Exonération 150 U II 1° bis : accordée sans mention dans l’acte notarié

L’exonération 150 U II 1° bis vise la première cession d’un logement autre que la résidence principale, quand le prix est remployé dans une future résidence principale. Une cour administrative d’appel juge qu’elle reste due même si l’acte notarié de vente ne la mentionne pas.

Pour le juge, le formalisme de l’article 150 VG du CGI impose de préciser dans l’acte la nature et le fondement de l’exonération. Il ne prive pas pour autant le vendeur d’une exonération de plus-value immobilière dont il remplit les conditions de fond ³.

Ce que juge la cour sur l’exonération 150 U II 1° bis

L’affaire soulève plusieurs questions : l’exonération de la résidence principale, la majoration du prix d’acquisition par les travaux et les pénalités. La cour les tranche dans un sens défavorable à la contribuable, sans apport nouveau sur le fond du droit.

Cet article porte sur le moyen subsidiaire : l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale (article 150 U, II, 1° bis du CGI) ¹. C’est l’apport véritable de la décision.

Les conditions de l’exonération de la première cession d’un logement

Pour mémoire, l’article 150 U, II, 1° bis du CGI exonère la première cession d’un logement autre que la résidence principale, intervenue depuis le 1er février 2012 ¹. Il s’agit souvent d’une résidence secondaire.

Le prix de vente doit être remployé pour acquérir ou construire un logement qui deviendra la résidence principale du vendeur ¹.

Pour bénéficier de l’exonération 150 U II 1° bis, le cédant doit remplir plusieurs conditions, notamment ¹ :

• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
• remployer tout ou partie du prix de cession dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la vente ;
• affecter le logement acquis ou construit grâce à ce remploi à son habitation principale.

L’exonération est proportionnelle à la fraction du prix de vente effectivement réinvestie ¹. Le remploi du prix de cession conditionne donc à la fois le principe et le montant de l’avantage.

Les mentions exigées dans l’acte de vente

La doctrine administrative précise les obligations déclaratives, au BOI-RFPI-PVI-10-40-30 ². Que le remploi soit total ou partiel, l’acte de cession indique la nature et le fondement de l’exonération. Il mentionne aussi :

• l’identité du bénéficiaire de l’exonération ;
• les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ;
• la fraction du prix correspondant à ses droits qu’il destine au remploi dans un logement affecté à sa résidence principale ;
• le montant de la plus-value exonérée.

Ces mentions sont prévues par le I de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III au CGI ^{2 4}. Cet article détaille ce que l’acte doit comporter quand le vendeur se place sous le régime du 1° bis.

L’article 150 VG du CGI impose de son côté que l’acte de cession précise « la nature et le fondement » de l’exonération ou de l’absence de taxation ³. À défaut, le dépôt de l’acte ou la formalité d’enregistrement est refusé.

La question posée au juge

Un vendeur revendique dans l’acte de vente l’exonération de la résidence principale, que l’administration lui refuse ensuite. Peut-il invoquer à titre subsidiaire, pendant le contentieux, l’exonération de la première cession d’un logement ?

La difficulté tient au fait que les actes de vente ne mentionnent pas ce second fondement.

Les faits : deux lots vendus à Carentan en 2016

Mme C. achète le 6 octobre 2014 un bien à Carentan, pour 30 000 €. Elle y réalise des travaux importants de démolition-reconstruction et de rénovation.

Le 17 mai 2016, elle procède à une division foncière. Elle revend les deux lots issus de cette division les 25 juillet et 22 septembre 2016, en se plaçant sous le régime d’exonération de la résidence principale.

Pourquoi l’exonération de la résidence principale est refusée

L’administration remet en cause cette exonération : selon elle, Mme C. n’avait pas établi sa résidence principale dans le bien. Plusieurs éléments l’indiquent :

• ses déclarations fiscales de 2014 à 2016 mentionnaient comme adresse le Hameau du Bois Ricard, à Malaunay (Seine-Maritime) ;
• la taxe d’habitation identifiait le bien de Carentan comme une résidence secondaire ;
• aucun changement d’adresse n’avait été fait auprès de la préfecture, de la caisse d’allocations familiales, de la commune, du notaire ou de la banque ;
• Mme C. était absente lors du bornage du terrain, en mars 2016 ;
• le compromis de vente du 34 bis indiquait que les biens vendus ne constituaient pas le logement de la famille.

Une maison construite après les ventes

Après les deux ventes, Mme C. achète un terrain à Carentan, dépose un permis de construire et fait bâtir une maison. L’achèvement des travaux est déclaré le 21 novembre 2018.

Cette date tombe après l’échéance du délai de vingt-quatre mois, qui expirait le 25 juillet 2018 pour la première vente et le 22 septembre 2018 pour la seconde. La cour retient une autre preuve du remploi, détaillée plus bas : la facture et son règlement.

Le redressement et la procédure

L’administration notifie les redressements à la suite d’un examen de situation fiscale personnelle (ESFP), un contrôle d’ensemble de la situation fiscale d’une personne.

Les suppléments d’impôt sur le revenu, de contributions sociales et de taxe sur les plus-values sont mis en recouvrement en février 2020. Ils sont assortis de la majoration de 40 % pour manquement délibéré.

