L’essentiel
- Dans la nuit du 14 novembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté deux amendements identiques au PLF 2026 : l’abattement micro-foncier des locations nues passerait de 30 % à 50 %, comme le micro-BIC des locations meublées classiques.
- Le vote a été serré, 59 voix contre 47, malgré un avis « très mitigé » de la commission.
- La ministre du Budget propose une convergence à un taux unique de 40 % : de 30 % à 40 % pour la location nue, de 50 % à 40 % pour la location meublée non professionnelle.
- Elle souhaite cette convergence pendant la navette parlementaire ou au Sénat : le taux de 50 % n’est peut-être pas définitif.
L’Assemblée nationale a adopté, dans la nuit du vendredi 14 novembre 2025, deux amendements identiques au PLF 2026. Ils relèvent l’abattement micro-foncier des locations nues et alignent ainsi le micro-foncier sur le micro-BIC.
L’abattement micro-foncier et celui du micro-BIC
Pour mémoire, l’article 32 du CGI 1 institue un régime simplifié d’imposition des revenus fonciers : le micro-foncier. Il s’applique de plein droit aux contribuables dont les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €.
Le propriétaire bailleur n’a pas à déclarer le détail de ses charges déductibles. Un abattement forfaitaire de 30 % représente l’ensemble de ces charges.
Le micro-foncier se distingue du micro-BIC, le régime des bénéfices industriels et commerciaux applicable aux locations meublées non professionnelles. Ce dernier est codifié à l’article 50-0 du CGI 2. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques.
Un écart entre location nue et location meublée
Cette différence de traitement entre location nue et location meublée est au cœur du débat. Les amendements identiques I-1960 (groupe Socialistes) et I-2784 (Mme Le Meur), adoptés ce vendredi, entendent la corriger 3.
Leurs auteurs relèvent un déséquilibre fiscal. Le micro-BIC offre un abattement de 50 %, alors que celui du micro-foncier reste fixé à 30 %.
Selon eux, cet écart est une cause directe de la raréfaction des locations nues. Celles-ci sont pourtant plus sécurisantes pour les locataires, avec un bail de 3 ans, et moins onéreuses.
Le vote du 14 novembre : un abattement micro-foncier de 50 %
Les amendements adoptés portent l’abattement micro-foncier de la location nue de 30 % à 50 %. Le micro-foncier s’aligne ainsi sur le micro-BIC.
Ce taux de 50 % a été retenu tardivement, proche de minuit, par 59 voix contre 47. La commission avait rendu un avis « très mitigé ». Il faut lire ce vote à la lumière de la position du Gouvernement.
La proposition de la ministre : un taux unique de 40 %
La ministre du Budget est intervenue en séance publique et a ouvert une voie médiane entre le statu quo et le relèvement à 50 %. Elle a esquissé une convergence du micro-foncier et du micro-BIC à un taux unique de 40 % 4.
Cette solution améliorerait nettement l’attractivité fiscale de la location nue, dont l’abattement passerait de 30 % à 40 %. Elle réduirait modérément celui des locations meublées non professionnelles, qui passerait de 50 % à 40 %.
Le sort de l’amendement de repli I-2787
L’amendement de repli I-2787 proposait de porter le taux de la location nue à 40 %. Il est tombé. Il aurait pu servir de base à cette convergence.
Mais il manquait « l’effet miroir », comme l’a souligné la ministre. Aucun amendement n’a été déposé pour abaisser en même temps le micro-BIC meublé de 50 % à 40 %.
La ministre s’est donc trouvée dans l’impossibilité de soutenir les amendements en discussion, puis adoptés. Elle a néanmoins émis un avis de sagesse sur l’amendement I-2787, ce qui signifie que le Gouvernement s’en remettait à l’appréciation de l’Assemblée.
Abattement forfaitaire : trois situations
Le taux d’abattement du micro-foncier et du micro-BIC, avant le vote, après le vote de l’Assemblée nationale et dans la proposition du Gouvernement.
Avant le vote
Situation de départ
Location nue (micro-foncier)
30 %
Location meublée non professionnelle (micro-BIC)
50 %
Un écart de 20 points entre location nue et location meublée.
Vote du 14 novembre 2025
Amendements adoptés
Location nue (micro-foncier)
50 %
Location meublée non professionnelle (micro-BIC)
50 %
Micro-foncier aligné sur le micro-BIC. Amendements I-1960 et I-2784.
Proposition de la ministre
Taux unique
Location nue (micro-foncier)
40 %
Location meublée non professionnelle (micro-BIC)
40 %
Convergence souhaitée pendant la navette parlementaire ou au Sénat.
À retenir
- Vote serré : 59 voix contre 47, malgré un avis « très mitigé » de la commission.
- Micro-foncier : de plein droit jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts par an.
- Le taux de 50 % n’est peut-être pas définitif : le taux de 40 % pourrait s’imposer.
