Immeuble ancien assimilé à un terrain à bâtir : la TVA exige la preuve de l’inutilisabilité

Un immeuble ancien assimilé à un terrain à bâtir change le régime de TVA de sa vente. L’administration doit prouver son inutilisabilité, et la cour administrative d’appel de Marseille lui a refusé cette qualification.

Le juge de l’impôt rappelle qu’il ne suffit pas d’invoquer des rapports techniques ou des arrêtés de péril. Des actes administratifs ultérieurs, ou des usages réels, peuvent contredire cette qualification.

L’analyse de l’inutilisabilité se fait au regard de la destination effective de l’immeuble, et non d’un usage impropre.

Immeuble ancien assimilé à un terrain à bâtir : la règle du BOFiP

Pour mémoire, l’art. 257, I-2-1° du CGI, dans sa rédaction issue de la réforme de 2010, retient une définition objective du terrain à bâtir. Sont considérés comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées, en application des documents d’urbanisme qui caractérisent leur situation ².

Les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre. L’administration précise pourtant, dans sa doctrine du BOFiP-Impôts, qu’un immeuble bâti peut être assimilé à un terrain à bâtir dans certaines situations ¹. Cette assimilation a des conséquences en matière de TVA.

L’immeuble doit être situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées. Il est alors assimilé à un terrain à bâtir si son état le rend impropre à un quelconque usage. Le BOFiP cite notamment :

• la ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée ;
• le bâtiment rendu inutilisable par un état durable d’abandon ;
• l’immeuble frappé d’un arrêté de péril ;
• le chantier inabouti.

Cette liste n’est pas limitative : le BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) évoque aussi d’autres situations comparables ¹.

TVA sur la marge : ce que l’administration voulait démontrer

Dans cette affaire, l’administration cherchait à appliquer le régime de la TVA sur la marge (art. 268 du CGI). Pour cela, elle qualifiait l’ensemble immobilier de terrain à bâtir.

Pour qu’un terrain supportant un bâtiment ancien soit assimilé à un terrain à bâtir, elle doit démontrer que le bâtiment est impropre à tout usage. Le BOFiP l’illustre par la ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée ¹.

Sur la TVA sur la marge, voyez aussi l’immeuble inachevé devenu habitation.

Les faits jugés : une friche industrielle revendue par un marchand de biens

La SARL M, marchand de biens, a acquis en décembre 2018 un ensemble immobilier. Il s’agissait d’une friche industrielle comprenant quatre bâtiments achevés depuis plus de cinq ans.

Elle l’a revendu en janvier 2019, et la cession a été exonérée de TVA.

Le rappel de TVA et le litige

L’administration fiscale a remis en cause cette exonération. Elle a notifié un rappel de TVA de 386 500 € sur la base de la TVA sur la marge. Elle estimait les bâtiments assimilables à des terrains à bâtir du fait de leur état de délabrement.

Le tribunal administratif de Nice a déchargé la société de cette imposition, et le ministre a fait appel.

Les arguments des deux parties

L’administration soutenait que les bâtiments étaient impropres à tout usage en raison de leur état dégradé. Elle s’appuyait sur un rapport d’expertise de 2016 et sur des arrêtés municipaux de péril imminent et d’interdiction d’accès. La cession relevait donc, selon elle, de la TVA sur la marge.

La SARL M concluait au rejet de l’appel. Selon elle, le moyen de l’administration n’était pas fondé, car les bâtiments n’étaient pas insusceptibles d’un usage effectif.

Immeuble ancien assimilé à un terrain à bâtir : la preuve jugée insuffisante par la cour administrative d’appel de Marseille

La cour administrative d’appel de Marseille a rejeté la requête du ministre. Elle a confirmé la décharge de TVA accordée par le tribunal, après une analyse factuelle des éléments de preuve de l’administration.

Le rapport d’expertise ne suffit pas

Le rapport mentionnait la corrosion, la vétusté et un risque d’effondrement. La Cour l’a pourtant jugé insuffisant pour prouver l’inutilisabilité totale des bâtiments, pour trois raisons :

• le rapport de 2016 avait un contexte spécifique : une occupation illicite et la sécurité des personnes ;
• un bâtiment qualifié de « ruine » par le rapport comportait encore toute sa structure (parois, charpente, toiture). Il avait fait l’objet, en 2018, d’une décision de non-opposition à déclaration préalable pour travaux de rénovation, ce qui implique l’existence d’un bâtiment et non d’une ruine ;
• les autres bâtiments, même dégradés, conservaient leur gros œuvre et servaient à un usage industriel ou de stockage, non à l’habitation. Leur « inaptitude à l’usage d’habitation » n’était donc pas pertinente.

Les actes postérieurs contredisent la thèse de l’administration

La Cour a relevé que le maire avait prononcé la mainlevée du péril et de l’interdiction d’usage en octobre 2016.

Les lieux avaient même été mis à disposition d’une association en 2017, pour un événement pouvant accueillir 500 personnes.

La conclusion : l’immeuble ancien n’est pas assimilé à un terrain à bâtir

La Cour a jugé qu’il n’était pas établi que l’ensemble immobilier était insusceptible de faire l’objet d’un usage effectif et conforme à sa destination. Elle s’est placée à la date de la cession, le 30 janvier 2019.

L’immeuble ancien n’était donc pas assimilable à un terrain à bâtir. La cession restait exonérée de TVA.

Mise à jour du 9 novembre 2026

Cet article rend compte, au 28 novembre 2025, d’une décision sur l’immeuble ancien assimilé à un terrain à bâtir. Il garde les références du CGI et du BOFiP de l’époque.

Le transfert de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services, prévu le 1er septembre 2026, est reporté au 1er janvier 2027. Notre article sur le report du transfert de la TVA dans le CIBS en donne le détail.

Pour aller plus loin

Sur la TVA immobilière, la preuve de l’état d’un bien et les marchands de biens :

• TVA immobilière : l’immeuble reconstruit après un sinistre exclut la TVA sur la marge ;
• Renonciation à recettes : pas de redressement pour un bien inhabitable ;
• TVA marchand de biens : l’assimilation du stock à une immobilisation.

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Information à caractère général. Toute mise en œuvre nécessite une analyse personnalisée par un ingénieur patrimonial.

Les éléments fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur à la date de rédaction et susceptibles d’évolution.

Article rédigé le 28 novembre 2025, mis à jour le 9 novembre 2026.