Taxe d’habitation : sans restitution des clés, pas de libre disposition pour le propriétaire

Votre locataire est parti sans rendre les clés : devez-vous la taxe d’habitation ? Le Conseil d’État juge que la seule résiliation du bail ne vous donne pas la libre disposition du logement ⁴.

Un locataire quitte les lieux sans rendre les clés ni régulariser sa situation : qui supporte alors la taxe d’habitation ? La question revient souvent dans le contentieux des impôts locaux.

La décision du Conseil d’État précise la notion de libre disposition au sens des articles 1407 et 1408 du code général des impôts (CGI) ^{1 2}.

Taxe d’habitation : qui la doit selon le CGI ?

Trois articles du CGI fixent les règles :

• l’article 1407 du CGI prévoit que la taxe d’habitation est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation ¹ ;
• l’article 1408 du CGI précise qu’elle est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables ² ;
• l’article 1415 du CGI pose le principe d’une taxe établie pour l’année entière, d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition ⁵.

L’administration doit d’abord établir la taxe au nom de la personne qui a la jouissance effective du bien. C’est seulement à défaut qu’elle l’établit au nom de la personne qui en a la disposition ⁴.

Lorsqu’une habitation meublée reste en fait inoccupée, le redevable est le locataire ou le titulaire d’un droit d’occupation. À défaut, c’est le propriétaire, s’il en a la jouissance effective ⁴.

Locataire parti sans rendre les clés : une situation intermédiaire

La difficulté naît des situations intermédiaires. La plus courante est celle d’un locataire qui a cessé d’occuper matériellement les lieux, mais qui garde les clés alors que son bail n’a pas été formellement résilié.

Le propriétaire ne peut alors ni entrer librement dans le logement ni le relouer. S’il le faisait, il s’exposerait à une action en responsabilité du locataire.

Une question se pose donc : à partir de quand le propriétaire retrouve-t-il la libre disposition du bien au sens fiscal ?

Les faits : un bail résilié, mais des clés jamais rendues

M. B. était propriétaire d’un appartement à Chailly-en-Bière, loué à M. et Mme C. depuis le 1er novembre 2000 ⁴.

Les locataires ne payaient plus leurs loyers.

L’action en justice du propriétaire

Le 25 septembre 2018, M. B. les a assignés devant le tribunal d’instance de Melun pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer leur expulsion ⁴. La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique en cas d’impayés.

Par un jugement du 13 septembre 2019, le tribunal a constaté la résiliation du bail au 14 février 2018. À cette date, les conditions de la clause résolutoire étaient réunies ⁴.

Il a en revanche rejeté la demande d’expulsion, car les locataires avaient déjà quitté les lieux. Ces anciens locataires n’ont toutefois jamais restitué les clés ⁴.

La taxe d’habitation de 2019 mise au nom du propriétaire

L’administration a assujetti M. B. à la taxe d’habitation de 2019. Elle estimait qu’il avait la libre disposition de l’appartement au 1er janvier 2019 ⁴.

Le tribunal administratif de Melun a rejeté la contestation du propriétaire. Il s’est fondé sur la seule résiliation du bail, rétroactive au 14 février 2018, et a jugé l’absence de restitution des clés sans incidence ⁴.

Ce qu’a jugé le Conseil d’État sur la libre disposition

Le Conseil d’État a annulé ce jugement pour erreur de droit. Il a ensuite réglé l’affaire au fond, c’est-à-dire qu’il a tranché lui-même le litige ⁴.

Il rappelle que la seule résiliation juridique d’un bail ne suffit pas à caractériser la libre disposition du logement ⁴.

Le tribunal devait rechercher si les circonstances invoquées empêchaient le propriétaire de retrouver la jouissance effective de l’appartement au 1er janvier 2019, malgré ses diligences raisonnables ⁴. Deux circonstances étaient en cause :

• le litige sur la résiliation du bail ;
• surtout, l’absence de restitution des clés.

Pourquoi le propriétaire n’avait pas la libre disposition au 1er janvier 2019

Le Conseil d’État relève que M. B. n’a obtenu la confirmation judiciaire de la résiliation du bail qu’en septembre 2019 ⁴.

Avant cette date, les occupants étaient partis sans remettre les clés, « à la cloche de bois », c’est-à-dire sans prévenir ³. Le propriétaire se trouvait dans une insécurité juridique et matérielle ⁴.

Cette insécurité lui interdisait de reprendre possession des lieux. Il risquait sinon d’être accusé de violation de domicile ⁴.

Le Conseil d’État en déduit qu’au 1er janvier 2019, M. B. n’avait pas la libre disposition du bien ⁴.

Taxe d’habitation et libre disposition : ce qu’il faut retenir

La libre disposition d’un logement, au sens des articles 1407 et 1408 du CGI, ne se résume pas à la validité juridique du bail ⁴.

Elle suppose que le propriétaire puisse effectivement accéder au bien et en disposer. Des circonstances de fait peuvent l’en empêcher, notamment l’absence de restitution des clés par les anciens locataires ⁴.

Ce que la décision change pour un propriétaire bailleur

Pour la taxe d’habitation, la date qui compte est le 1er janvier de l’année d’imposition ⁵. C’est à cette date que s’apprécie la possibilité concrète de reprendre le logement.

Une résiliation prononcée plus tard, même avec un effet rétroactif, ne suffit pas à elle seule à vous rendre redevable ⁴. Le juge regarde ce que vous pouviez réellement faire au 1er janvier.

Le Conseil d’État tient compte de vos diligences raisonnables ⁴. Dans cette affaire, le propriétaire avait saisi le juge dès septembre 2018, plus de trois mois avant le 1er janvier 2019.

Si un avis de taxe d’habitation vous parvient pour un logement que votre ancien locataire n’a pas rendu, ce raisonnement peut fonder une réclamation. Chaque situation s’apprécie toutefois au cas par cas, selon les faits et les démarches accomplies.

Pour aller plus loin

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires pose aussi des questions de qualification. Lisez notre article sur la dépendance de la résidence principale et la taxe d’habitation.

Pour un logement resté vide, consultez notre article sur la taxe sur les logements vacants et les passoires thermiques. Côté revenus fonciers, voyez aussi la vacance locative et le déficit foncier.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 22 avril 2026.