Schéma comparant les abattements forfaitaires du micro-foncier (location nue) et du micro-BIC (location meublée non professionnelle) avant le vote, après l’adoption des amendements à 50 % par l’Assemblée nationale le 14 novembre 2025, et dans la proposition de la ministre du Budget d’un taux unique de 40 %.
Source : Code général des impôts, articles 32 et 50-0 ; amendements I-1960, I-2784 et I-2787 au PLF 2026 ; séance publique de l’Assemblée nationale du 14 novembre 2025
Ce que changerait le taux pour un bailleur
À titre d’illustration, voici l’effet de l’abattement micro-foncier sur un exemple. Prenons 10 000 € de loyers bruts en location nue, sous le seuil de 15 000 €. Le revenu imposable après abattement forfaitaire est alors de :
- 7 000 € avec un abattement de 30 %, le taux en vigueur ;
- 5 000 € avec un abattement de 50 %, le taux adopté par l’Assemblée ;
- 6 000 € avec un abattement de 40 %, le taux proposé par la ministre.
La suite : la navette parlementaire
La ministre a précisé qu’elle souhaitait voir cette convergence à 40 % réalisée pendant la navette parlementaire ou lors de l’examen du texte au Sénat. La navette désigne les allers-retours du texte entre l’Assemblée et le Sénat.
Elle a souligné que cette solution simplifierait considérablement le système, avec un régime homogène pour les locations nues et meublées.
L’adoption du taux de 50 % marque une étape de plus dans la réforme de la fiscalité locative française. Elle ne constitue peut-être pas la solution définitive : la convergence à 40 % pourrait s’imposer pendant la navette. Le dossier reste à suivre.
Mise à jour : la loi de finances pour 2026
Mise à jour du 9 novembre 2026. Le PLF 2026 est devenu la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 5.
Cet article décrit le débat à l’Assemblée nationale en novembre 2025. Pour connaître les abattements réellement en vigueur, reportez-vous au texte publié.
Pour poursuivre, lisez nos articles sur les seuils micro-BIC 2026 et sur le statut du bailleur privé. Celui sur les mesures fiscales du PLF 2026 adoptées au 49.3 donne la suite du budget. Celui sur le rejet du PLF 2026 rappelle le contexte.
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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.
Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.
Article rédigé le 17 novembre 2025.
Questions fréquentes
Quel était l’abattement du micro-foncier en novembre 2025 ?
Le micro-foncier, prévu à l’article 32 du CGI, applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Il s’applique de plein droit quand ces revenus ne dépassent pas 15 000 € par an. Le bailleur n’a alors pas à déclarer le détail de ses charges déductibles.
Qu’ont adopté les députés le 14 novembre 2025 ?
Dans la nuit du 14 novembre 2025, l’Assemblée nationale a adopté les amendements identiques I-1960 et I-2784 au PLF 2026. Ils portent l’abattement de la location nue de 30 % à 50 %, comme pour le micro-BIC. Le vote a été de 59 voix contre 47.
Que propose le Gouvernement pour le micro-foncier et le micro-BIC ?
La ministre du Budget a esquissé un taux unique de 40 % pour les deux régimes. L’abattement de la location nue passerait de 30 % à 40 %, celui du meublé non professionnel de 50 % à 40 %. Elle souhaite cette convergence pendant la navette parlementaire ou au Sénat.
Qu’est-ce que le micro-BIC ?
Le micro-BIC est le régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux, codifié à l’article 50-0 du CGI. Pour les locations meublées non professionnelles, il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques. Il se distingue du micro-foncier, qui concerne la location nue.
Sources
- 1.Code général des impôts, art. 32 (régime micro-foncier), Légifrance, novembre 2025
- 2.Code général des impôts, art. 50-0 (régime micro-BIC), Légifrance, novembre 2025
- 3.Amendements identiques n° I-1960 et n° I-2784, projet de loi de finances pour 2026, Assemblée nationale, 14 novembre 2025
- 4.Amendement de repli n° I-2787 et intervention de la ministre du Budget en séance publique, Assemblée nationale, 14 novembre 2025
- 5.Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, Journal officiel de la République française, 20 février 2026
Rédigé par
Luc Thilliez
Ingénieur patrimonial, fondateur de PRIVEOS
Luc Thilliez accompagne chefs d’entreprise, cadres dirigeants et familles dans l’organisation de leur patrimoine : fiscalité, régimes matrimoniaux, transmission, patrimoine du dirigeant et situations internationales.
Fondateur de PRIVEOS, cabinet indépendant d’ingénierie patrimoniale rémunéré exclusivement par honoraires, il réunit plus de vingt ans d’expérience entre conseil patrimonial et développement d’entreprises.
Il est l’auteur de Tout savoir sur la SCI (Éditions Vuibert, 2026) et intervient dans les médias, du Figaro Immobilier aux podcasts Les Investisseurs 4.0 et Les Financiers.
PRIVEOS est immatriculé à l’ORIAS sous le n° 23004036 et adhérent de l’ANACOFI sous le n° E0104466.
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