Taxe d’habitation et commodat : l’obstacle à l’imposition du propriétaire

Taxe d’habitation et commodat : un propriétaire qui prête gratuitement son logement peut-il encore être imposé ? Le tribunal administratif de Paris l’a déchargé de la taxe, parce qu’un prêt à usage le privait réellement de la disposition du bien ⁶.

L’affaire concerne un appartement parisien prêté par son propriétaire, résident fiscal américain, à ses parents. L’enjeu atteignait 4 483 € pour la seule année 2022, majoration de 60 % comprise.

Taxe d’habitation : qui est redevable ?

La taxe d’habitation a été supprimée sur les résidences principales depuis 2023. Elle demeure applicable aux résidences secondaires.

Elle est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation, en application de l’article 1407 du CGI ¹.

L’article 1408-I du même code précise qu’elle est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables ².

L’article 1415 fixe le fait générateur de la taxe au 1er janvier de l’année d’imposition ³. C’est la situation du logement à cette date qui compte.

Jouissance effective d’abord, disposition ensuite

Ces dispositions posent deux critères de rattachement, qui ne sont pas sur le même plan : la jouissance effective du logement et, à titre subsidiaire, la disposition juridique.

La jurisprudence en a précisé l’ordre. L’administration doit établir la taxe au nom de la personne qui a la jouissance effective du logement. Ce n’est qu’à défaut qu’elle l’établit au nom de celle qui en a la disposition.

La disposition s’entend de la possibilité juridique et matérielle de jouir du logement à tout moment, même sans l’occuper.

Le propriétaire d’un logement est présumé en avoir la disposition. Cette présomption peut être renversée : il doit alors démontrer qu’un contrat ou une situation de fait le prive de la possibilité d’en jouir.

Majoration pour résidence secondaire : jusqu’à 60 % en zone tendue

L’article 1407 ter du CGI permet aux communes situées en zone tendue de majorer de 5 à 60 % la part communale de taxe d’habitation ⁴. La majoration vise les logements meublés non affectés à l’habitation principale.

Elle alourdit nettement l’enjeu pour les propriétaires de résidences secondaires. C’est le cas à Paris, où la majoration a été fixée à 60 %.

Le commodat, ou prêt à usage

Le prêt à usage, appelé aussi commodat, est défini par l’article 1875 du code civil ⁵. C’est un contrat par lequel une partie livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge de la rendre après usage.

Ce prêt est essentiellement gratuit. Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée.

Un prêt à usage prive-t-il le propriétaire de la disposition du logement au sens fiscal ? La réponse dépend des stipulations du contrat et des circonstances de fait.

Le juge doit vérifier que le contrat est réel et que l’emprunteur occupe effectivement le logement.

Les faits : un appartement parisien prêté aux parents

M. B, résident fiscal américain, a acquis le 30 décembre 2015 un appartement de 115,61 m² à Paris.

Le lendemain, 31 décembre 2015, il a conclu un contrat de prêt à usage avec ses parents. Divorcés depuis 1986, ceux-ci vivaient pourtant ensemble.

Le contrat était conclu pour neuf ans, renouvelable par tacite reconduction par périodes de trois ans. Son article 4 privait M. B de la possibilité de reprendre l’usage du logement avant la fin de l’année 2024.

Une taxe de 4 483 € pour 2022

M. B a été assujetti à la taxe d’habitation de 2022 à raison de ce logement, pour un montant de 4 483 €. Ce montant incluait une majoration de 60 % pour résidence secondaire.

L’enjeu financier était significatif. La taxe aurait pu être établie au nom de ses parents, au titre de leur résidence principale. Ceux-ci auraient alors probablement bénéficié du dégrèvement d’office prévu par l’article 1414 C du CGI, en fonction de leurs ressources.

M. B a réclamé le remboursement de la taxe acquittée. Sa réclamation a été rejetée, et il a saisi le tribunal administratif de Paris.

Il soutenait qu’il n’avait pas la disposition du logement au 1er janvier 2022. Ses parents l’occupaient en vertu du contrat de prêt à usage du 31 décembre 2015, dont l’article 4 lui interdisait d’en reprendre l’usage avant fin 2024.

Taxe d’habitation et commodat : la décharge prononcée

Le tribunal a prononcé la décharge totale de la taxe d’habitation ⁶.

Des preuves concordantes ont convaincu le juge de la réalité du commodat et de l’occupation effective du logement :

• les avis d’imposition des parents ;
• l’assurance habitation ;
• les factures d’énergie ;
• des attestations ;
• un certificat médical.

Un propriétaire privé de la disposition du logement

Sur la disposition du logement, le tribunal relève que M. B s’est engagé, « par la conclusion de ce contrat civil », à mettre l’appartement à la disposition de ses parents. Cet engagement valait « pour une durée de neuf ans renouvelable par tacite reconduction » ⁶.

Il en a déduit que M. B n’avait conservé ni la disposition ni la jouissance du bien. Il n’avait pas non plus eu l’intention de s’en conserver la disposition ou la jouissance au 1er janvier 2022.

Par sa durée de neuf ans et par l’impossibilité de reprise avant fin 2024, le contrat privait effectivement le propriétaire de la possibilité de jouir du logement.

Ce qui a emporté la conviction du juge

En l’espèce, plusieurs éléments se sont combinés :

• la résidence à l’étranger du propriétaire ;
• la durée du contrat, neuf ans ;
• la clause interdisant la reprise anticipée ;
• l’âge et la situation financière des parents ;
• la multiplicité des pièces attestant de leur occupation effective.

Taxe d’habitation et commodat familial : une décision à apprécier avec prudence

Cette décision doit néanmoins être appréciée avec prudence. C’est un jugement de première instance, rendu sur des faits précis.

L’administration devrait se montrer vigilante à l’égard des contrats de prêt à usage familiaux utilisés pour optimiser la taxe d’habitation.

Le contribuable qui souhaite se prévaloir d’un tel contrat devra le démontrer par un faisceau d’indices convergents. Deux points sont à établir : l’occupation par l’emprunteur est réelle, et le propriétaire est effectivement privé de la disposition du bien.

Un contrat de complaisance, dépourvu de réalité matérielle, sera écarté.

Taxe d’habitation et commodat : l’essentiel du jugement

• Un commodat de longue durée (neuf ans renouvelable) consenti aux parents du propriétaire, assorti d’une clause interdisant la reprise anticipée, prive le propriétaire de la disposition du logement au sens de l’article 1408 du CGI ^{2 6}.
• La réalité de l’occupation par les emprunteurs doit être établie par un faisceau d’indices : avis d’imposition, assurance habitation, factures d’énergie, attestations, certificats médicaux.

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Pour aller plus loin

Publiés après cet article, d’autres articles PRIVEOS reviennent sur la disposition du logement et sur la taxe d’habitation des résidences secondaires :

• la taxe d’habitation quand le locataire n’a pas rendu les clés ;
• le garage, dépendance de la résidence principale, et la THRS ;
• la preuve de l’occupation réelle de la résidence principale.

Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution. Article mis à jour le 9 mars 2026.