Taxe d’habitation et départ du locataire : la non-restitution des clés ne suffit pas à exonérer le propriétaire

Taxe d’habitation et départ du locataire : des clés non rendues ne vous dispensent pas de l’impôt si rien ne vous empêchait de reprendre le logement. Le Conseil d’État l’a jugé pour la taxe de 2020 ³.

Cette décision clarifie la notion de « disposition ou jouissance » d’un local d’habitation en cas de litige locatif.

Le juge de l’impôt impose au propriétaire une obligation de diligence pour reprendre possession de son bien. La passivité du bailleur face à une situation de fait qu’il connaît ne lui permet pas d’échapper à la taxe d’habitation.

Taxe d’habitation : qui est redevable au 1er janvier ?

En matière de taxe d’habitation, l’imposition est établie au nom de la personne qui a la disposition ou la jouissance des locaux au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est le principe des articles 1407 ¹ et 1408 ² du code général des impôts (CGI).

La jurisprudence constante en tire une règle pour un local inoccupé. Le propriétaire est redevable s’il en a la disposition.

Avoir la disposition d’un logement, c’est avoir la possibilité juridique et matérielle de l’occuper ou de le louer.

La question posée au Conseil d’État était donc la suivante. La non-restitution des clés par un locataire parti, après la résiliation judiciaire du bail, empêche-t-elle de regarder le propriétaire comme ayant la disposition du bien ?

Taxe d’habitation et départ du locataire : les faits de l’affaire

Le propriétaire, M. B, loue un appartement depuis l’an 2000. Face à des impayés, il assigne ses locataires en résiliation du bail.

Par un jugement du 13 septembre 2019, le juge judiciaire constate l’acquisition de la clause résolutoire, avec effet rétroactif au 14 février 2018. Cette clause du bail prévoit sa résiliation en cas de manquement du locataire.

Le juge rejette en revanche la demande d’expulsion, pour un motif de fait : les locataires avaient déjà quitté les lieux.

L’administration fiscale établit ensuite la taxe d’habitation et la contribution à l’audiovisuel public de 2020 au nom de M. B.

La contestation devant les juges

Le propriétaire conteste cette imposition. Au 1er janvier 2020, explique-t-il, le bail était résilié et les locataires étaient partis, mais ils ne lui avaient pas restitué les clés. Il n’avait donc pas la disposition effective du bien.

Le tribunal administratif de Melun rejette sa demande. Il se fonde sur la seule résiliation juridique du bail et juge la détention des clés inopérante.

M. B se pourvoit alors en cassation devant le Conseil d’État.

L’erreur de droit du tribunal administratif

Le Conseil d’État commence par censurer le raisonnement du tribunal pour erreur de droit. Les juges du fond avaient déduit la jouissance du propriétaire de la seule circonstance juridique de la résiliation du bail.

Pour la Haute juridiction, ils auraient dû rechercher si l’absence de clés et les conditions de la résiliation constituaient un obstacle réel. Un tel obstacle aurait empêché le propriétaire de jouir de son bien, malgré les diligences qu’il aurait pu entreprendre.

Pourquoi le Conseil d’État rejette tout de même la demande

Le Conseil d’État règle ensuite l’affaire au fond : il tranche lui-même le litige, sans le renvoyer au tribunal. Il rejette la demande de décharge du contribuable, c’est-à-dire sa demande d’être déchargé de l’impôt.

Pour savoir si le propriétaire avait la disposition du bien au 1er janvier 2020, il relève ce que lui apprenait le jugement civil de septembre 2019. Deux éléments étaient cruciaux :

• la résiliation du bail était actée ;
• le logement était libre d’occupation.

Le propriétaire avait donc la certitude juridique et factuelle que le bien était vacant. Il l’avait plus de trois mois avant le fait générateur de l’impôt, c’est-à-dire avant le 1er janvier 2020.

Le Conseil d’État juge que la simple non-restitution des clés par les anciens locataires ne suffit pas à caractériser une absence de disposition ³.

Taxe d’habitation et départ du locataire : les diligences du propriétaire

Fort de la décision de justice constatant le départ des occupants, le propriétaire devait entreprendre les « diligences raisonnablement possibles ». Le changement des serrures en est un exemple. Il permet de reprendre matériellement possession des lieux.

En l’absence de preuve d’obstacles ayant empêché de telles diligences, le propriétaire doit être regardé comme ayant recouvré la libre disposition de son bien.

Il ne peut donc pas se retrancher derrière la passivité ou la mauvaise volonté d’anciens locataires, comme la non-remise des clés, pour échapper à la taxe d’habitation. Deux conditions s’appliquent : il a connaissance du départ des locataires et il dispose d’un titre juridique actant la fin du bail.

Si votre locataire est parti et que vous détenez une décision constatant la fin du bail, ne comptez donc pas sur l’absence de clés. Le changement des serrures est la démarche que le Conseil d’État cite en exemple. Chaque situation s’apprécie toutefois au cas par cas, selon les faits et les démarches accomplies.

Pour aller plus loin

Un cas voisin, où des clés n’avaient pas été restituées, est analysé dans notre article sur la taxe d’habitation et les clés non restituées.

Sur le même impôt, voyez aussi la taxe d’habitation et le commodat. Pour un logement resté vide, lisez la vacance locative et le déficit foncier.

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Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 2 janvier 2026.