Le tribunal administratif de Caen rejette la demande de Mme C. par un jugement du 14 mai 2025. Elle fait appel.

Les arguments devant la cour administrative d’appel

Mme C. soutient remplir les conditions de l’exonération de la première cession d’un logement. Elle n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant les ventes.

La cour le confirme d’ailleurs en refusant au bien de Carentan la qualité de résidence principale. Mme C. ajoute qu’elle a remployé le prix dans la construction d’un logement affecté à sa résidence principale, dans le délai de vingt-quatre mois.

L’administration oppose trois arguments :

1. 1.le remploi n’aurait pas été effectif dans le délai, faute d’acompte versé au constructeur au fur et à mesure des travaux ;
2. 2.le nouveau logement n’aurait pas réellement été affecté à la résidence principale, compte tenu d’une réexpédition de courrier depuis l’ancienne adresse et de plusieurs achats immobiliers faits par Mme C. après les ventes ;
3. 3.surtout, Mme C. aurait dû manifester son intention de se placer sous le régime du 1° bis dès la vente, par une mention dans l’acte notarié, en application de l’article 150 VG du CGI et de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III.

La décision : décharge de l’imposition de la plus-value

La cour donne raison à Mme C. et lui accorde l’exonération 150 U II 1° bis. Elle prononce la décharge de l’imposition établie au titre de la plus-value.

La non-propriété de la résidence principale

Mme C. n’avait pas établi sa résidence principale dans le bien de Carentan, comme le confirme le rejet de son moyen principal. À Malaunay, elle était locataire et non propriétaire.

La condition de non-propriété de la résidence principale au cours des quatre années précédant les ventes est donc remplie.

Le remploi dans le délai de vingt-quatre mois

La cour relève que la facture de construction et le chèque de règlement « ont été émis avant le délai de 24 mois imparti par les dispositions applicables ».

Elle écarte ainsi, de façon implicite, l’objection tirée de l’absence d’acomptes versés au fil du chantier. Le texte n’impose aucun rythme de paiement : il exige un remploi effectif dans le délai.

L’affectation à la résidence principale

La cour examine les justificatifs produits : domiciliation fiscale, factures d’électricité EDF, assurance maladie, assurance habitation et relevés bancaires. Selon elle, ils attestent que le nouveau logement était bien la résidence principale de Mme C.

Elle écarte les objections de l’administration. Le courrier a été réexpédié depuis l’ancienne adresse après la vente de ce logement, le 3 octobre 2019.

Selon la cour, cette réexpédition « n’est pas de nature à établir que Mme C... n’y avait pas établi sa résidence principale avant cette date ».

Les achats immobiliers réalisés après les ventes ne remettent pas davantage en cause la domiciliation effective.

L’absence de mention de l’exonération 150 U II 1° bis dans l’acte notarié

Reste l’argument principal de l’administration. Selon elle, Mme C. devait manifester son choix dès la vente des biens situés rue des Fontaines, par une mention dans l’acte notarié.

Cette mention aurait dû préciser l’identité du bénéficiaire, ses droits sur le prix de cession, la fraction du prix destinée au remploi et le montant de la plus-value exonérée.

La cour cite le III de l’article 150 VG du CGI ³. Selon ce texte, l’acte précise « la nature et le fondement de cette exonération ou de cette absence de taxation ». À défaut, il encourt un « refus de dépôt ou de la formalité d’enregistrement ».

Elle juge que ces dispositions :

« n’ont pas pour effet d’exclure du bénéfice de l’exonération de l’article 150 U II 1° bis du code général des impôts le contribuable qui aurait omis de satisfaire à cette formalité. »

Forme et fond : ce qu’il faut retenir

La cour distingue la sanction formelle du droit à l’exonération. La sanction formelle est le refus de dépôt de l’acte par le service de la publicité foncière (SPF).

Ce refus n’a pas été opposé ici, puisque l’acte a été publié sur le fondement de la résidence principale. Le droit à l’exonération, lui, ne peut être retiré que si les conditions de fond ne sont pas remplies.

Ce que le vendeur doit prouver

Un vendeur dont l’exonération revendiquée dans l’acte est refusée peut donc invoquer, en cours de contentieux, l’exonération 150 U II 1° bis. Il doit alors prouver chaque condition de fond : non-propriété, remploi dans le délai et affectation à la résidence principale.

Cette solution est celle d’une cour administrative d’appel, et non du Conseil d’État. Elle n’a donc pas la portée d’une jurisprudence fixée.

Le conseil pratique

La prudence reste de faire figurer dans l’acte de vente le fondement exact de l’exonération, avec les mentions de l’annexe III. C’est ce qui évite le refus de dépôt et une discussion avec l’administration.

Pour aller plus loin

La preuve du remploi revient souvent dans ce contentieux. Lisez notre article sur le remploi exigé pour la plus-value d’une résidence secondaire et celui sur l’achat d’un usufruit, exclu du remploi.

Sur la preuve des travaux et de l’occupation, voyez aussi les dépenses de construction, qui exigent facture et paiement et la preuve de la résidence principale par les consommations d’énergie.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 12 mars 2026.