Statut du bailleur privé : l’amortissement en revenus fonciers adopté

Le 15 janvier 2026, l’Assemblée nationale a adopté en nouvelle lecture du PLF 2026 le « statut du bailleur privé » ¹. Il introduit un amortissement du bien dans les revenus fonciers, c’est-à-dire pour la location nue.

Statut du bailleur privé : ce que prévoit le texte

Les praticiens réclamaient ce statut de longue date. Le texte s’inspire des travaux de la mission parlementaire « Le Meur » ².

Il rapproche la fiscalité civile de la fiscalité commerciale, celle de la location meublée non professionnelle (LMNP) et des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les députés veulent ainsi tenter d’endiguer l’attrition du parc locatif de longue durée, c’est-à-dire sa réduction progressive.

Le dispositif est issu de l’amendement n° 3196 ¹. Il diffère de celui que le Sénat avait adopté fin 2025. Le texte adopté par les députés n’est pas encore la loi définitive.

La version du Sénat, fin 2025

Le Sénat avait d’abord proposé un dispositif ambitieux, avec l’amendement n° I-2414 rect. sexies ³. Il s’appuyait sur le rapport Daubresse-Cosson ⁴.

Cet amendement constituait une nouvelle tentative d’instaurer l’amortissement fiscal pour la location nue. La précédente, portée par le texte de l’Assemblée nationale, avait échoué avec le rejet du projet de loi de finances.

Pour obtenir l’avis de sagesse du Gouvernement, le texte avait été vidé de sa substance. Trois limites en résultaient :

• l’amortissement ne pouvait pas créer de déficit imputable sur le revenu global ; il se réduisait à un mécanisme d’effacement de l’impôt sur les loyers ;
• le plafond de déduction était abaissé à 8 000 € par an, contre 12 000 € espérés ;
• les taux d’amortissement étaient fixés à 3,5 % pour le neuf et à 3 % pour l’ancien.

Nous avons détaillé les amendements adoptés le même jour dans notre article sur les amendements du PLF 2026 du 15 janvier.

L’amortissement du statut du bailleur privé : un levier de déduction

Le cœur du dispositif est une nouvelle déduction au titre de l’amortissement, codifiée à l’article 31 du CGI ¹. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien.

Contrairement aux réductions d’impôt, comme le Pinel, il s’agit ici d’une charge déductible du revenu foncier. Elle favorise les contribuables à forte tranche marginale d’imposition (TMI), car la déduction vient diminuer un revenu imposé à un taux élevé.

Un champ d’application double

Le dispositif couvre les logements neufs ou en VEFA acquis à compter du 1er janvier 2026. La VEFA est la vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire l’achat sur plan.

Il couvre aussi l’ancien avec travaux. Les travaux d’amélioration doivent alors représenter au moins 20 % du prix d’acquisition.

Une assiette qui exclut le terrain

Les députés ont fixé des règles d’assiette strictes pour éviter les effets d’aubaine sur la spéculation foncière. L’amortissement ne porte pas sur le terrain.

La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d’acquisition. L’amortissement se calcule donc sur une base de 80 % de l’investissement.

Taux d’amortissement et modulation sociale

Les taux d’amortissement dépendent de la nature du bien :

• 4 % par an pour le neuf ;
• 3,5 % par an pour l’ancien avec travaux.

Le taux est majoré de 0,5 point à 2 points selon que le logement est affecté à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.

Neuf : un loyer sous les plafonds de la location intermédiaire

Le sous-amendement n° 3586 (Mandon) durcit les conditions pour les logements neufs ¹. La déduction ne s’applique que si le loyer respecte les plafonds de la location intermédiaire (art. 199 tricies du CGI).

La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble, ou celle de son acquisition si elle est postérieure.

Les députés entendent ainsi écarter l’amortissement pour les loyers libres jugés spéculatifs dans le neuf. L’avantage est conditionné à une forme de régulation des prix.

Un cumul avec Loc’Avantages

Le sous-amendement n° 3581 (Causse) modifie l’article 199 tricies du CGI pour permettre expressément le cumul de ce nouvel amortissement avec Loc’Avantages ¹. Ce dispositif est une réduction d’impôt liée au conventionnement avec l’ANAH, l’Agence nationale de l’habitat.

Le contribuable pourrait ainsi déduire l’amortissement de ses revenus fonciers et bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages, en contrepartie de loyers modérés. Cette articulation crée un levier fiscal intéressant.

Des garde-fous et un caractère expérimental

Plusieurs verrous anti-abus encadrent le dispositif :

• un engagement de location de neuf ans, à titre de résidence principale ;
• un plafonnement global de l’avantage fiscal tiré de l’amortissement à 10 000 € par an et par foyer fiscal ;
• l’exclusion des démembrements de propriété et des locations intrafamiliales ;
• l’incompatibilité avec les régimes Censi-Bouvard et Denormandie, ou Pinel dans l’ancien.

Les députés ont aussi borné ce dispositif dans le temps. Il s’agit d’une mesure expérimentale, abrogée automatiquement au bout de 37 mois, soit un peu plus de trois ans.

Le Parlement devra donc réexaminer le dispositif pour le pérenniser ou non.

Ce qu’un bailleur en location nue peut vérifier

Pour un propriétaire qui loue nu, le statut du bailleur privé ouvre une déduction nouvelle. Son intérêt dépend de la situation de chacun, à commencer par la tranche marginale d’imposition.

Avant d’envisager un achat, plusieurs points se vérifient :

• la date d’acquisition, à compter du 1er janvier 2026 ;
• la nature du bien, neuf ou ancien avec travaux d’au moins 20 % du prix d’acquisition ;
• le niveau du loyer, qui conditionne l’avantage dans le neuf ;
• la durée de l’engagement de location, fixée à neuf ans ;
• le caractère expérimental du dispositif.

Les ingénieurs patrimoniaux PRIVEOS examinent avec vous ces conditions au regard de votre situation. Prenez rendez-vous pour un premier échange.

Mise à jour du 9 novembre 2026 : la loi de finances pour 2026

Cet article décrit le statut du bailleur privé tel qu’il se présentait le 15 janvier 2026, avant la loi définitive. L’amortissement a ensuite été repris dans la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ⁵, sous le nom d’amortissement Jeanbrun.

Ses taux, ses plafonds et ses conditions ne sont plus ceux décrits ici. Nos articles suivent ses précisions :

• dépassement des plafonds, changement de taux et durée ;
• calcul et conditions en SCI ;
• extension aux maisons individuelles.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 15 janvier 2026. Mise à jour du 9 novembre 2026.