sévère. Selon la doctrine du BOFiP et la réponse ministérielle Fromantin, le remboursement du crédit en cours sur Cabourg ne devrait pas entrer dans la comparaison. Le nouveau prêt souscrit pour Sauvagnon non plus ^{3 4}.

En théorie, le prix d’acquisition de Sauvagnon (275 000 €) étant largement supérieur au prix de cession de Cabourg (133 000 €), l’exonération aurait pu être totale ⁴.

Le tribunal a pourtant placé la discussion sur un autre terrain, celui de la preuve matérielle du remploi ⁵.

La traçabilité des fonds exigée par le juge

Pour le juge, la neutralité du financement bancaire ne suffit pas. Le vendeur qui veut exonérer sa plus-value résidence secondaire doit établir la traçabilité de l’opération de remploi par des pièces concordantes ⁵.

Or les seules pièces produites, la correspondance avec un conseiller bancaire et le relevé de compte mentionnant un virement notarial, ne permettent pas de retracer précisément le cheminement des fonds. Il manque le lien entre la vente de Cabourg et l’achat de Sauvagnon ⁵.

Le tribunal en conclut que « seule la fraction du prix de cession effectivement remployée pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale est prise en compte ». Cette fraction n’est pas démontrée en l’espèce ⁵.

Doctrine BOFiP et réponse Fromantin : une lecture restrictive

Le tribunal n’écarte pas la doctrine du BOFiP ni la réponse ministérielle Fromantin dans leur principe. Il leur fait dire que « le vendeur doit être en mesure de justifier du remploi effectif de tout ou partie du prix de cession au titre duquel est demandé le bénéfice de l’exonération » ⁵.

Autrement dit, la neutralité du financement bancaire est acquise. Elle ne dispense pas pour autant le contribuable de démontrer matériellement le remploi ⁵.

Reste à savoir si le juge ne va pas trop loin. La doctrine compare deux prix, alors que le tribunal demande en plus de suivre les fonds pas à pas. La solution émane d’un tribunal administratif : d’autres juridictions pourraient en juger autrement.

Plus-value résidence secondaire : les pièces à réunir pour justifier le remploi

Concrètement, la démonstration matérielle du remploi passe par des pièces qui se recoupent :

• l’acte de cession, qui mentionne la fraction du prix destinée au remploi ² ;
• les décomptes notariaux de la vente et de l’achat ;
• les attestations de remboursement de crédit ;
• les justificatifs du financement de la nouvelle acquisition ;
• la traçabilité bancaire des flux, du compte qui reçoit le prix de vente jusqu’au paiement du nouveau logement.

Mieux vaut réunir ces documents dès la vente. Le cédant doit pouvoir justifier du remploi au plus tard au terme du délai de vingt-quatre mois ³.

En bref : plus-value résidence secondaire, emprunt neutralisé et preuve du remploi

• Pour l’exonération de plus-value sur la cession d’un bien autre que la résidence principale (art. 150 U, II, 1° bis du CGI), la doctrine consacre la neutralité du financement bancaire ^{1 4}.
• Cette doctrine résulte notamment de la réponse ministérielle Fromantin (JOAN, 11 juin 2013, question n° 20830) ⁴.
• Ni le remboursement du crédit en cours sur le logement cédé, ni la souscription d’un nouvel emprunt pour l’achat de la résidence principale ne sont pris en compte dans la comparaison entre prix de cession et fraction remployée ⁴.
• Pour le juge de l’impôt, ici le tribunal administratif, cette neutralité ne dispense pas le contribuable de démontrer matériellement le remploi effectif. Il doit produire des éléments qui retracent l’opération, de la cession initiale jusqu’à l’acquisition du nouveau logement ⁵.
• La simple production d’une correspondance bancaire et d’un relevé de compte mentionnant un virement notarial ne suffit pas, en l’absence d’éléments retraçant le cheminement des fonds ⁵.

Plus-value immobilière et résidence principale : d’autres décisions

La vente d’un logement soulève d’autres questions d’exonération, que nous avons commentées :

• l’exonération de la résidence principale, acquise après quatre mois d’occupation effective ;
• la dépendance de la résidence principale : un garage sans cuisine ni salle d’eau n’est pas une résidence secondaire ;
• le remplacement d’un équipement existant, qui n’est pas une dépense d’amélioration pour la plus-value immobilière ;
• le montage mère-fille qui neutralisait une plus-value immobilière, censuré pour abus de droit.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 27 mai 2026.