Prêt relais : l’exonération de plus-value exige une mise en vente avant l’achat

Acheter sa résidence principale avant d’avoir vendu un autre logement est la situation type du prêt relais. L’exonération de plus-value de l’article 150 U, II, 1° bis du CGI reste alors possible, si ce logement a été effectivement mis en vente avant l’achat ^{2 3}.

La cour administrative d’appel de Versailles l’a rappelé : la mise en vente antérieure suppose la publication d’annonces ou des démarches actives de recherche d’acquéreurs. Les démarches préliminaires ne suffisent pas ³.

Prêt relais et plus-value : l’exonération de l’article 150 U, II, 1° bis

L’article 150 U, II, 1° bis du code général des impôts (CGI) exonère la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale ¹.

Deux conditions cumulatives s’appliquent ¹ :

• le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ;
• il doit remployer tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale, dans les vingt-quatre mois suivant la cession.

Celui qui achète sa résidence principale avant de vendre l’autre logement en devient propriétaire avant la cession. À la lettre du texte, la première condition n’est plus remplie : c’est l’objet de la tolérance administrative ^{1 2}.

Deux tolérances du BOFiP à ne pas confondre

La doctrine administrative publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), BOI-RFPI-PVI-10-40-30 comporte deux tolérances distinctes, qu’il faut distinguer ².

Le § 70 : la résidence principale achetée avant la vente

Le § 70 admet l’exonération lorsque le contribuable a acquis sa future résidence principale avant d’avoir cédé le logement qui ouvre droit à l’exonération. C’est la situation du prêt relais ².

Trois conditions cumulatives sont exigées ² :

• la mise en vente du logement doit être antérieure à l’acquisition de la résidence principale ;
• la cession doit intervenir dans un délai normal après cette acquisition ;
• le prix de cession doit être effectivement remployé à l’acquisition ou à la construction de la résidence principale.

Le § 323 : un délai d’affectation de douze mois

Le § 323 prévoit une autre tolérance. L’affectation effective à la résidence principale peut être différée de douze mois au plus après l’acquisition, pour tenir compte du délai de réalisation des travaux ².

Cette seconde tolérance ne concerne que la condition de remploi. Elle ne touche pas la condition de non-propriété de la résidence principale ^{2 3}.

Les faits : un appartement à Suresnes, une maison à Meudon

Mme B était propriétaire en indivision, avec son ex-époux, d’un appartement situé à Suresnes ³.

Le 7 octobre 2016, elle a acquis une maison à Meudon destinée à sa résidence principale. En raison de travaux de réaménagement importants, elle n’y a effectivement emménagé qu’à l’été 2017 ³.

Le 9 mars 2017, soit après l’acquisition de la maison de Meudon, elle a cédé sa quote-part indivise dans l’appartement de Suresnes. Elle a revendiqué l’exonération de l’article 150 U, II, 1° bis du CGI ³.

Le mandat confié à une agence immobilière pour la vente de l’appartement datait du 2 novembre 2016. Il était donc postérieur à l’acquisition de la maison ³.

Du refus de l’administration à l’appel

L’administration a refusé l’exonération. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise ayant confirmé ce refus, Mme B a saisi la cour administrative d’appel de Versailles ³.

Le délai de douze mois du § 323 ne repousse pas la date de propriété

Mme B invoquait d’abord le § 323 et le délai d’affectation à la résidence principale. Compte tenu des travaux importants réalisés à Meudon, elle n’avait pu occuper le bien que plusieurs mois après l’achat, à l’été 2017 ³.

Selon elle, la tolérance du § 323 admet un différé d’affectation de douze mois. Elle devait donc être regardée comme n’étant pas encore propriétaire de sa résidence principale à la date de la cession ³.

La réponse de la cour sur le § 323

La cour a écarté ce raisonnement. Pour le juge d’appel, la tolérance du § 323 ne concerne que la condition de remploi du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale ³.

Elle n’a aucun effet sur la condition de non-propriété de la résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ³.

Avoir occupé la maison de Meudon à l’été 2017 seulement ne permet pas de regarder Mme B comme n’en étant pas devenue propriétaire le 7 octobre 2016 ³.

Prêt relais : une mise en vente effective avant l’achat

Mme B invoquait ensuite le § 70, la tolérance applicable notamment aux prêts relais. Elle soutenait que sa décision de mettre en vente l’appartement de Suresnes était antérieure à l’achat de la maison de Meudon ³.

Elle produisait à cet effet deux éléments ³ :

• un courriel d’une agence immobilière attestant d’un contact établi « dès le mois d’août 2016 » pour estimer la valeur de l’appartement ;
• la fin de la mise en location de l’appartement, en avril 2016.

La cour a rejeté ce moyen. Elle a jugé que la tolérance du § 70 exige une mise en vente effective du bien avant l’acquisition de la résidence principale ³.

Or le mandat confié à l’agence immobilière date du 2 novembre 2016, soit après l’acquisition de la maison de Meudon le 7 octobre 2016 ³.

Les démarches préliminaires ne suffisent pas

Pour la cour, les démarches antérieures invoquées ne constituent pas une mise en vente effective ³ :

• la cessation de la location en avril 2016 ;
• la demande d’estimation en août 2016 ;
• le contact avec une agence.

Une mise en vente effective passe notamment par la publication d’annonces ou la recherche d’acquéreurs, avant l’acquisition de la résidence principale ³.

La condition prévue par la doctrine du BOFiP n’est donc pas satisfaite, et la tolérance ne peut pas être invoquée ^{2 3}.

Avant un prêt relais : dater la mise en vente

Pour qui achète sa résidence principale avant de vendre, la date qui compte est celle de la mise en vente effective. La décision de vendre, même établie, ne suffit pas ³.

Les pièces utiles sont donc celles qui prouvent une recherche d’acquéreurs avant l’achat, comme un mandat de vente daté ou des annonces publiées. Une estimation de valeur ou la fin d’une location ne jouent pas ce rôle ³.

En bref : prêt relais, mise en vente et délai d’affectation

• La tolérance du § 70 du BOI-RFPI-PVI-10-40-30 exige une mise en vente effective du logement autre que la résidence principale. Une simple estimation de valeur ou la cessation d’une location ne suffisent pas ^{2 3}.
• La tolérance du § 323, relative au délai d’affectation de douze mois, ne concerne que la condition de remploi du prix de cession dans la résidence principale. Elle ne permet pas de repousser la date à laquelle le contribuable est réputé être devenu propriétaire de sa résidence principale ^{2 3}.

Plus-value et résidence principale : nos autres analyses

La vente d’un logement soulève d’autres questions d’exonération, que nous avons commentées :

• la preuve du remploi du prix de cession, exigée même en cas d’emprunt ;
• l’achat de l’usufruit de la résidence principale, exclu du remploi ;
• l’exonération de la résidence principale après quatre mois d’occupation effective ;
• la preuve de la résidence principale par les consommations d’énergie.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 13 avril 2026.