Prorogation du déficit foncier majoré jusqu’en 2027 : amendements au PLF 2026

La prorogation du déficit foncier majoré jusqu’en 2027 est en discussion dans le PLF 2026. Deux amendements adoptés par l’Assemblée nationale repousseraient de deux ans l’échéance du plafond de 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique ³.

Le déficit foncier majoré pour rénovation énergétique

Les déficits fonciers, hors intérêts d’emprunt, s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, selon l’article 156 du CGI. Cette limite est de 15 300 € sous certains régimes spécifiques, comme « Périssol » ou « Cosse ».

L’excédent reste reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Pour accélérer la transition énergétique du parc locatif, une loi de fin 2022 a créé un dispositif temporaire dérogatoire. Le plafond d’imputation monte à 21 400 € pour certains travaux. Ils doivent faire passer un logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Ce « super-déficit » est encadré par le décret du 21 avril 2023 publié au Journal officiel ². Il devait s’appliquer, à l’origine, aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025.

Prorogation du déficit foncier : ce que prévoient les amendements

L’Assemblée nationale constate un retard dans la mise en œuvre du dispositif. Dans le cadre du PLF pour 2026, elle a donc adopté deux amendements identiques pour prolonger cette incitation fiscale ³.

Les amendements n° I-3428 et n° I-2038 modifient l’article 156 du CGI. Ils repoussent de deux ans l’échéance du rehaussement du déficit foncier. Le doublement du plafond (21 400 € au lieu de 10 700 €) doit en effet s’éteindre au 31 décembre 2025 ³.

Les propriétaires bailleurs pourraient ainsi en bénéficier pour les dépenses éligibles payées pendant deux années supplémentaires. Ces travaux sont souvent lourds : un horizon de planification plus large aide à les organiser.

Pourquoi prolonger : le retard du BOFiP

L’argument central des auteurs tient au retard des commentaires du BOFiP. La loi date de fin 2022 et le décret d’avril 2023.

Pourtant, selon les exposés sommaires des amendements, les modalités techniques d’application n’ont été publiées au BOFiP que le 16 septembre 2025 ¹. Nous avons détaillé ces commentaires dans notre article sur le plafond de 21 400 € commenté par Bercy.

Les deux amendements invoquent aussi la conjoncture du secteur du bâtiment et le calendrier réglementaire :

• un « contexte de recul d’activité sensible de la rénovation énergétique » ;
• l’échéance du 1er janvier 2028, date à laquelle les logements classés F seront interdits à la location.

L’objectif est de laisser le « temps nécessaire à la pleine application de cette mesure », afin qu’elle produise son plein effet incitatif. Les auteurs mettent en avant le confort des locataires et la réduction de l’empreinte carbone, sans aggraver la pénurie de logements locatifs.

Un exemple chiffré, à titre illustratif

Prenons un déficit foncier de 25 000 €, provenant entièrement de travaux éligibles et hors intérêts d’emprunt. Au plafond de 10 700 €, 14 300 € restent reportables sur les revenus fonciers des années suivantes.

Au plafond de 21 400 €, le reliquat reportable tombe à 3 600 €. Cet exemple suppose que toutes les conditions du dispositif soient remplies : il ne remplace pas l’étude de votre situation.

Une fusion annoncée avec les nouvelles règles

La ministre du Budget a émis un avis de sagesse : elle ne soutient pas l’amendement et ne le combat pas, et laisse l’Assemblée trancher.

Elle se réfère au nouveau régime adopté vendredi soir. Selon elle, la prorogation du déplafonnement devrait être fusionnée avec les nouvelles règles de l’amendement de Courson sous-amendé. Ce déplafonnement concerne les déficits fonciers imputables sur le revenu global, dans la limite de 21 400 €.

Cette fusion se ferait lors de la navette parlementaire, c’est-à-dire pendant les allers-retours du texte entre l’Assemblée nationale et le Sénat.

La prorogation du déficit foncier n’est donc pas acquise. Le PLF 2026 touche aussi d’autres revenus fonciers : voyez l’abattement micro-foncier voté par l’Assemblée nationale.

Déficit foncier et travaux : ce qu’il faut vérifier

Avant d’engager des travaux sur un logement loué, trois points se contrôlent :

• les travaux doivent faire passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D ;
• les dépenses comptent à la date de leur paiement : le texte actuel vise celles payées jusqu’au 31 décembre 2025 ;
• la prorogation du déficit foncier majoré, pour deux ans, n’existe que si elle est adoptée à l’issue de la navette.

Sur le lien entre déficit foncier et intention de louer, notre analyse de la vacance locative et du déficit foncier donne un autre éclairage.

Vous envisagez des travaux de rénovation énergétique sur un logement loué ? Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent avec vous ce que le déficit foncier change dans votre situation. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 17 novembre 2025.